在阿里選擇紐交所后，港交所迎來了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。9月16日晚，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港交所披露招股書，除驗(yàn)證了此前赴港上市傳聞外，還披露了上市公司未來的業(yè)務(wù)架構(gòu)以及萬達(dá)集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，其中商業(yè)地產(chǎn)板塊的持有型、銷售型物業(yè)以及酒店經(jīng)營都將納入。在未來的上市公司中，王健林、大連合興以及萬達(dá)集團(tuán)將控制30%以上已發(fā)行股份，萬達(dá)的61名主要管理層占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

　　三大板塊悉數(shù)注入

　　由于港交所自4月以來啟動新的披露制度，因此初步招股說明書要比過去披露的時間早了3個月左右。因此目前尚未能夠通過初步招股說明書來判斷萬達(dá)最終的上市時間。但有消息稱，如果一切順利，年內(nèi)上市不是完全不可能。

　　招股說明書顯示，萬達(dá)將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營，其中截止到2014年6月30日，擁有項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到9350萬平方米。

　　事實(shí)上這三大板塊恰好是目前萬達(dá)集團(tuán)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬達(dá)1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入36.3億元。未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬達(dá)整體業(yè)績貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

　　需要注意的是，萬達(dá)的商業(yè)和住宅物業(yè)在經(jīng)歷了一路高歌猛進(jìn)后，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場整體下挫、商用物業(yè)部分過剩的情況下，萬達(dá)如何保持長期持續(xù)較高的盈利水平，將成為資本市場衡量其能否全額或超額認(rèn)購的關(guān)鍵。

　　或許萬達(dá)早已考慮了這一點(diǎn)，就在前不久，萬達(dá)剛剛宣布，聯(lián)手百度、騰訊設(shè)立O2O公司，未來這家注冊于香港的平臺有望彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)生的波動帶給萬達(dá)的風(fēng)險。

　　王健林家族的角色

　　除了業(yè)務(wù)構(gòu)成和盈利能力外，萬達(dá)的股權(quán)結(jié)構(gòu)同樣備受關(guān)注。

　　據(jù)招股書顯示，大連合興投資有限公司直接持有萬達(dá)集團(tuán)99.76%的全部已發(fā)行股本，而王健林持有大連合興98%的股權(quán)，剩余的2%由王健林之子王思聰持有。王健林直接持有萬達(dá)集團(tuán)0.24%的股權(quán)，同時，通過大連合興98%的直接權(quán)益將間接持有萬達(dá)集團(tuán)97.77%的股權(quán)。這也意味著，王健林家族占萬達(dá)集團(tuán)100%股權(quán)。

　　北京商報記者翻閱公開資料發(fā)現(xiàn)，王健林私有化萬達(dá)始于2002年，當(dāng)時大連萬達(dá)房地產(chǎn)總公司將持有的萬達(dá)集團(tuán)3000萬股股份轉(zhuǎn)讓給了一家名叫北京合興投資有限公司的公司，萬達(dá)私有化就此展開。隨后的幾年間，幾經(jīng)股權(quán)更迭，清退20%的職工持股成為萬達(dá)集團(tuán)私有化需要清除的最后一個障礙。

　　在完成私有化后的兩年多時間里，萬達(dá)集團(tuán)的股權(quán)又幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，直到2008年3月，最終形成了大連合興投資有限公司持股98%、王健林個人持股2%的持股局面。工商資料顯示，大連合興投資有限公司在2007年底時，王健林已持有其100%股份。萬達(dá)集團(tuán)全部股權(quán)也就順理成章成為王健林一人所有。

　　而在未來的上市公司中，王健林、大連合興以及萬達(dá)集團(tuán)將控制30%以上已發(fā)行股份，萬達(dá)的61名主要管理層（包括部分現(xiàn)有股東、董事、高級管理層成員及雇員以及大連萬達(dá)集團(tuán)的若干雇員），將通過7月公司按照每股7.36元的發(fā)行價定向發(fā)行、共計1388萬股新股份，占發(fā)行后股份總數(shù)的3.58%。

　　高杠桿率高現(xiàn)金流

　　在披露萬達(dá)盈利情況的同時，招股書對于萬達(dá)目前持有的債務(wù)情況也進(jìn)行了說明，高杠桿率、高現(xiàn)金流、高融資成本成為一大特點(diǎn)。

　　據(jù)招股書顯示，萬達(dá)近年來的杠桿率不斷增加，其中截至2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的杠桿率為53%；截至2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)杠桿率達(dá)到88%。

　　與之相對應(yīng)的，是萬達(dá)此前融資渠道的單一：除了銀行及其他借款外，萬達(dá)僅僅從去年開始嘗試債券業(yè)務(wù)，單一的融資渠道讓萬達(dá)的利息及開支總額不斷攀高：2012年這一數(shù)據(jù)為67億元，但僅今年上半年這一數(shù)據(jù)就高達(dá)62億元。

　　但萬達(dá)也不必過分緊張，超過747億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物也證明了其良好的流動性，因此對于萬達(dá)來說，進(jìn)一步降低融資成本提高周轉(zhuǎn)率是其未來的關(guān)鍵，而選擇在港上市，恰好能夠解決這一問題。（記者齊琳）

（原標(biāo)題：港交所招股書掀開萬達(dá)全貌）