土地面臨兩大難題
土地方面，迪斯尼給上海帶來兩大問題。一是用地指標(biāo)難以滿足，二是周邊地價(jià)飆升。
迪斯尼落戶上海給中國打造了個(gè)最大的迪斯尼樂園——6000畝的占地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過香港迪斯尼樂園。不過，這個(gè)龐然大物在給上海帶來無限利潤美景的同時(shí)，也給滬上土地部門帶來了用地指標(biāo)方面的難題。
國家土地督察部門人士對(duì)媒體透露，他們注意到外界傳上海此次建設(shè)迪斯尼面積超過了6000多畝，但是以上海目前的土地指標(biāo)計(jì)算，基本很難做到農(nóng)用地的占補(bǔ)平衡，上海此次用地壓力很大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年中央新增1300億投資項(xiàng)目，切塊到上海市5.93億，總投資150.6億，需新增建設(shè)用地0.4萬畝。加上2009年市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目需新增建設(shè)用地約3萬畝，市級(jí)以下投資項(xiàng)目預(yù)估地4.3萬畝，今年上海共需新增建設(shè)用地7.7萬畝。這樣算下來，上海市2009年土地利用指標(biāo)尚缺2000畝。
盡管土地指標(biāo)還沒有完全解決，迪斯尼帶來的“地王”效應(yīng)已經(jīng)即刻生效。就在上海宣布迪斯尼落地的一個(gè)半小時(shí)之后，與迪斯尼項(xiàng)目比鄰的川沙鎮(zhèn)土地A08-03地塊就被拍賣出了11.9億元，264％的溢價(jià)水平超過了之前上海“地王”趙巷10號(hào)地塊。
其實(shí)從9月份開始，迪斯尼即將落地的消息傳開后，迪斯尼選址地段周邊樓盤就已經(jīng)開始積極搶灘。別墅項(xiàng)目動(dòng)作最快，9月份面市的東郊半島別墅距離“迪斯尼預(yù)留地”僅6公里，其43幢西班牙風(fēng)格獨(dú)棟別墅價(jià)格均在千萬元以上。同時(shí)周邊二手房價(jià)格也有所上漲。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐門城店經(jīng)理劉張偉介紹，坐落于南六公路附近的別墅上漲幅度較大，“自消息傳出后，那里的別墅帶看量和成交量都小幅增加了約一成左右。”
盡管地價(jià)和房價(jià)都節(jié)節(jié)高升，但也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，“畢竟迪斯尼是游樂、旅游產(chǎn)品，對(duì)于居住型地產(chǎn)產(chǎn)品來說并沒有實(shí)際的帶動(dòng)功能，反而會(huì)因?yàn)槠溥^大的人流量與嘈雜的環(huán)境破壞居住氛圍。對(duì)于位于其附近幾公里內(nèi)的住宅區(qū)來說，如果由迪斯尼衍生出其他旅游產(chǎn)品或景點(diǎn)，也可能會(huì)將逐步延伸到這些居住區(qū)附近，同樣會(huì)破壞其周邊環(huán)境。所以迪斯尼效應(yīng)未必會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品有益，目前的跟風(fēng)漲價(jià)也可能會(huì)給后市埋下隱患。”
300元票價(jià)如何消化
盡管華特迪斯尼（上海）有限公司否定了坊間關(guān)于上海迪斯尼門票為350元左右的說法，但就香港迪斯尼樂園290多港幣的票價(jià)來參考，規(guī)模大幅增加的上海迪斯尼樂園票價(jià)低于300元人民幣的可能性微乎其微。關(guān)注上海迪斯尼樂園的不少網(wǎng)友都表示，以知名度和設(shè)施水平來看，300元的門票對(duì)于迪斯尼來說應(yīng)該是意料之中，但這個(gè)價(jià)位也注定了迪斯尼樂園絕對(duì)不可能作為中國人的日常假期消費(fèi)去處。
其實(shí)迪斯尼樂園的高票價(jià)還有一個(gè)騎虎難下的隱憂，就是迪斯尼總公司的“高要求”。一位香港地產(chǎn)業(yè)人士坦言，香港迪斯尼樂園之所以虧損，主要原因是美國方面向香港索取高額的專營費(fèi)用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益�？磥恚纤鼓崧鋺羯虾５降啄懿荒苋绱蠹宜笌頋L滾財(cái)源還真不好說。
“一次性消費(fèi)”能挺多久
其實(shí)大多數(shù)中國人還是力挺迪斯尼品牌的，但多數(shù)人的消費(fèi)還是出于好奇心，去過一次以后就沒有再去的欲望。去過美國迪斯尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次迪斯尼，就不愿意再去了，因?yàn)槟抢锏挠斡[項(xiàng)目更新速度緩慢，毫無新意。他認(rèn)為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠(yuǎn)喜歡“米老鼠”，上海迪斯尼怎樣吸引回頭客，會(huì)是一個(gè)大難題。
香港地產(chǎn)業(yè)人士透露，香港人現(xiàn)在已經(jīng)厭惡了守舊的迪斯尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋樂園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類的自然主題樂園更具吸引力。”
這種類似一次性的消費(fèi)現(xiàn)象在全球迪斯尼樂園已經(jīng)開始越來越常見，這種趨勢(shì)下迪斯尼樂園的經(jīng)營是否會(huì)走下坡路已經(jīng)成為新的業(yè)界焦點(diǎn)。那么，“一次性消費(fèi)”趨勢(shì)下，迪斯尼落戶上海即使全中國人民都光顧一遍，其面臨的問題也無非是市場(chǎng)消費(fèi)力到底能挺住多久而已。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，上海迪斯尼在剛開業(yè)時(shí)，或許會(huì)吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預(yù)料。“（游客們）去參觀一兩次也就夠了，不會(huì)經(jīng)常去的。”如果回頭客不多，上海迪斯尼的盈利前景就會(huì)不妙。
