韓迅
自嘲曾是“地產(chǎn)小商人”的曹洛建苦笑著說(shuō)，自己恐怕是錯(cuò)失房地產(chǎn)“黃金十年”的唯一的地產(chǎn)商人。
端午前夕，在洛陽(yáng)市紗廠南路30號(hào)，烈日炎炎之下，54歲的曹洛建靠著自己那輛老式豐田汽車，看著不遠(yuǎn)處的上海灘華府樓盤，感嘆“那應(yīng)該是我的項(xiàng)目��！”
曹洛建告訴記者，如果不是十年前的一次土地轉(zhuǎn)讓，“自己也不會(huì)卷入到這場(chǎng)曠日持久的土地糾紛之中，也許我現(xiàn)在早就發(fā)達(dá)了，也不至于落到如今破產(chǎn)的局面。”
但是，“上海灘華府樓盤”的開發(fā)商洛陽(yáng)聯(lián)華興宇置業(yè)有限公司(下稱洛陽(yáng)聯(lián)華興宇)則表示這塊土地是“直接從洛陽(yáng)土地局‘招拍掛’拿下的，并按約付清全部土地轉(zhuǎn)讓款”，并不存在曹洛建所說(shuō)的糾紛問(wèn)題。
更蹊蹺的是，據(jù)曹洛建稱，這場(chǎng)土地糾紛還牽扯到一家香港上市公司——聯(lián)華超市(00980.HK)。這場(chǎng)歷時(shí)十年的“遺案”中，究竟是誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的土地？
看似美好的“聯(lián)姻”
故事的開始發(fā)生于2004年。
曹洛建出示的一份材料顯示，2004年10月，上海聯(lián)華興宇企業(yè)發(fā)展有限公司(下稱上海聯(lián)華興宇)通過(guò)洛陽(yáng)市西工區(qū)政府，找到曹洛建旗下的洛陽(yáng)寶來(lái)威房地產(chǎn)置業(yè)有限公司(下稱洛陽(yáng)寶來(lái)威)，擬收購(gòu)其位于西工區(qū)紗廠南路30號(hào)的一塊土地。
“這塊地是我公司(即洛陽(yáng)寶來(lái)威)2002年通過(guò)土地市場(chǎng)摘牌的，已開發(fā)了第一期住房和商場(chǎng)。”在上海灘華府樓盤前，曹洛建告訴記者，洛陽(yáng)寶來(lái)威城市花園就是那時(shí)開發(fā)的。
“開發(fā)完一期后，銷售并不理想，也沒(méi)資金再開二期。西工區(qū)政府當(dāng)時(shí)招商引資帶來(lái)了上海聯(lián)華興宇，如果按當(dāng)時(shí)合同兌現(xiàn)，建好酒店和大型超市，并打通一期和二期之間的地下通道，我這邊一期的房子和商鋪都會(huì)升值并賣個(gè)好價(jià)錢，”曹洛建說(shuō)。
工商資料顯示，上海聯(lián)華興宇成立于2003年5月，注冊(cè)資本1500萬(wàn)元，發(fā)起人股東為兩名，分別是上海興宇投資有限公司(下稱上海興宇)出資1200萬(wàn)元占比80%、上海立鼎投資有限公司(下稱上海立鼎)出資300萬(wàn)元占比20%。
雙方很快確立合作意向，“在聯(lián)華超市黨委副書記張?jiān)鲇罗k公室，見到張書記并受到熱情接待。同時(shí)也受到了上海興宇大股東上海興宇集團(tuán)董事長(zhǎng)虞素慷的熱情接待。”曹洛建回憶第一次赴上海時(shí)的情形，聯(lián)華超市的金字招牌是促使他簽字的重要原因。
出于謹(jǐn)慎，曹洛建去上海工商局調(diào)查了上海聯(lián)華興宇的資料，在其提供的一份日期為2003年1月18日的承諾書中，上海立鼎與上海興宇共同出資成立上海聯(lián)華興宇，且企業(yè)名稱及對(duì)外使用字號(hào)為“聯(lián)華興宇”，主要從事房地產(chǎn)業(yè)。
而在上海市工商局崇明分局一份日期為2003年5月6日的公司開業(yè)登記表上，上海聯(lián)華興宇的法定代表人為王宗南。
上海立鼎在2003年5月6日向上海市工商局崇明分局出具的“公司法定代表人、董事、監(jiān)事、經(jīng)理任職證明”中，證明王宗南擬在上海聯(lián)華興宇擔(dān)任董事長(zhǎng)職務(wù)。
