“調(diào)控風(fēng)暴”席卷江蘇之1
限購令！哪個城市“上漲過快”已有名單 限不限購過兩天就見分曉
作為江蘇省貫徹國家“二輪調(diào)控”的主要“地方細則”，昨天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳、監(jiān)察廳、物價局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展加快推進保障性住房建設(shè)的通知》，這與同天省財政廳等三部門發(fā)布的契稅新規(guī)一道，成為江蘇嚴格落實國家調(diào)控新政的實在舉措。而文件 對各地須出細則的明確要求更意味著，地方還將會有新的動作，一場從國家到省到各市的新一輪“調(diào)控風(fēng)暴”正席卷江蘇。
全都盯著呢 房價過高的城市要出“限購令”
通知明確提出，各地要結(jié)合本地房地產(chǎn)市場實際，立即研究制定貫徹國家調(diào)控政策的實施細則，確保落實到位。已經(jīng)印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù)最近國 家有關(guān)部委出臺的新措施進行調(diào)整和完善。其中“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)”。這也是最受關(guān)注的。
在省內(nèi)13個地級市中，南京市出臺“限購令”的呼聲較高，這條規(guī)定意味著該市細則近期必須要出臺，不過，是否屬于“房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊 張”之列，“限購令”能否真的寫入細則，仍須地方政府確定。另據(jù)知情人士透露，對于房價過高的城市，其實國家已有一個初步的名單，各個城市也很清楚，限不 限購，過兩天便可見分曉。
這回夠明白 限價房價格寫入土地出讓合同
四部門下發(fā)的通知對土地出讓合同的內(nèi)容也進行了規(guī)定，明確指出，商品房的套型面積、套型比例，配建保障房的套數(shù)，以及限價商品房的控制性銷售價格，都要明明白白地寫入合同。從開發(fā)商拿地開始，對市場的調(diào)控就已經(jīng)開始。
通知指出，在土地出讓前，市、縣規(guī)劃部門就應(yīng)當(dāng)會同國土部門，確定擬出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度、住宅建筑套數(shù)、套型建筑面積等套型結(jié) 構(gòu)比例條件，列入出讓合同。對于中小套型普通商品住房建設(shè)項目，還要明確提出平均套型建筑面積的控制標(biāo)準(zhǔn)，并制定相應(yīng)的套型結(jié)構(gòu)比例條件。同時，嚴格限制 低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1。
此外，限價商品住房的控制性銷售價位，以及商品住房項目中保障房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項目開竣工時間及建設(shè)周期等建設(shè)條件，也將作為土地出讓的依據(jù)，納入出讓合同。
通知還指出，土地出讓后，任何單位和個人無權(quán)擅自更改規(guī)劃和建設(shè)條件。如果開發(fā)商提出申請調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件而不按期開工的，必須收回土地使用權(quán)，重新按招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地。
據(jù)了解，2006年國家曾規(guī)定凡新審批、新開工的商品住房，90平方米以下套型面積比重，必須達到70%以上，這個被稱為“9070”政策還要 求開發(fā)商在拿地時，90平方米以下套型所占比例就要寫入合同。而在上一輪樓市低谷期，“9070”政策也隨之取消。目前重新要求將住宅套數(shù)和套型面積，以 及中小套型住房的平均面積控制標(biāo)準(zhǔn)寫入土地出讓合同，可以從源頭控制商品房的有效供應(yīng)量。防止開發(fā)商一味多建大戶型，保證普通老百姓能買到面積合適的房 子。而限價房控制性價格寫入土地合同，也可以直接對限價商品房進行價格監(jiān)管，確保房價不突破。
“超大盤”恐沒戲 想拖七八年？三年內(nèi)必須竣工
除將開竣工時間寫入出讓合同外，通知還強調(diào)，各類住房建設(shè)項目應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書和出讓合同中約定土地交付之日起一年內(nèi)開工建設(shè)，自開工之日起三年內(nèi)竣工。違約責(zé)任及處罰條款也將一并寫入土地劃撥決定書和出讓合同。
