土地面臨兩大難題
土地方面,迪斯尼給上海帶來(lái)兩大問(wèn)題。一是用地指標(biāo)難以滿足,二是周邊地價(jià)飆升。
迪斯尼落戶上海給中國(guó)打造了個(gè)最大的迪斯尼樂園——6000畝的占地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)香港迪斯尼樂園。不過(guò),這個(gè)龐然大物在給上海帶來(lái)無(wú)限利潤(rùn)美景的同時(shí),也給滬上土地部門帶來(lái)了用地指標(biāo)方面的難題。
國(guó)家土地督察部門人士對(duì)媒體透露,他們注意到外界傳上海此次建設(shè)迪斯尼面積超過(guò)了6000多畝,但是以上海目前的土地指標(biāo)計(jì)算,基本很難做到農(nóng)用地的占補(bǔ)平衡,上海此次用地壓力很大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2009年中央新增1300億投資項(xiàng)目,切塊到上海市5.93億,總投資150.6億,需新增建設(shè)用地0.4萬(wàn)畝。加上2009年市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目需新增建設(shè)用地約3萬(wàn)畝,市級(jí)以下投資項(xiàng)目預(yù)估地4.3萬(wàn)畝,今年上海共需新增建設(shè)用地7.7萬(wàn)畝。這樣算下來(lái),上海市2009年土地利用指標(biāo)尚缺2000畝。
盡管土地指標(biāo)還沒有完全解決,迪斯尼帶來(lái)的“地王”效應(yīng)已經(jīng)即刻生效。就在上海宣布迪斯尼落地的一個(gè)半小時(shí)之后,與迪斯尼項(xiàng)目比鄰的川沙鎮(zhèn)土地A08-03地塊就被拍賣出了11.9億元,264%的溢價(jià)水平超過(guò)了之前上海“地王”趙巷10號(hào)地塊。
其實(shí)從9月份開始,迪斯尼即將落地的消息傳開后,迪斯尼選址地段周邊樓盤就已經(jīng)開始積極搶灘。別墅項(xiàng)目動(dòng)作最快,9月份面市的東郊半島別墅距離“迪斯尼預(yù)留地”僅6公里,其43幢西班牙風(fēng)格獨(dú)棟別墅價(jià)格均在千萬(wàn)元以上。同時(shí)周邊二手房?jī)r(jià)格也有所上漲。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐門城店經(jīng)理劉張偉介紹,坐落于南六公路附近的別墅上漲幅度較大,“自消息傳出后,那里的別墅帶看量和成交量都小幅增加了約一成左右。”
盡管地價(jià)和房?jī)r(jià)都節(jié)節(jié)高升,但也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂,“畢竟迪斯尼是游樂、旅游產(chǎn)品,對(duì)于居住型地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)并沒有實(shí)際的帶動(dòng)功能,反而會(huì)因?yàn)槠溥^(guò)大的人流量與嘈雜的環(huán)境破壞居住氛圍。對(duì)于位于其附近幾公里內(nèi)的住宅區(qū)來(lái)說(shuō),如果由迪斯尼衍生出其他旅游產(chǎn)品或景點(diǎn),也可能會(huì)將逐步延伸到這些居住區(qū)附近,同樣會(huì)破壞其周邊環(huán)境。所以迪斯尼效應(yīng)未必會(huì)對(duì)住宅產(chǎn)品有益,目前的跟風(fēng)漲價(jià)也可能會(huì)給后市埋下隱患。”
300元票價(jià)如何消化
盡管華特迪斯尼(上海)有限公司否定了坊間關(guān)于上海迪斯尼門票為350元左右的說(shuō)法,但就香港迪斯尼樂園290多港幣的票價(jià)來(lái)參考,規(guī)模大幅增加的上海迪斯尼樂園票價(jià)低于300元人民幣的可能性微乎其微。關(guān)注上海迪斯尼樂園的不少網(wǎng)友都表示,以知名度和設(shè)施水平來(lái)看,300元的門票對(duì)于迪斯尼來(lái)說(shuō)應(yīng)該是意料之中,但這個(gè)價(jià)位也注定了迪斯尼樂園絕對(duì)不可能作為中國(guó)人的日常假期消費(fèi)去處。
其實(shí)迪斯尼樂園的高票價(jià)還有一個(gè)騎虎難下的隱憂,就是迪斯尼總公司的“高要求”。一位香港地產(chǎn)業(yè)人士坦言,香港迪斯尼樂園之所以虧損,主要原因是美國(guó)方面向香港索取高額的專營(yíng)費(fèi)用,特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益?磥(lái),迪斯尼落戶上海到底能不能如大家所愿帶來(lái)滾滾財(cái)源還真不好說(shuō)。
“一次性消費(fèi)”能挺多久
其實(shí)大多數(shù)中國(guó)人還是力挺迪斯尼品牌的,但多數(shù)人的消費(fèi)還是出于好奇心,去過(guò)一次以后就沒有再去的欲望。去過(guò)美國(guó)迪斯尼樂園的上海人DENNY表示,去過(guò)一次迪斯尼,就不愿意再去了,因?yàn)槟抢锏挠斡[項(xiàng)目更新速度緩慢,毫無(wú)新意。他認(rèn)為,除了14歲以下的兒童,沒有人永遠(yuǎn)喜歡“米老鼠”,上海迪斯尼怎樣吸引回頭客,會(huì)是一個(gè)大難題。
香港地產(chǎn)業(yè)人士透露,香港人現(xiàn)在已經(jīng)厭惡了守舊的迪斯尼樂園,更喜歡逛常換常新的海洋樂園。“美國(guó)的文化過(guò)了高峰期,開始走向沒落,不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動(dòng)物園之類的自然主題樂園更具吸引力。”
這種類似一次性的消費(fèi)現(xiàn)象在全球迪斯尼樂園已經(jīng)開始越來(lái)越常見,這種趨勢(shì)下迪斯尼樂園的經(jīng)營(yíng)是否會(huì)走下坡路已經(jīng)成為新的業(yè)界焦點(diǎn)。那么,“一次性消費(fèi)”趨勢(shì)下,迪斯尼落戶上海即使全中國(guó)人民都光顧一遍,其面臨的問(wèn)題也無(wú)非是市場(chǎng)消費(fèi)力到底能挺住多久而已。衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為,上海迪斯尼在剛開業(yè)時(shí),或許會(huì)吸引很多游客,但中長(zhǎng)期的盈利前景極難預(yù)料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了,不會(huì)經(jīng)常去的。”如果回頭客不多,上海迪斯尼的盈利前景就會(huì)不妙。