按照王宗南的履歷，其2003年4月，任上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司總裁兼上海友誼集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)，聯(lián)華超市股份有限公司董事長(zhǎng)，上海友誼復(fù)星(控股)有限公司董事、總經(jīng)理；2006年8月起，由上海百聯(lián)集團(tuán)總裁調(diào)任新光明食品集團(tuán)董事長(zhǎng)兼黨委書記。
2003年6月聯(lián)華超市在香港上市，上海立鼎為聯(lián)華超市第五大發(fā)起股東，持股2.94%，而上海立鼎的三位股東黃國(guó)鈞、毛建康、許少卿均為聯(lián)華超市中層管理人員。媒體稱立鼎投資公司是聯(lián)華超市MBO的產(chǎn)物，而這一做法此后被認(rèn)為是“嚴(yán)重違紀(jì)違規(guī)”。
工商資料顯示，上海聯(lián)華興宇成立之初的董事分別為王宗南、虞素慷、虞素輝、李文康。2004年4月，上海聯(lián)華興宇股東大會(huì)作出決議，選舉良威、虞素慷、張?jiān)鲇�、張曉東、葉正欣為董事。
良威，時(shí)任聯(lián)華超市總經(jīng)理。張?jiān)鲇拢瑫r(shí)任聯(lián)華超市黨委書記。是次調(diào)整，良威代替王宗南出任上海聯(lián)興董事長(zhǎng)、法定代表人。
“正是看到聯(lián)華超市主要領(lǐng)導(dǎo)參與其中，又有他們諸多承諾，而聯(lián)華超市是國(guó)內(nèi)知名大企業(yè)，香港上市公司，我才打消顧慮，2005年1月以個(gè)人名義和‘上海聯(lián)華興宇’簽訂中介咨詢服務(wù)合同。”曹洛建稱，這些承諾主要是“12個(gè)月內(nèi)，建成3萬(wàn)平方米的大型超市和1.6萬(wàn)平方米的四星級(jí)酒店。”
這場(chǎng)“聯(lián)姻”有著美好的愿景，一旦超市和酒店建成，曹洛建所開發(fā)的城市花園一期商品房和商鋪都將會(huì)有很好的銷售，但他最終并未如愿以償，反而深陷其中，十年仍不能自拔。
沒(méi)有兌現(xiàn)的承諾
在曹洛建提供的那份“中介咨詢服務(wù)合同”上，簽署日期和地點(diǎn)是“2005年1月12日于上海”，甲方是上海聯(lián)華興宇，乙方是曹洛建。
其主要內(nèi)容為曹洛建將洛陽(yáng)寶來(lái)威已取得使用權(quán)的TDJY-2003-8號(hào)地塊(即紗廠南路30號(hào)，約26.7畝)，經(jīng)洛陽(yáng)市政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)同意，由上海聯(lián)華興宇和上海興宇設(shè)立洛陽(yáng)聯(lián)華興宇(即項(xiàng)目公司)承繼上述地塊進(jìn)行開發(fā)，土地總價(jià)2900萬(wàn)元。
上海聯(lián)華興宇承諾“取得土地證后12月內(nèi)建成移交給上海世紀(jì)聯(lián)華超市發(fā)展有限公司(下稱世紀(jì)聯(lián)華)租賃經(jīng)營(yíng)大型超市”，并承諾“據(jù)城市花園一期的實(shí)際情況，在靠城市花園一期一側(cè)的通道給予其通行使用權(quán)。如項(xiàng)目開挖地下停車場(chǎng)，準(zhǔn)予洛陽(yáng)寶來(lái)威開挖與之相連的地下通道”。
記者注意到，上述項(xiàng)目的甲方應(yīng)向乙方支付的中介咨詢費(fèi)為“土地總價(jià)2900萬(wàn)元支付完給‘原用地單位的補(bǔ)償費(fèi)用、政府部門的土地出讓金、契稅等費(fèi)用和洛陽(yáng)寶來(lái)威墊付的該地塊的文物勘探費(fèi)用’之后的余額”。
曹洛建表示上海聯(lián)華興宇的“承諾”不僅有超市，還有四星級(jí)酒店——洛陽(yáng)興宇大酒店。“就是因?yàn)榭吹竭@些會(huì)使我原來(lái)的項(xiàng)目增值，所以轉(zhuǎn)讓價(jià)格才定那么低。”