省國土廳相關(guān)負責(zé)人表示，開工后三年完工這也是國家最近提出的新要求，是對所有住房建設(shè)項目的規(guī)定，不會再允許企業(yè)分多期開發(fā)，以前一個項目建 個七八年甚至十來年的現(xiàn)象將不會再出現(xiàn)。該負責(zé)人指出，三年的規(guī)定主要是為了保證商品房的有效供應(yīng)，而與此對應(yīng)的，為了確保建設(shè)項目能在三年內(nèi)開發(fā)完畢， 今后國土部門在出讓地塊時，將控制出讓規(guī)模，大地塊、“超級大盤”將難再現(xiàn)江湖。
為了加快開發(fā)節(jié)奏，通知還明令禁止“毛地”出讓，如果市、縣發(fā)布的土地出讓公告中存在超用地規(guī)模、“毛地”出讓、超三年開發(fā)周期出讓土地等行為，省國土資源廳將責(zé)令立即撤銷公告，調(diào)整出讓方案后重新出讓。
老話題，再強調(diào) 公租房與廉租房逐步并軌
通知還對加快推進保障性安居工程提出了要求。各地要在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地總量70%的基礎(chǔ)上，探索以劃撥和出讓方式加快公共租賃住房供地建房，逐步與廉租住房并軌，簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。
房價高的地區(qū)應(yīng)增加中小套型限價房供地數(shù)量，對依法收回的閑置土地，要優(yōu)先確保保障性住房用地供應(yīng)。沒有完成保障房、中小套型普通商品房等供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設(shè)供地。
據(jù)住建部門人士介紹，公租房和廉租房并軌主要是打通兩種保障方式的建設(shè)、供應(yīng)渠道，以便簡化保障工作，更便于建設(shè)。目前并軌工作在常州已開始實 施，房源統(tǒng)一建設(shè)，套型、面積、條件、設(shè)施都一樣，但區(qū)分保障對象執(zhí)行不同的租金標(biāo)準(zhǔn)：屬于低收入家庭的，按廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取最實惠的租金，如果是中等偏下 收入家庭、新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員，則按公租房執(zhí)行，相對高一些。
老話題，動真格 有違規(guī)記錄的企業(yè)暫停購地
房產(chǎn)、規(guī)劃部門要對開發(fā)企業(yè)擅自突破住房套型結(jié)構(gòu)比例、不按要求配建保障性住房、無故拖延開竣工時間、違反質(zhì)量安全管理等行為進行處罰，并及時向國土、價格、金融等主管部門通報違法違約企業(yè)名單。
房地產(chǎn)主管部門要會同有關(guān)部門建立市場動態(tài)監(jiān)管制度，開展日常巡查和實地檢查，在商品房預(yù)售和交易環(huán)節(jié)及時發(fā)現(xiàn)并嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、 炒買炒賣、虛假宣傳、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為。對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地。
對百姓關(guān)注的閑置土地問題，通知也要求各地加快清查和處理，對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處；對政府及部門原因造成土地閑置的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、國土部門要聯(lián)合限期查辦。
王燁
“調(diào)控風(fēng)暴”席卷江蘇之2
房價備案！ 漲多少、啥時漲 開發(fā)商說了不算
去年初以來就屢次被提交省政府“過堂”的房價備案制此次終于出爐了。在四廳局下發(fā)的通知中明確提出，房價過高、上漲過快的城市，要建立普通商品住房預(yù)售價格備案制度。這也意味著，盡管房價還是由開發(fā)商自己來定，但是漲價周期和漲價幅度都可能會受到限制。
“房價備案”很新鮮？其實幾年前我省實行過
其實，在2008年以前，我省普通商品房價格管理實行的是政府核價制度，由物價部門根據(jù)開發(fā)商上報的成本核定一個中準(zhǔn)價，開發(fā)商在此基礎(chǔ)上再為 每一套房子量身定價。不過，在2008年房價大跌后，我省取消了普通商品房的核價制度。但當(dāng)房地產(chǎn)市場恢復(fù)生機之后，開發(fā)商自主定價的隨意性也凸顯出來。 房價備案就是讓商品房價再次變得可控，首先企業(yè)銷售前必須覆行價格申報手續(xù)，并嚴格按申報的價格公開銷售；一次性將許可預(yù)售的全部房源對外公開預(yù)售價格， 嚴禁價外收費、搭車收費；調(diào)價前也必須到物價部門備案，物價部門有權(quán)對開發(fā)商的調(diào)價幅度和調(diào)價周期進行干預(yù)。
