漫長工期：
竣工時間一再延后
原名為上海香港新世界花園二期的“豐盛皇朝”，1993年被香港鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展獲得項目土地使用權。記者查閱了近年來新世界發(fā)展及其下屬新世界中國地產(chǎn)的年報。新世界中國地產(chǎn)1999年的年報披露，該地塊項目在2000財政年度完成開發(fā);而在新世界發(fā)展2002年、2003年的年報中，都將該項目的竣工時間定為2004年12月;此后若干年內(nèi)，年報中該項目的竣工時間一直“待定”;直到2008年，年報將竣工時間推遲至2013年12月。
據(jù)了解，新世界花園二期的開工時間在2007年，目前已有三四棟高層完成外立面工程，達到了申請預售標準，但開發(fā)商尚未領取預售許可證。
記者查閱銷售信息發(fā)現(xiàn)，2001年，香港新世界花園一期的銷售價約5000元/平方米，而目前未開盤的“豐盛皇朝”，網(wǎng)上報價已高達6萬元/平方米。
規(guī)定模糊：
開發(fā)商不領“證”不會受罰
中房信分析師薛建雄表示，開發(fā)商“捂盤惜售”，不外乎三種手段：達到預售條件，卻遲遲不去辦預售許可證;明明應該一次性推出的房源，卻分成幾批辦理預售許可證，分幾批推盤;拿到了預售許可證，卻沒有在規(guī)定的15天之內(nèi)開盤。然而，對于第一種情況，目前沒有成文的規(guī)定，“一般來說，多層住宅結構封頂，高層住宅主體結構完成三分之二，并達到《城市商品房預售管理辦法》中規(guī)定的其他條件，就可以辦理預售。”
權威人士告訴記者，不按許可證的規(guī)定日期開盤，而是一再延后，以及開盤面積少于規(guī)定的，都可算“捂盤”。如果開發(fā)商僅僅是“不作為”，一直不去拿預售許可證，就很難界定，主管單位最多只能發(fā)告知單，敦促其開盤，但沒有具體的處罰規(guī)定。
還有業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身的資金情況調(diào)整入市節(jié)奏，屬于正常的營銷手段，但對于香港新世界花園二期這樣沒有正當原因反復推遲竣工時間的樓盤，雖然不屬“捂盤”范疇，但變相達到了“囤房”的目的。
薛建雄還指出，造成“捂盤”的原因很多，有的是公司內(nèi)部運營發(fā)生問題;或者與其他公司、機構產(chǎn)生糾紛;也有可能是房屋性質(zhì)發(fā)生了改變，比如被政府收儲用作保障性住房的房源等。不過，大部分“捂盤”，還是開發(fā)商對房價上漲有預期，希望通過房價上漲斬獲超額利潤。
資本魔方：
或為增厚上市公司利潤
據(jù)了解，早在1993年10月5日，盧灣區(qū)人民政府批準新世界發(fā)展(中國)、上海市盧灣區(qū)住宅建筑工程公司和999南方(美國)公司共同出資組建上海局一房地產(chǎn)有限公司(“局一房產(chǎn)”)，局一房產(chǎn)從1993年8月開始開發(fā)香港新世界花園一期，并在2001年11月全部竣工。
此后，局一房產(chǎn)的控股方新世界發(fā)展(中國)，通過一系列令人眼花繚亂的收購活動后，將局一房產(chǎn)100%的股份納入名下，并將資本擴大至7.5億元;之后，局一房產(chǎn)被新世界發(fā)展(中國)以7.65億元的價格轉讓給了新世界房產(chǎn)，新世界房產(chǎn)又于去年7月將其轉讓給了“豐盛控股”。而豐盛控股的擁有人正是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤的女婿杜惠愷。
2009年，豐盛控股介入ST星美重組，香港新世界花園二期作為其在內(nèi)地的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)遲遲沒有預售動作。有分析人士認為，香港新世界花園二期推遲上市是為了借殼ST星美之后，依靠局一房產(chǎn)在這一樓盤上的豐厚獲利，大大提高ST星美的利潤。
(本文來源：中國證券網(wǎng)-上海證券報 )
