上市公司年報(bào)紛紛披露 開發(fā)商業(yè)績(jī)紅火資金虧空 房?jī)r(jià)下降的曙光開始顯現(xiàn)

　　30家房企   現(xiàn)金流銳減500億

　　“能挺到現(xiàn)在的開發(fā)商不缺錢。”日前，河南省某開發(fā)商在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。然而，這一說法卻被上市公司披露的年報(bào)所“推翻”。截至3月16日，滬深兩市發(fā)布年報(bào)的30家房企手中，現(xiàn)金流量銳減500多億元。

　　今年開局樓市銷售不暢，去年積壓的大量土地又將進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，大規(guī)模促銷將在中小型開發(fā)商中鋪展開來。

　　●數(shù)據(jù)分析

　　年報(bào)好看卻暴露資金短缺明顯

　　去年兩次樓市調(diào)控并沒有阻擋開發(fā)商闊步前進(jìn)，大多數(shù)房企還是上交了漂亮的年報(bào)。隨著昨日冠城大通、濱江集團(tuán)等地產(chǎn)公司年報(bào)的發(fā)布，滬深兩市已有30家房地產(chǎn)公司披露2010年業(yè)績(jī)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這30家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為252.23億元，同比增長(zhǎng)43.67%。

　　雖然利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，但房企整體現(xiàn)金流驟減，30家房企去年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-358.9億元。而2009年，這些房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流為216.1億元，也就是說，現(xiàn)金流同比減少了575億元。而主要原因就是去年房企土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)投資額居高不下，占用了大量資金。

　　此外，年報(bào)還顯露出房企負(fù)債激增的現(xiàn)實(shí)。據(jù)萬科的年報(bào)顯示，受預(yù)收賬款大幅增長(zhǎng)的影響，公司的資產(chǎn)負(fù)債率上升至74.69%。而保利的負(fù)債也不容樂觀，公司年末資產(chǎn)負(fù)債率為78.98%，較上年度末有所提高。

　　雙重壓力：銷售不暢+土地待開發(fā)

　　“在貸款額度有限的情況下，我們更加傾向于中小企業(yè)。”某銀行高層日前對(duì)記者表示，給房地產(chǎn)企業(yè)放貸并非是其首選。在銀根緊縮的情況下，開發(fā)商的資金鏈再度遇到了挑戰(zhàn)。

　　開發(fā)商的資金很大一部分來源于預(yù)售資金和定金，賣不出去房子，就沒有這部分錢。而3月第二周，期房住宅成交量?jī)H為1530套，同比下跌26%。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，占到總資金來源26%的定金及預(yù)收款這一項(xiàng)，很可能因?yàn)槌山涣康睦^續(xù)萎縮而出現(xiàn)明顯的下降。而另一方面，去年積壓的大量土地，也要在今年初步進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商資金的消耗量將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　●專家預(yù)期

　　“目前已看到房?jī)r(jià)下降的曙光”

　　目前來看，部分房企的資金壓力不大，但從整體市場(chǎng)來看，2010年已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)的虧損現(xiàn)象，而房?jī)r(jià)最先降價(jià)很可能出現(xiàn)在這部分樓盤中。市場(chǎng)均價(jià)的這一桶水往往由中小公司來決定。中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，二季度很可能逐漸開始區(qū)域性的價(jià)格下調(diào)。

　　中國城市建設(shè)控股集團(tuán)總裁于煉表示，現(xiàn)在就是要看開發(fā)商資金是否挺得住，今年是穩(wěn)健的貨幣政策，不同于去年積極的政策趨勢(shì)，不僅是開發(fā)商，還有很多行業(yè)受到資金困擾。如果開發(fā)商認(rèn)為今后房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)，預(yù)期比較好，就會(huì)死扛價(jià)格；如果認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降，可能會(huì)降個(gè)10%來獲取快速成交。

　　值得肯定的是，目前大中城市成交量下降，已成為房?jī)r(jià)下跌的前提。于煉認(rèn)為，基本上“已經(jīng)看到了房?jī)r(jià)下降的曙光”。

　　“房?jī)r(jià)不回落到合理水平，政策就沒有達(dá)到效果，限購令就不會(huì)取消。”于煉對(duì)記者表示，他認(rèn)為今年房?jī)r(jià)不降20%—30%，就不算是回落到合理水平。

　　●相關(guān)新聞

　　大房企“找錢”過冬小房企輪番被收購

　　“我認(rèn)為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。”SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹表示。

　　自今年年初以來，上市房企就逐步加快海外“找錢”的腳步。1月份，包括雅居樂、合生創(chuàng)展、中駿置業(yè)等眾多房企在內(nèi)，已經(jīng)通過發(fā)行票據(jù)和簽訂貸款協(xié)議，籌集了上百億元的資金。而在2月份，香港合和實(shí)業(yè)有限公司、信和置業(yè)和九龍倉等房企，則嘗試從銀行獲取貸款，貸款年限集中在3-4年內(nèi)。

　　而在成交量持續(xù)下滑、銀貸收緊的態(tài)勢(shì)下，差錢的中小型開發(fā)商則面臨被整合或自行退出的命運(yùn)。

　　2011年1月15日下午3時(shí)，在深圳華強(qiáng)北世貿(mào)廣場(chǎng)4層，深圳建設(shè)71%股權(quán)進(jìn)行拍賣。拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘，恒大地產(chǎn)以16.6億元的競(jìng)價(jià)獲得股權(quán)。

　　隨后，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司(1638.HK)宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

　　文/記者張媛 楊予諾 制圖/周建文