怎么個“備案”法？看看泰州的“338”方案吧
目前江蘇試點房價備案制的一共有13個市、縣，包括揚州、泰州、常州、鹽城、昆山、江陰、濱海、大豐、溧陽、張家港和江都等。泰州市是今年5月 開始推行“338備案方案”，主要規(guī)定了開發(fā)商調(diào)價周期必須要大于三個月，一次漲幅不得超過3%，實際銷售價格與備案價格相差不得大于8%。前兩個 “3”，比如2萬元的房子一次就只能漲600元，一年最多只能漲2400元。而“實際售價不得偏離備案價8%，就是要促使開發(fā)商在第一次備案的時候，就要 接近市場價格，避免他們鉆政策空子。”據(jù)了解，從方案實施以來的5月1日到7月30日，泰州市房價的平均漲調(diào)價只有2.2%。
南京是否“備案” 幾大部門正在協(xié)商
南京市物價局相關(guān)人士昨日接受記者采訪時透露，這幾天市政府正召集各相關(guān)部門就房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策進行會商，將會就金融、稅收、土地、銷售等方面出臺一攬子政策，會不會出臺備案制也要等全市的政策出來后才會知道�！∈±�
業(yè)內(nèi)分析
更嚴的在后面，南京可能也“限購”
省多個部門的兩大文件同時公布，表明了國家“二輪調(diào)控”在江蘇正式落地。另據(jù)知情人士透露，江蘇的細則仍未出盡，差別化信貸政策也將盡快出臺。業(yè)內(nèi)專家認為，細則還是傳遞了不少信號，調(diào)控的步步深入，已是不爭的事實。國家調(diào)控政策在江蘇已經(jīng)落地，南京還會遠嗎？
“二輪調(diào)控”力度更強還是偏弱
“誰說‘二輪調(diào)控’沒有四月新政嚴厲？事實上，這一輪調(diào)控的力度將不輸于四月出臺的‘史上最嚴厲調(diào)控政策’國十條，也有可能是‘史上更嚴’，” 一位業(yè)內(nèi)人士表示，國慶節(jié)前“二輪調(diào)控”政策出臺之初，不少開發(fā)商和購房人對市場走勢還比較樂觀，而從所有城市都要求出細則，上海、深圳等城市先后出臺 “限購令”來看，都可以看出國家的調(diào)控決心和政策上的跟進。
“四月份國十條出臺后，地方出細則的僅有北京等個別城市，還沒有一個省份出過細則，但這一輪調(diào)控，各大城市接二連三推出限購令，昨天杭州市也正 式出臺新政細則，限定本地及外地家庭只能在杭州新購買一套商品住房。在這樣的大背景下，南京出臺限購令的壓力也非常大，更嚴厲的細則可能還在后面，”業(yè)內(nèi) 人士指出。
為何認購量下降不大
“二輪調(diào)控”出臺已有十多天，市場銷售量的萎縮還不是特別明顯，一些新開樓盤房價不降甚至還在漲，調(diào)控新政的效果為何不明顯？專家認為，這只是 一些購房人對新政的效果還沒有充分把握，認為房價下降的可能性不大，同時契稅末班車，以及對南京更嚴厲細則的擔(dān)憂也讓一部分人加快購房。
專家介紹說，預(yù)計在南京細則底牌亮出后，“二輪調(diào)控”效果將顯現(xiàn)，市場將步入低谷。
馬祚波 王燁
首套最少1%，二套通通3%
嚴厲
“省版”契稅新標(biāo)準(zhǔn)
二套房：契稅一律為3%
首套房：144平方米以上的契稅為3%；90到144平方米的為1.5%；90平方米以下的為1%
VS
溫情
時間節(jié)點如何認定
凡是10月1日前簽訂買賣合同但是尚未鑒證(一手房)或是登記(二手房)的，在10月20日前辦理鑒證或登記，仍可享受現(xiàn)有優(yōu)惠。
昨天，省財政廳等三部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整我省房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》。新標(biāo)準(zhǔn)與“南京版”基本一致，二套房契稅一律 為3%，購買首套房的，144平方米以上的3%，90到144平方米的1.5%，90平方米以下的1%。值得關(guān)注的是，“省版”在時間上稍有放寬，凡是 10月1日前簽訂買賣合同但是尚未鑒證(商品房)或是登記(二手房)的，在10月20日前辦理鑒證或登記，仍可享受現(xiàn)有優(yōu)惠。
政策1 契稅
原文：該《通知》稱，自2010年10月1日起，對個人購買90平方米及以下，且屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯 一住房的普通住宅，按1%稅率征收契稅。對個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；對個人購 買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定3%稅率征收契稅。
