編者按：
6540萬(wàn)套、2億人，兩個(gè)驚人的數(shù)據(jù)在國(guó)家大力調(diào)控樓市的背景下顯得如此刺眼。隨即，國(guó)家電網(wǎng)站出來(lái)辟謠，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又亮出了一個(gè)“截至今年6月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，其中，商品住宅待售面積為10646萬(wàn)平方米，目前全國(guó)商品住宅待售套數(shù)約99.5萬(wàn)套”的官方說(shuō)法。但遺憾的是，統(tǒng)計(jì)局并未給出空置房和空置率的具體數(shù)據(jù)。對(duì)此，統(tǒng)計(jì)局稱，準(zhǔn)確的房屋空置率數(shù)據(jù)的獲取，有待于全國(guó)住房普查或含有相應(yīng)住房信息的人口普查。
對(duì)此，向來(lái)語(yǔ)不驚人死不休的牛刀日前在上海書展活動(dòng)上指責(zé)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局不提“空置率”，只說(shuō)“待售率”的做法是在混淆視聽(tīng)。同時(shí)，他又爆出新的猛料，稱上海有400萬(wàn)套住宅空置，連續(xù)6個(gè)月電表讀數(shù)為0。一場(chǎng)由“空置房”引發(fā)的“口水戰(zhàn)”仍在持續(xù)發(fā)酵。
本期嘉賓
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師 薛建雄
中國(guó)價(jià)值指數(shù)首席研究員 崔新生
謎團(tuán)
空置房究竟有多少
實(shí)際上，關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)一直是眾說(shuō)紛紜，爭(zhēng)論不斷，其主要原因在于空置率的定義，而數(shù)據(jù)自2009年以來(lái)就沒(méi)有權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門的公布。眼下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局只在其定期公布的“全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)”中，披露商品房空置面積分類指數(shù)的變化情況。盡管日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“待售”并不等于“空置”，但不難揣測(cè)官方的意思還是在說(shuō)明“空置房沒(méi)有那么多”。那么，我國(guó)究竟有多少空置房？面對(duì)謎一樣的空置房數(shù)量，住建部沉默，統(tǒng)計(jì)局搖頭。
楊紅旭：其實(shí)，這并不是深?yuàn)W的問(wèn)題�？罩梅烤褪菦](méi)人住的房子，但需加一個(gè)時(shí)間期限。如果超過(guò)6個(gè)月沒(méi)人住，就可以稱為空置房了。因?yàn)槿绻麖某鲎庾》康慕嵌瓤紤]，6個(gè)月都不能使房子出租的可能性較小。
至于統(tǒng)計(jì)，我國(guó)確實(shí)沒(méi)有像歐美國(guó)家一樣建立相關(guān)的統(tǒng)計(jì)機(jī)制。但國(guó)家相關(guān)部門完全可通過(guò)全國(guó)住房普查了解真實(shí)情況。據(jù)我所知，當(dāng)前一線城市和少數(shù)二線城市房地產(chǎn)投資投機(jī)比重偏高，存在較高的空置情況，大致在20%左右，三四線城市的空置率則會(huì)比較低。但與發(fā)達(dá)國(guó)家一般5%左右的空置率相比，當(dāng)前我國(guó)部分城市的住房空置率確實(shí)偏高。
尹伯成：空置房應(yīng)包括因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商捂盤長(zhǎng)期處于待售狀況的房子，也包括售出之后長(zhǎng)期無(wú)人居住的房子。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日只是公布了待售房面積數(shù)據(jù)，這其實(shí)是政府意在通過(guò)待售面積的比例來(lái)縮小空置房的占比，這可以說(shuō)是一種掩蓋空置率的手法。
