為保申購額虛報認(rèn)購額萬科員工瘋搶項(xiàng)目跟投
黃樹輝
在事業(yè)合伙人持股計劃實(shí)施前，作為萬科事業(yè)合伙人制度另一重要內(nèi)容的項(xiàng)目跟投制度，已經(jīng)在2014年3月底悄然展開。
這種在VC、PE行業(yè)中風(fēng)行已久的風(fēng)險共擔(dān)和利益共享制度，被萬科引入房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中。對于今后萬科所有新項(xiàng)目，除舊改及部分特殊項(xiàng)目外，原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。
根據(jù)這一方案，員工初始跟投份額不超過項(xiàng)目資金峰值的5%。萬科還將對跟投項(xiàng)目安排額外受讓跟投。項(xiàng)目所在一線公司跟投人員可以在支付市場基準(zhǔn)貸款利率后，選擇受讓不超過項(xiàng)目資金峰值5%的份額。
與事業(yè)合伙人持股計劃的明顯區(qū)別在于，項(xiàng)目跟投制度極大地激發(fā)了萬科中層管理人員和基礎(chǔ)員工的參與熱情。在萬科項(xiàng)目跟投中，有的員工一個人已經(jīng)跟投了數(shù)個項(xiàng)目，跟投金額少則有幾千元，多則數(shù)萬元乃至數(shù)十萬元。
目前，萬科在集團(tuán)范圍內(nèi)建立起內(nèi)部的項(xiàng)目通報平臺，任何一個地方公司若有新的可跟投項(xiàng)目，全公司員工均可參與該項(xiàng)目的跟投。
這種情況下，投資周期短、回報率好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到萬科員工的追捧，比如計劃在下半年開盤的深圳萬科第五園9期項(xiàng)目，公布后很快被認(rèn)購一空，有萬科員工表示：“申請的人太多，最后很多人的申購額度都被按比例縮減�！�
為了能保證申購到更多跟投金額，萬科的部分員工甚至開始虛報申購額�！氨热缬行┤嗽鞠肷曩�10萬元，但實(shí)際上報的申購額度可能是100萬元，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目最后都會按比例壓縮，只有虛報才能保證申購到足夠的金額。”
但另一些相對不被看好的項(xiàng)目則會受到冷遇。萬科稱，其中一些項(xiàng)目的認(rèn)購率超過300%，但跟投計劃也存在一些質(zhì)疑的聲音，在一些項(xiàng)目拓展不順暢和市場銷售情況較差區(qū)域，管理人員參與的積極性并不高。
項(xiàng)目跟投制度將員工轉(zhuǎn)變?yōu)楹匣锶�，這種身份上的轉(zhuǎn)變所帶來的改變是顯而易見的。萬科內(nèi)部人士表示，為了提高效率，一些一線公司開始把白天的時間用于會見業(yè)主、客戶、合作伙伴，到了傍晚回到公司開內(nèi)部會議。
有意思的是，以前出于辦公需要，一些公司會在項(xiàng)目現(xiàn)場專門建臨時辦公用房，項(xiàng)目蓋完后拆掉，現(xiàn)在會選擇租旁邊的農(nóng)民房。
更深層次的影響是，由于事關(guān)合伙人切身利益，新項(xiàng)目的預(yù)期收益情況、資金回流情況、產(chǎn)品定位和風(fēng)險控制也會得到更多的關(guān)注和考量。
萬科總裁郁亮對此表示，跟投制度主要是為了提升項(xiàng)目的經(jīng)營質(zhì)量，提高項(xiàng)目決策的準(zhǔn)確性�！昂匣锶酥贫认�，合伙人和股東的利益一致，鉆空子、只顧眼前利益的做法將很難存在；跟投制度下，一線管理層和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須強(qiáng)制跟投，因此在拿地上也會更加謹(jǐn)慎，減少盲目拿地的可能性，有利于提高項(xiàng)目經(jīng)營效益�！�
從萬科獲得的數(shù)據(jù)顯示，從4月1日正式實(shí)施跟投制度到5月25日，萬科已有19家公司的29個項(xiàng)目進(jìn)行跟投，大多數(shù)項(xiàng)目獲得踴躍認(rèn)購。
《第一財經(jīng)日報》記者獲悉，目前萬科的項(xiàng)目跟投數(shù)量非常有限，未來不排除會提高項(xiàng)目的跟投比例，突破5%的限制，甚至有望將范圍擴(kuò)展至萬科的合作伙伴。
在郁亮看來，事業(yè)合伙人機(jī)制之所以重要，是因?yàn)樗仁且环N管理機(jī)制、一種分享機(jī)制，也是一種發(fā)展機(jī)制。
根據(jù)萬科的解釋，所謂管理機(jī)制，是指它將徹底改變?nèi)f科的管理方式，從金字塔式的組織機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楸馄交Y(jié)構(gòu)；稱它為分享機(jī)制，是因?yàn)樵诤匣锶藱C(jī)制下，投資者和員工之間的利益分享得到了很好的解決。不僅如此，作為一種面向未來的制度，合伙人機(jī)制為解決萬科未來發(fā)展的問題提供了可能。