權(quán)威說法：這一契稅征收標(biāo)準(zhǔn)與之前江寧公布的，以及南京市地稅局公布的標(biāo)準(zhǔn)完全一致。稍有不同的是，更加明確了地方標(biāo)準(zhǔn)中的一些細節(jié)，比如“江 寧版”中只是說“其它按3%征收”，這個“其他”如何定義，在此次省文件中被明確為：“對個人購買不屬于唯一住房的，無論普通住宅還是非普通住宅”。
解讀：按照南京目前的房價標(biāo)準(zhǔn)，河西一套120平方米新房的總價至少在200萬以上，依過去政策，即便是二套房也只要交1%的契稅，即2萬元；而按現(xiàn)有政策，二套房必須按3%繳納契稅即6萬元，憑空多出了4萬元。
政策2 認定時間
原文：《通知》中指出，商品住房以房地產(chǎn)主管部門契約鑒證時間為準(zhǔn)，存量住房(二手房)以房地產(chǎn)主管部門契約登記受理時間為準(zhǔn)。凡在2010年 10月1日前已簽訂房屋買賣契約，但尚未在房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記的，應(yīng)在2010年10月20日前到房地產(chǎn)主管部門辦理契約鑒證或登記手續(xù)， 逾期按本通知規(guī)定執(zhí)行。
權(quán)威說法：在江寧以及南京版的契稅標(biāo)準(zhǔn)中，對于時間認定均未明確。而此次《通知》在時間上做出了明確界定，尤其是針對此前疑惑較大的10月1日 前購房，而未辦理契約鑒證或登記的，究竟按何種標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，有了準(zhǔn)確說明。只要是國慶節(jié)前簽了合同的，但是沒辦理鑒證或是登記，在10月20日前辦理契約鑒 證或登記手續(xù)都還趕得上老契稅政策的“末班車””。
解讀：有專家指出，這一規(guī)定仍然存在一定漏洞，對于在10月1日之后交易的一批二手房，不少人會在簽訂合同的時間上動“腦筋”。
舉例來說，一套二手房的買賣雙方于10月5日簽訂了購房合同，如果現(xiàn)在到房管部門辦理登記手續(xù)，則必須要按照新標(biāo)準(zhǔn)來繳納契稅。為了規(guī)避多余的稅款，買賣雙方可以重新簽訂一份合同，將日期更改為10月1日以前就可以了。
不過市場人士提醒買房人，二手房或許可以采取如此變通的手法，但是一手房卻沒有空子可鉆。因為商品房都是“網(wǎng)簽”，也就是開發(fā)商在網(wǎng)上填寫合同 文本并上傳，這個日期是無法更改的。“如果你想撤銷合同重新填寫，手續(xù)更加繁瑣，而且房子也會進入退房搖號程序，開發(fā)商自然是不愿意的。”
政策3 個稅
原文：《通知》中指出，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
權(quán)威說法：這一政策是國家“929樓市新政”的重申。財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人就房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)整答記者問時，對個人所得稅的相關(guān) 政策進行了明確：一是2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免；二是在2009年10月1日(含10月1日)至 2010年9月30日之間(含9月30日)已經(jīng)出售住房且目前尚未購置住房，并自出售住房之日起一年內(nèi)重新購房的，仍可按購房價所占比例減免。
解讀：此次江蘇購房稅收政策與國家執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，需要指出的是，個稅政策是從2010年10月1日開始執(zhí)行，這和契稅政策執(zhí)行時間是不一樣的，契稅政策從2010年10月20日起執(zhí)行。
政策4 “唯一”標(biāo)準(zhǔn)
原文：《通知》中稱，對納稅人需享受家庭唯一普通住房優(yōu)惠政策的，征收機關(guān)應(yīng)查詢納稅人在省轄市范圍內(nèi)的契稅納稅記錄；無記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人的家庭住房登記記錄，并出具書面查詢結(jié)果。
權(quán)威說法：據(jù)了解，南京市關(guān)于家庭唯一住房的范圍是指在南京市行政區(qū)域內(nèi)(含江寧、浦口、六合三區(qū)和溧水、高淳兩縣)，個人購買的住宅是其家庭唯一住房。
目前，南京市地稅局正在與房管部門商定具體操作程序。對于無記錄或有記錄但有疑義的，由納稅人出具家庭唯一住房書面誠信保證書。 馬祚波