上海聯(lián)華興宇2005年1月18日向洛陽(yáng)市和西工區(qū)政府提交兩份申請(qǐng)稱，將設(shè)立洛陽(yáng)聯(lián)華興宇，開發(fā)紗廠南路30號(hào)地塊。并“規(guī)劃建設(shè)世紀(jì)聯(lián)華洛陽(yáng)西工店大型超市和四星級(jí)洛陽(yáng)興宇大酒店”。
上述兩份申請(qǐng)還給出明確時(shí)間表，“世紀(jì)聯(lián)華西工店大型超市力爭(zhēng)于2005年10月1日竣工開業(yè)，洛陽(yáng)興宇大酒店力爭(zhēng)于2006年牡丹花會(huì)前全面開業(yè)。”
工商資料顯示，洛陽(yáng)聯(lián)華興宇成立于2005年2月25日，注冊(cè)資本800萬(wàn)元，上海聯(lián)華興宇出資680萬(wàn)元，占比85%；上海興宇出資120萬(wàn)元，占比15%。
2005年7月15日，上海聯(lián)華興宇增資擴(kuò)股至5000萬(wàn)元，上海興宇董事長(zhǎng)虞素慷以個(gè)人名義對(duì)上海聯(lián)華興宇增資2800萬(wàn)元，上海立鼎增資至1000萬(wàn)元，上海興宇出資額不變，持股比例變更為虞素慷占比56%、上海興宇占比24%、上海立鼎占比20%。
至于上海聯(lián)華興宇在取得上述地塊之后為何沒(méi)有開發(fā)，曹洛建認(rèn)為是“上海國(guó)資監(jiān)管和整頓在2005年之后風(fēng)聲趨緊，導(dǎo)致和聯(lián)華超市有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的上海聯(lián)華興宇不敢開工。”
真實(shí)原因是否如此外人不得而知，但現(xiàn)實(shí)是世紀(jì)聯(lián)華西工店大型超市和洛陽(yáng)興宇大酒店至今都沒(méi)有建起。
究竟是誰(shuí)的土地
洛陽(yáng)聯(lián)華興宇原本就是為“開發(fā)紗廠南路30號(hào)地塊”而設(shè)立，洛陽(yáng)項(xiàng)目擱淺之后，原本看似和洛陽(yáng)聯(lián)華興宇沒(méi)有關(guān)聯(lián)的聯(lián)華超市突然介入。
工商資料顯示，洛陽(yáng)華聯(lián)興宇在2006年8月2日發(fā)生股權(quán)變更，世紀(jì)聯(lián)華受讓了上海聯(lián)華興宇和上海興宇的持股權(quán)，洛陽(yáng)華聯(lián)興宇成為世紀(jì)聯(lián)華100%控股子公司，其法定代表人由張曉東變更為房金萍。
房金萍2003年3月就出任聯(lián)華超市的資產(chǎn)管理總部部長(zhǎng)，2007年1月出任世紀(jì)聯(lián)華執(zhí)行總經(jīng)理，而世紀(jì)聯(lián)華是聯(lián)華超市的子公司。
聯(lián)華超市2006年中報(bào)顯示：“2006年6月30日，本集團(tuán)以現(xiàn)金670萬(wàn)元從第三方收購(gòu)了洛陽(yáng)興宇置業(yè)有限公司100%的權(quán)益。”
但是，記者在洛陽(yáng)市工商局并未查到名為“洛陽(yáng)興宇置業(yè)有限公司”的企業(yè)，僅有“洛陽(yáng)聯(lián)華興宇置業(yè)有限公司”。
曹洛建認(rèn)為，這是聯(lián)華超市在刻意回避自己與洛陽(yáng)聯(lián)華興宇之間的聯(lián)系，其理由正是上述的那份上海聯(lián)華興宇被允許使用“聯(lián)華興宇”作為字號(hào)的承諾書，“承諾書上有聯(lián)華超市黨委書記張?jiān)鲇碌臅嫱馀鷱?fù)，并加蓋聯(lián)華超市公章。”
張?jiān)鲇碌呐鷱?fù)是“本公司同意上海立鼎與上海興宇合資成立的房地產(chǎn)公司企業(yè)字號(hào)中使用‘聯(lián)華’字樣。”
“既然是聯(lián)華超市的關(guān)聯(lián)公司，上海聯(lián)華興宇不能履約，我當(dāng)然要找聯(lián)華超市要回土地了。”曹洛建認(rèn)為既然洛陽(yáng)聯(lián)華興宇遲遲不開工，已屬違約，“應(yīng)該把土地還給我，我自己再開發(fā)，或引入新的投資者開發(fā)。”
