上市公司年報紛紛披露 開發(fā)商業(yè)績紅火資金虧空 房價下降的曙光開始顯現(xiàn)
30家房企 現(xiàn)金流銳減500億
“能挺到現(xiàn)在的開發(fā)商不缺錢。”日前，河南省某開發(fā)商在接受本報記者采訪時說。然而，這一說法卻被上市公司披露的年報所“推翻”。截至3月16日，滬深兩市發(fā)布年報的30家房企手中，現(xiàn)金流量銳減500多億元。
今年開局樓市銷售不暢，去年積壓的大量土地又將進入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)增長。業(yè)內(nèi)預(yù)計，大規(guī)模促銷將在中小型開發(fā)商中鋪展開來。
●數(shù)據(jù)分析
年報好看卻暴露資金短缺明顯
去年兩次樓市調(diào)控并沒有阻擋開發(fā)商闊步前進，大多數(shù)房企還是上交了漂亮的年報。隨著昨日冠城大通、濱江集團等地產(chǎn)公司年報的發(fā)布，滬深兩市已有30家房地產(chǎn)公司披露2010年業(yè)績。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這30家房企合計實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為252.23億元，同比增長43.67%。
雖然利潤大幅增長，但房企整體現(xiàn)金流驟減，30家房企去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-358.9億元。而2009年，這些房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為216.1億元，也就是說，現(xiàn)金流同比減少了575億元。而主要原因就是去年房企土地儲備和項目開發(fā)投資額居高不下，占用了大量資金。
此外，年報還顯露出房企負債激增的現(xiàn)實。據(jù)萬科的年報顯示，受預(yù)收賬款大幅增長的影響，公司的資產(chǎn)負債率上升至74.69%。而保利的負債也不容樂觀，公司年末資產(chǎn)負債率為78.98%，較上年度末有所提高。
雙重壓力：銷售不暢+土地待開發(fā)
“在貸款額度有限的情況下，我們更加傾向于中小企業(yè)。”某銀行高層日前對記者表示，給房地產(chǎn)企業(yè)放貸并非是其首選。在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商的資金鏈再度遇到了挑戰(zhàn)。
開發(fā)商的資金很大一部分來源于預(yù)售資金和定金，賣不出去房子，就沒有這部分錢。而3月第二周，期房住宅成交量僅為1530套，同比下跌26%。
中原地產(chǎn)認為，占到總資金來源26%的定金及預(yù)收款這一項，很可能因為成交量的繼續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。而另一方面，去年積壓的大量土地，也要在今年初步進入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)增長。
●專家預(yù)期
“目前已看到房價下降的曙光”
目前來看，部分房企的資金壓力不大，但從整體市場來看，2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而房價最先降價很可能出現(xiàn)在這部分樓盤中。市場均價的這一桶水往往由中小公司來決定。中原地產(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉認為，二季度很可能逐漸開始區(qū)域性的價格下調(diào)。
中國城市建設(shè)控股集團總裁于煉表示，現(xiàn)在就是要看開發(fā)商資金是否挺得住，今年是穩(wěn)健的貨幣政策，不同于去年積極的政策趨勢，不僅是開發(fā)商，還有很多行業(yè)受到資金困擾。如果開發(fā)商認為今后房價會平穩(wěn)，預(yù)期比較好，就會死扛價格；如果認為房價會下降，可能會降個10%來獲取快速成交。
值得肯定的是，目前大中城市成交量下降，已成為房價下跌的前提。于煉認為，基本上“已經(jīng)看到了房價下降的曙光”。
“房價不回落到合理水平，政策就沒有達到效果，限購令就不會取消。”于煉對記者表示，他認為今年房價不降20%—30%，就不算是回落到合理水平。
●相關(guān)新聞
大房企“找錢”過冬小房企輪番被收購
“我認為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。”SOHO中國董事長潘石屹表示。
自今年年初以來，上市房企就逐步加快海外“找錢”的腳步。1月份，包括雅居樂、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)等眾多房企在內(nèi)，已經(jīng)通過發(fā)行票據(jù)和簽訂貸款協(xié)議，籌集了上百億元的資金。而在2月份，香港合和實業(yè)有限公司、信和置業(yè)和九龍倉等房企，則嘗試從銀行獲取貸款，貸款年限集中在3-4年內(nèi)。
而在成交量持續(xù)下滑、銀貸收緊的態(tài)勢下，差錢的中小型開發(fā)商則面臨被整合或自行退出的命運。
2011年1月15日下午3時，在深圳華強北世貿(mào)廣場4層，深圳建設(shè)71%股權(quán)進行拍賣。拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘，恒大地產(chǎn)以16.6億元的競價獲得股權(quán)。
隨后，佳兆業(yè)集團控股有限公司(1638.HK)宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)。
文/記者張媛 楊予諾 制圖/周建文
