2025年5月30日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)的一則司法拍賣公告引發(fā)廣泛關(guān)注。一棟位于北京香江花園的別墅，盡管僅剩幾面殘破墻體、鋼筋裸露且地面散落碎石，卻以2682.92萬元成交，單價(jià)約4.07萬元/㎡。這一看似荒誕的交易背后，折射出中國房地產(chǎn)市場對(duì)稀缺資源的爭奪邏輯，以及司法拍賣中“瑕疵資產(chǎn)”價(jià)值的復(fù)雜性。

　　該別墅的現(xiàn)狀堪稱“破敗典范”。從拍賣現(xiàn)場的照片可見，其地面僅存部分墻體，部分墻體鋼筋外露，地面散落著碎石，整體建筑已不復(fù)存在。據(jù)評(píng)估，該別墅原建筑面積941.59㎡，但因未取得規(guī)劃批復(fù)文件，房屋所有權(quán)人擅自進(jìn)行整體改建，導(dǎo)致地上建筑物被拆除，拆除工程尚未完工。盡管如此，其國有建設(shè)用地使用權(quán)的剩余年限仍為住宅46.8年、倉儲(chǔ)26.8年，這為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了關(guān)鍵參數(shù)——按此計(jì)算，標(biāo)的物單價(jià)高達(dá)4.49萬元/㎡，總價(jià)約2961萬元。最終成交價(jià)雖低于評(píng)估價(jià)，但已遠(yuǎn)超起拍價(jià)2072.92萬元，溢價(jià)610萬元。

　　值得注意的是，這并非孤例。類似案例頻現(xiàn)于法拍市場。2023年杭州南宋御街曾有一套外立面殘缺、無屋頂?shù)膭e墅以614萬元成交，超出評(píng)估價(jià)76萬元;2024年上海浦東新區(qū)的戴志康名下九間堂別墅，盡管只剩殘?jiān)珨啾�，卻以1.44億元成交，溢價(jià)率60%。這些案例表明，當(dāng)資產(chǎn)具備“土地+區(qū)位”雙重價(jià)值時(shí)，買家更看重的是土地的稀缺性而非建筑本身。北京香江花園小區(qū)雖地處五環(huán)外，但緊鄰地鐵15號(hào)線馬泉營站，北側(cè)為京平高速，東側(cè)為京密路和機(jī)場高速，距離首都國際機(jī)場僅數(shù)公里，交通便利性成為其核心優(yōu)勢。

　　該別墅的成交過程也頗具戲劇性。2023年5月曾兩次拍賣，起拍價(jià)分別為2536.0644萬元和2028.8516萬元，均因無人報(bào)名而流拍。直至2025年5月，第三次拍賣才吸引3人報(bào)名，經(jīng)過62次出價(jià)后最終成交。競買人需提供購房資質(zhì)證明，且需承擔(dān)后續(xù)恢復(fù)原狀的責(zé)任。這一流程凸顯了司法拍賣的特殊性——既需滿足法律程序，又需平衡市場供需與風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　從市場趨勢看，此類“瑕疵資產(chǎn)”正成為法拍房的熱門標(biāo)的。2024年深圳福田區(qū)熙園的一套270㎡法拍別墅以8389萬元成交，單價(jià)31.1萬元/㎡，遠(yuǎn)超同地段二手房報(bào)價(jià);2023年南京瑞景文華小區(qū)的“兇宅”別墅，盡管因碎尸案聞名，卻以786萬元成交，比評(píng)估價(jià)高出168萬元。這些案例表明，當(dāng)資產(chǎn)具備“土地價(jià)值+區(qū)位優(yōu)勢”時(shí)，買家更傾向于通過司法拍賣快速變現(xiàn)，而非等待市場自然流轉(zhuǎn)。

　　然而，此類交易也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。北京香江花園的別墅雖交通便利，但其現(xiàn)狀已無法居住，后期重建成本可能高達(dá)千萬級(jí)。此外，競買人需自行承擔(dān)土地使用權(quán)變更、規(guī)劃審批等手續(xù)，若無法完成，可能面臨無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。正如2017年北京頤和原著別墅拍賣案中，法院因未及時(shí)送達(dá)執(zhí)行裁定書，導(dǎo)致原業(yè)主權(quán)益受損。因此，買家在參與此類拍賣時(shí)，需充分評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)與資金壓力。

　　從行業(yè)角度看，此類交易反映了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。隨著新建別墅供應(yīng)稀缺，核心地段土地資源愈發(fā)稀缺。2024年深圳再無新建別墅，現(xiàn)有存量成為稀缺資源;2025年北京香江花園的別墅雖地處五環(huán)外，但其交通配套使其具備“冷門+便利”雙重屬性。這種矛盾催生了“法拍房+土地”模式的興起，買家通過司法拍賣獲取土地使用權(quán)，再自行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，形成新的投資邏輯。

　　未來，此類交易可能進(jìn)一步演變。一方面，隨著政策對(duì)“炒房”行為的持續(xù)打擊，法拍房的合規(guī)性與透明度將提升，買家需更謹(jǐn)慎評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值;另一方面，隨著土地資源的持續(xù)稀缺，具備“土地+區(qū)位”優(yōu)勢的瑕疵資產(chǎn)將保持較高熱度。2025年杭州某高端資產(chǎn)掛牌三個(gè)月即售出，2024年深圳法拍別墅溢價(jià)率超400%，這些數(shù)據(jù)預(yù)示著市場對(duì)稀缺資源的爭奪將愈演愈烈。對(duì)于投資者而言，如何在風(fēng)險(xiǎn)與收益間找到平衡，將成為關(guān)鍵課題。