但是，在洛陽(yáng)聯(lián)華興宇方面看來(lái)，既然土地已通過(guò)“招拍掛”，是從洛陽(yáng)市土地局獲得的，等于和曹洛建已無(wú)任何關(guān)系。
蹊蹺的是，世紀(jì)聯(lián)華在持有洛陽(yáng)聯(lián)華興宇5年之后，即2011年6月13日，又將洛陽(yáng)聯(lián)華興宇各50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱豫園房地產(chǎn))和上海聯(lián)華興宇。
豫園商城2011年半年報(bào)顯示，“2011年6月，公司全資子公司豫園房地產(chǎn)出資3300萬(wàn)元獲得洛陽(yáng)聯(lián)華興宇50%的股權(quán)，該公司擁有位于洛陽(yáng)市紗廠南路30號(hào)的開發(fā)權(quán)，該地塊屬商住綜合性開發(fā)項(xiàng)目，占地面積16300平方米，可建筑總面積86000平方米。目前，房產(chǎn)公司與合作方正在積極推進(jìn)該項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)工作，并已全面進(jìn)入施工階段，力爭(zhēng)2012年4月開盤預(yù)售，2014年6月交房。”
這正是記者在洛陽(yáng)看到的“上海灘華府樓盤”，曹洛建認(rèn)為，上海聯(lián)華興宇等于是把“原本屬于他的地塊”轉(zhuǎn)賣給了豫園商城，“既然你不能履約蓋超市和酒店，至少該把那塊土地還給我吧？”
但是，上海聯(lián)華興宇在2011年下半年又將所持洛陽(yáng)聯(lián)華興宇50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了上海家騮投資管理有限公司。
如今，當(dāng)年參與上述土地交易的人都發(fā)生了變更，聯(lián)華超市管理層也已發(fā)生變化。2013年11月26日，聯(lián)華超市就宣布一系列高管變動(dòng)，稱由于工作調(diào)整，馬新生擬辭任公司董事長(zhǎng)和非執(zhí)行董事，由于年齡原因，徐苓苓將辭任財(cái)務(wù)總監(jiān)、執(zhí)行董事等職；由于工作調(diào)整，王志剛辭任副董事長(zhǎng)及非執(zhí)行董事職位。
同年11月27日，光明食品集團(tuán)召開領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整會(huì)議，會(huì)議宣布王宗南因身體原因，不再擔(dān)任光明食品(集團(tuán))有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)職務(wù)。
12月4日，聯(lián)華超市稱接到控股股東百聯(lián)集團(tuán)的消息，原職工監(jiān)事道書榮正在接受上海市國(guó)資委紀(jì)委部門的調(diào)查。
令曹洛建最開心的是，2014年4月30日，他在百聯(lián)集團(tuán)得到了一筆5萬(wàn)元的借款，“借款單位是聯(lián)華超市，并說(shuō)明待土地糾紛事件處理好之后歸還此筆借款。這是很好的信號(hào)，說(shuō)明聯(lián)華超市開始認(rèn)賬了，否則怎么會(huì)借給我5萬(wàn)元當(dāng)做生活費(fèi)呢？更何況借款單位落款是聯(lián)華超市。”
十年的光陰一晃而過(guò)，當(dāng)年那塊土地上如今已經(jīng)是樓宇林立，對(duì)于曹洛建來(lái)說(shuō)，何時(shí)能要回屬于自己的那塊土地呢？這場(chǎng)與聯(lián)華超市有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的“洛陽(yáng)遺案”，究竟何時(shí)了結(jié)，記者還將持續(xù)關(guān)注。
