年初以來，從中央到各地陸續(xù)展開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，4月中旬出臺(tái)的“國(guó)10號(hào)文”被業(yè)內(nèi)稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)整政策。政策推出后，市場(chǎng)預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn)，主要城市成交量應(yīng)聲回落。5月份14個(gè)主要城市整體成交面積環(huán)比下滑近半，同比更是下降了六成，甚至較同為調(diào)整期的2008年同期也下降了14%。其中，北京、上海、廣州、深圳這幾個(gè)核心城市的下調(diào)幅度更加明顯。
萬科總裁郁亮多次強(qiáng)調(diào)，萬科會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持自08年以來就提出的“三不政策”，即“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝?rdquo;，在這一總體原則下，萬科以活躍成交為目的，采取措施積極調(diào)整價(jià)格、促進(jìn)銷售。
據(jù)了解，萬科總部已經(jīng)對(duì)各地一線公司提出了明確要求，即每個(gè)項(xiàng)目開盤一個(gè)月內(nèi)，銷售率力爭(zhēng)達(dá)到60%以上。
4月份之后，萬科在北京、深圳、廣州、上海等多個(gè)城市的項(xiàng)目先后傳出開盤價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期的情況，一些項(xiàng)目在開盤后當(dāng)周即實(shí)現(xiàn)90%以上的銷售率。從萬科今年以來公布的月度銷售數(shù)據(jù)來看，政策出臺(tái)后萬科的銷售均價(jià)相比政策前已下降約15%。5月份萬科在14個(gè)重點(diǎn)城市市場(chǎng)占有率為6.8%，較09年全年的3.5%大幅提高，6月前三周的市場(chǎng)占有率更是進(jìn)一步提升至8.2%。顯然，萬科的積極定價(jià)策略已經(jīng)開始發(fā)揮效力。
除積極促銷外，萬科一直以來堅(jiān)持普通商品住宅定位，在投資需求淡出、市場(chǎng)重新回到自住需求主導(dǎo)的背景下，這一產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)也日益凸顯。政策出臺(tái)后萬科的銷售業(yè)績(jī)能穩(wěn)穩(wěn)跑贏大市，主要原因之一就在于其產(chǎn)品能夠契合當(dāng)前占市場(chǎng)主流的自住型客戶的需求。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，2009年萬科產(chǎn)品中90平方米以下的小戶型占比為57%，144平方米以下的普通住宅占比為86%，今年上半年這兩個(gè)比例進(jìn)一步提升至59%和89%。（劉雁）