其實(shí)摸清全國(guó)房屋空置情況的方法有很多，像監(jiān)查電表、水表等都是一種比較實(shí)在的做法。另外，目前網(wǎng)上比較流行的“曬黑燈”，雖存在一定的誤差和偏頗，但也不失為一種反映方式。
薛建雄：關(guān)于空置房，確實(shí)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)或概念。但我認(rèn)為，3年以上才能稱為絕對(duì)意義上的空置房，因?yàn)榍皟赡辏ㄑb修等各方面情況在內(nèi)，都是不可避免的。然而，空置房的統(tǒng)計(jì)確實(shí)是個(gè)難題。
崔新生：所謂空置房，是指已有業(yè)主但沒(méi)人住的房子，是不以居住為目標(biāo)的一種投資行為。但這種行為也分兩種，一種是正常的房產(chǎn)投資行為，就跟黃金投資、外匯投資一樣；另一種是投機(jī)行為，批量購(gòu)房以抬高房?jī)r(jià)，對(duì)此應(yīng)嚴(yán)厲打擊。
在我看來(lái)，通過(guò)檢查水電費(fèi)的方式就可算出空置率。其次，由于很多房子都是通過(guò)貸款方式來(lái)購(gòu)買，所以通過(guò)銀行的擔(dān)保中心也可解決這個(gè)統(tǒng)計(jì)問(wèn)題；另外，下發(fā)指標(biāo)給房產(chǎn)公司讓其統(tǒng)計(jì)也是一個(gè)方法，當(dāng)然這難以刨除其中的水分。
原因
投機(jī)是“幕后推手”
有人沒(méi)房住，有房沒(méi)人住，樓市商品房空置現(xiàn)象引人關(guān)注。時(shí)值樓市4個(gè)月調(diào)控的膠著之際，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布出一組數(shù)據(jù)：截至今年6月末全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4%，其中住宅待售面積1億多平方米。若按照每套住房100平方米估算，則意味著全國(guó)有100萬(wàn)套左右的商品房待售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，待售住宅中絕大部分是未售出的空置房。那么中國(guó)還存在著大量已售出的閑置房更是難以統(tǒng)計(jì)。究竟哪些原因正在推高空置房規(guī)模？
楊紅旭：首先，投資需求或投機(jī)需求比重過(guò)大，但這主要集中在東部地區(qū)和中西部的少數(shù)城市；其次，很多城市在進(jìn)行新城區(qū)建設(shè)，在脫離老城區(qū)的同時(shí)，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)布局卻沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)，這造成了新城區(qū)在房子賣出去之后卻沒(méi)人住的情況發(fā)生。
但值得注意的是，目前存在房屋供給不足與存量過(guò)剩并存的“怪象”。這其中又包括兩個(gè)原因：一是“剛需們”想要的是中低價(jià)位、中小套型的住房，而投資投機(jī)者青睞的是中高檔、中大戶型——閑置住宅多如此；二是很多空置房的業(yè)主出于長(zhǎng)期投資目的，并不急于賣房，除非房?jī)r(jià)能漲到他們的心理價(jià)位。而從深層次講，這反映了我國(guó)貧富差距拉大的殘酷現(xiàn)實(shí)。
崔新生：購(gòu)房有三個(gè)群體，一種是自助，一種是投資，還有一種是投機(jī)行為，而目前市場(chǎng)80%是投機(jī)行為，正是這么大比例的投機(jī)行為推動(dòng)了住房空置率的不斷攀升。
尹伯成：導(dǎo)致空置率高的原因主要有兩方面，一是投資客的炒房行為，對(duì)于新政調(diào)控，一些投機(jī)者雖有所憂慮，但基于看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)需求的上升步伐將不會(huì)停止，這就導(dǎo)致很多空置房；二是由于實(shí)行新政，很多開(kāi)發(fā)商也處于捂盤觀望狀態(tài)。
薛建雄：就目前而言，現(xiàn)在所謂的“空置房”其實(shí)是一個(gè)正�，F(xiàn)象。比如新城區(qū)的開(kāi)發(fā)，需要花費(fèi)一定的時(shí)間將產(chǎn)業(yè)布局和配套設(shè)施做好。但不可否認(rèn)，現(xiàn)在市場(chǎng)上確實(shí)存在投機(jī)或投資需求，且比例過(guò)高，這是需要調(diào)節(jié)的地方。
影響
高空置或?qū)е挛C(jī)
