樓市調(diào)控新政正在令市場發(fā)生新的變化。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者近日從北京我愛我家、中原地產(chǎn)等多家房產(chǎn)中介獲悉，4、5月份頻繁出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致部分購房人由觀望轉(zhuǎn)向租房，這令房屋租賃市場在傳統(tǒng)淡季迎來了新一輪租金上漲熱潮。我愛我家市場研究中心統(tǒng)計顯示，今年的4、5月份，北京的住宅租賃市場沒有出現(xiàn)淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季還上升了6%，整體租金均價比去年4、5月份上漲了近20%。

在購房遇冷，租賃市場火爆的同時，記者發(fā)現(xiàn)，購房人與租房者的心理正在發(fā)生微妙的變化，究竟是租房合算還是購房合算？如何做出理性的選擇？再次成為關(guān)注的熱點。多位專家對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房產(chǎn)”，房屋租賃市場應(yīng)該發(fā)揮更大的作用以實現(xiàn)“居者有其屋”。但傳統(tǒng)住房觀念的轉(zhuǎn)變，不是一個短期的過程，在此期間，租賃市場的完善、體制的保證不可或缺。

數(shù)字 “轉(zhuǎn)售為租”和“由買轉(zhuǎn)租”雙雙增加

“房價降了，房租卻漲了。”在銀行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文區(qū)所租的一居室月租為2800元，5月續(xù)租時房東說至少要漲到3100元。本報記者走訪多家房地產(chǎn)中介之后也發(fā)現(xiàn)，與一年前相比，北京一套普通一居室和兩居室的租金漲幅都在15%至20%左右。在北京崇文區(qū)國瑞城、新景家園等臨近地鐵的幾個小區(qū)，月租普遍上漲300元至500元左右。在北京宣武區(qū)椿樹園小區(qū)，一套80平方米的兩居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金為3500元左右。

“轉(zhuǎn)售為租和由買轉(zhuǎn)租的趨勢已經(jīng)十分明顯。”“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，5月開始二手房新增房源掛牌量增幅開始全面回落，回落幅度相比4月底達(dá)到27%，而出租房源增速明顯，最高峰時租賃房源已超越二手房45%左右。此外，系列調(diào)控政策至少造成了60%左右的需求者觀望，其中有近一半的需求者面臨著重新租房的生活。

北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計也顯示，新政出臺之后租賃成交量相比新政之前成交量上漲了55%，與此同時，租賃房源量增長也十分明顯，房源上漲幅度達(dá)到了28%，而在往年4月份都為租賃市場的季節(jié)性淡季。在供需兩旺的促進(jìn)作用下，租金價格環(huán)比也出現(xiàn)了上漲，新政后一個多月來北京市二手房租金價格環(huán)比上漲了5.1%，單位使用面積租金首次突破50元每平米，特別是一些租賃熱點區(qū)域，一套住房的租金能上漲300元/月左右，上漲幅度超過7%。

北京中原認(rèn)為，這是一種“替代效應(yīng)”，并且隨著樓市調(diào)控力度加大，很多人推遲了購房計劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。

面對不斷變化的市場和進(jìn)一步上漲的租金，一些購房者再次在買房和租房之間徘徊。張月認(rèn)為，當(dāng)前特殊的市場特質(zhì)催生了特殊的市場需求，無論是承租人還是出租者，都有一部分是被動甚至被迫轉(zhuǎn)型的，因此，這部分人始終面臨著是否該重新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)交易市場的問題，也就是說，面臨著租房還是買房的抉擇。

“這段時間，是考驗購房者和售房者智慧的時候。”有業(yè)內(nèi)人士如此評價道。

比較 租金與月供決定租房或買房

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在國外，城市居民住房自有率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家一般為30%至50%，而根據(jù)我國建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，城市居民住房自有率接近82%，這個比率已經(jīng)處于世界前三位之列。美國52%的首次購房者年齡超過30歲。德國初次購房或建房者的平均年齡高達(dá)42歲。日本年輕人奮斗10年左右才基本能攢齊購房的首付。

專家就此表示，應(yīng)當(dāng)從多方面來理解“居者有其屋”的含義，它應(yīng)當(dāng)不僅包括買房子來住，也包括租房來住，而且租房是高房價下對解決住房問題的合理補(bǔ)充。從這個角度看，如果單純依托買房解決“居者有其屋”的問題，恐怕尚需時日。

“從現(xiàn)在的情況來看，房價上漲很快，租金仍然便宜，租售比嚴(yán)重失調(diào)，單從經(jīng)濟(jì)角度來看，租房還是比買房合適，尤其是在大城市。”上海財經(jīng)大學(xué)副校長、不動產(chǎn)研究所所長王洪衛(wèi)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪時說，對于年輕人來說，從租房開始，然后再逐步買小房子、買大房，不失為一種理性的選擇。一味強(qiáng)求、早早當(dāng)上房奴并不是好事。

中國社科院金融所金融實驗研究室主任劉煜輝也表示，過重的購房負(fù)擔(dān)和房奴的還貸壓力會讓中產(chǎn)和準(zhǔn)中產(chǎn)們難以想象更為長遠(yuǎn)的個人發(fā)展。只有通過擴(kuò)大供給、使云端上的房價回歸合理區(qū)間，從而改變“一生拴在一套房上”的現(xiàn)狀，才能讓潛在的中產(chǎn)階層從買房的負(fù)擔(dān)中騰挪出來。

從經(jīng)濟(jì)上說，租房明顯優(yōu)于買房。如果你有300多萬元現(xiàn)金，準(zhǔn)備購房結(jié)婚，以北京市內(nèi)南二環(huán)的一套二手房為例，面積100平方米，單價為3萬元/平方米，不考慮其它因素，手中的現(xiàn)金恰能用來購買這套二手房。根據(jù)目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。按目前銀行一年期定期儲蓄存款利率計算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租后凈剩7500元，租房的優(yōu)勢明顯。

“鏈家地產(chǎn)”市場分析師張月認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，不同人群買房購房面臨的成本和收益均有所不同，例如，同為初次購房，有的人可能過幾年以后會賣掉再買，有的人可能再買一套將首套出租，甚至有的人不堪貸款壓力賣掉再改為租房，那么他們所付出的前期成本以及轉(zhuǎn)型后的對沖成本都各不相同。

“單身、處于創(chuàng)業(yè)期、剛就業(yè)的人群，我們建議租房居住。”21世紀(jì)不動產(chǎn)研究中心齊凡認(rèn)為，單身客戶沒有太多的家庭負(fù)擔(dān)，而且未來工作變動也存在不可預(yù)知性，不需要特別急著去買房；而創(chuàng)業(yè)者現(xiàn)在的首要任務(wù)是完成原始積累，不宜將過多的資本投入到購房中去。而對于即將踏上工作崗位的應(yīng)屆畢業(yè)生，和收入較低的務(wù)工人員，考慮到他們的經(jīng)濟(jì)能力和目前的租金情況，建議他們可以選擇合租方式居住，以減少租房支出。