公租房建設(shè)有望全面推開。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門12日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。
根據(jù)《指導(dǎo)意見》，公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。新建公共租賃住房以配建為主，也可以相對集中建設(shè)。
《指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，各地所建公租房只能租賃，不得出售；實(shí)行“誰投資，誰所有”，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。
一位熟悉情況人士告訴記者，6月11日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開了公共租賃房建設(shè)工作座談會。全國各省主管副省長、重點(diǎn)城市市長和中央房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人均參加了會議。
據(jù)悉，由國務(wù)院專門召開的某種政策性住房工作會，還屬首次。
姓“公”姓“私”
根據(jù)《指導(dǎo)意見》，公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。
公共租賃住房的供應(yīng)范圍和供應(yīng)對象的收入線標(biāo)準(zhǔn)、住房困難條件和租金水平，由市、縣人民政府確定。已享受廉租住房實(shí)物配租和經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房。符合廉租住房保障條件的家庭承租公共租賃住房的，可以申請廉租住房租賃補(bǔ)貼。
《指導(dǎo)意見》強(qiáng)調(diào)，新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。公共租賃住房出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，合同期限一般為3至5年。
《意見》當(dāng)中提出了若干優(yōu)惠政策措施，推進(jìn)民間資本進(jìn)入公共租賃房建設(shè)。吸引民間資本參與到公共租賃房建設(shè)當(dāng)中，是此次出臺的《意見》較之前征求意見稿內(nèi)容中最大的變化。
投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓,這條政策措施被認(rèn)為是打開了公共租賃房投資建設(shè)主體單一之門的關(guān)鍵政策，如果公共租賃房所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，則其由民間資本建設(shè)和運(yùn)營就掃清了法律障礙。
相對于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來說，公共租賃房租金高，受保障人群素質(zhì)較高，回報(bào)穩(wěn)定，被認(rèn)為最有利于民間資本參與的產(chǎn)品。此前，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)當(dāng)中，由于項(xiàng)目利潤率低，加之政策執(zhí)行上，地方政府普遍給予優(yōu)惠政策不足。民營企業(yè)持續(xù)參與保障性住房建設(shè)的例子很少，全國大部分保障性住房由國有企業(yè)控制。
目前，普遍的認(rèn)識是，民營企業(yè)能為保障房建設(shè)帶來資金，其靈活的體制機(jī)制也可能有助于降低項(xiàng)目成本。
實(shí)際情況中，連公共租賃房工作走在全國前列的重慶也不例外，雖然其未來三年內(nèi)每年連續(xù)建設(shè)公共租賃房面積達(dá)到1000萬平方米，其仍堅(jiān)持姓“公”。
“公”姓運(yùn)營難題
據(jù)悉，住建部從2009年初開始制訂《意見》，其間召開過幾次全國性座談會，并且讓北京等城市先行進(jìn)行了公租房建設(shè)管理的試點(diǎn)探索。
然而，直至北京等城市出臺地方版的《公共租賃房管理辦法》，中央版本的“公共租賃房指導(dǎo)意見”仍未推出。
按照慣常工作進(jìn)度安排，住建部應(yīng)該先推出“公共租賃房指導(dǎo)意見”，然后出臺全國版的《公共租賃房管理?xiàng)l例》，其程序如經(jīng)濟(jì)適用房管理?xiàng)l例制定程序一樣。
據(jù)記者了解，北京、上海、重慶、江蘇等地區(qū)已經(jīng)開始建設(shè)公共租賃房，但是此前建設(shè)規(guī)模增長并不快。究其原因，一是缺乏規(guī)范性操作規(guī)范，例如公共租賃房用地是否應(yīng)該協(xié)議劃撥，全國也沒有一個統(tǒng)一要求。二是地方政府不愿意自己手中持有大量政策性住房，這些住房的管理和運(yùn)營是個大問題。
上述熟悉情況的人士說，地方政府多數(shù)不愿意持有政策性住房，即使廉租房這樣地方政府必須建設(shè)的保障房產(chǎn)品，也有地方政府采取了“售轉(zhuǎn)租”的方法。公共租賃房雖然產(chǎn)品品質(zhì)較好，畢竟是政策性住房的一種，如果政府手中大量持有和運(yùn)營這樣的房屋，不僅增加了政府財(cái)政投入，似乎又回到了福利分房的時(shí)代，與住房制度改革不適應(yīng)。
最重要的原因是，公共租賃房是以回收租金來逐漸回收政府投資成本。以土地完全免費(fèi)劃撥計(jì)算，每平方米建設(shè)成本最少也在2000-3000元，日常運(yùn)營管理費(fèi)用每平方米每月也需要一定的費(fèi)用。正常運(yùn)營的情況下，以60平米房屋計(jì)算，東部沿海地區(qū)至少需要10年收回成本，中西部地區(qū)需要時(shí)間更長。
問題是地方政府手中沒有足夠的資金支撐公共租賃房進(jìn)入良性循環(huán)，其還需要建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等其他政策性住房產(chǎn)品。
此前，曾有消息稱，北京市準(zhǔn)備將公共租賃房作為reits(房地產(chǎn)投資信托基金)的打包資產(chǎn)，甚至想成立一個百億“公屋局”，來專司公共租賃房管理運(yùn)營，但是最終流產(chǎn)。
據(jù)了解，北京市原計(jì)劃的由政府集中管理運(yùn)營公租房的模式之所以破產(chǎn)，原因是現(xiàn)行北京市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等保障性住房產(chǎn)品建設(shè)、管理均由區(qū)縣政府住房保障部門負(fù)責(zé)。北京市住房保障辦只是負(fù)責(zé)市級層面的保障人群住房保障產(chǎn)品提供和全市住房保障監(jiān)管工作。
如果將公共租賃房所有管理權(quán)力收歸市級層面機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，可能會對區(qū)縣做保障性住房的“積極性”產(chǎn)生影響。“可能會有區(qū)縣說，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租賃房，而不收回廉租房。”一位不愿公開姓名的北京市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會人士指出。