按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。有消息稱，去年末，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，空置率約26%。分析人士直言：我國(guó)空置率已到了危險(xiǎn)邊緣。那么，高比例的空置率又將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響？
楊紅旭：現(xiàn)在這還是一個(gè)假設(shè)。但假如空置房量很大的話，就說(shuō)明我國(guó)部分地區(qū)的樓市存在不健康的情況。繼而，可能導(dǎo)致樓市泡沫的破裂。最終，會(huì)真正影響到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。盡管現(xiàn)在都是處于假設(shè)的階段，但還是需要引起國(guó)家相關(guān)部門的重視。
崔新生：在我看來(lái)，目前空置房情況還是比較嚴(yán)重的。很多住房的長(zhǎng)期擱置會(huì)讓很多投資者和投機(jī)者還不起貸款，而把之前的貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，最終可能導(dǎo)致銀行業(yè)的金融危機(jī)。
尹伯成：目前空置房的現(xiàn)狀還是比較嚴(yán)重的，特別是投資性比較集中的地方，尤其是像上海、北京這樣的一線城市及城市的中心區(qū)域。在當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高，公眾飽受蝸居、房奴之苦的情況下，大量房屋空置是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也是資源分配不公的表現(xiàn)。
薛建雄：沒(méi)有絕對(duì)意義上的影響，更不能簡(jiǎn)單地下定義是好還是不好。因而，相關(guān)的影響暫時(shí)無(wú)從考證。
建議
空置病難“一稅了之”
盡管國(guó)家電網(wǎng)否認(rèn)了存在6450萬(wàn)套空置房的說(shuō)法，但潘多拉的寶盒一旦打開(kāi)，想關(guān)可不易。大嘴任志強(qiáng)認(rèn)為，空置房不會(huì)超過(guò)230萬(wàn)套。前不久央視經(jīng)濟(jì)頻道則對(duì)幾個(gè)主要住宅區(qū)進(jìn)行過(guò)半個(gè)月的跟蹤調(diào)查，得出了30%的房屋空置率數(shù)據(jù)。而最新的趣聞則是地產(chǎn)商為了掩飾小區(qū)住房的空置率，采取了給空房“點(diǎn)燈”措施。全國(guó)空置房“口水戰(zhàn)”難以平息，空置房更是刺痛著“房奴”們的神經(jīng)，市場(chǎng)也在紛紛討論是否應(yīng)該針對(duì)空置房專門征收房屋空置稅。
崔新生：有必要征收空置稅與房產(chǎn)持有稅，這雖能夠遏制一部分空置現(xiàn)象，但是并不能根本解決問(wèn)題，更多的是扼殺了一部分剛性需求的購(gòu)房行動(dòng)，因?yàn)閷?duì)于投機(jī)者，這些收費(fèi)根本不在乎。根本解決辦法還是在于銀行的金融創(chuàng)新，目前銀行依靠?jī)?chǔ)蓄來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，而在金融創(chuàng)新方面的功能還是比較弱的，投資工具也比較短缺。因此，如何為客戶提供合理的理財(cái)服務(wù)，引導(dǎo)投資者分散投資，擴(kuò)寬投資渠道，這點(diǎn)非常重要。
薛建雄：其實(shí)在商品房市場(chǎng)出現(xiàn)一定數(shù)量的空置住房不僅無(wú)法避免，并且有其存在的合理性。一定數(shù)量的空置房為人口的流動(dòng)提供了必要的房源保障，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何將空置房的數(shù)量控制在合理的范圍內(nèi)。但客觀地說(shuō)，需要調(diào)節(jié)的是市場(chǎng)上的過(guò)度投資投機(jī)需求。但即使國(guó)家試點(diǎn)房產(chǎn)稅或出臺(tái)房產(chǎn)稅，針對(duì)的也不是空置房，而是這部分投機(jī)需求的情況。
楊紅旭：房屋空置稅目前還只可能停留在概念階段，在執(zhí)行層面的難度極大，即便硬著頭皮上馬也不一定能發(fā)揮很好的效果。
尹伯成：征收空置稅和房產(chǎn)持有稅，提高持有成本，可有效打擊一些投機(jī)者以及手持多套房的人，使空置現(xiàn)象得到很好控制。
