“我也剛剛聽說這個(gè)政策，市場(chǎng)影響到現(xiàn)在為止還不知道。”某地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)劉先生用回避的態(tài)度告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。劉先生負(fù)責(zé)銷售的，正是位于北京東北區(qū)域的一個(gè)商改住項(xiàng)目。對(duì)他而言，未來的出售將變得更困難。
事實(shí)上，和劉先生一樣，北京的大部分地產(chǎn)商正在艱難地“消化”著北京市建委新出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）所帶來的銷售新挑戰(zhàn)。
5月19日，北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國土局聯(lián)合發(fā)布的《通知》規(guī)定，在5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項(xiàng)目，一律禁止分層、分單元銷售。此外，對(duì)已取得立項(xiàng)、規(guī)劃和土地出讓審批手續(xù)及預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案的酒店類項(xiàng)目，國土管理部門負(fù)責(zé)對(duì)擅自改變酒店類項(xiàng)目用地性質(zhì)進(jìn)行監(jiān)管，并依法進(jìn)行查處。并加大對(duì)返本銷售或者變相返本銷售、售后包租或者變相售后包租等違法違規(guī)行為的查處力度。
特指“商改住”
對(duì)于此次《通知》發(fā)布的目的，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋：“主要目的還是規(guī)范市場(chǎng)，否則將來到處都是住宅，原來的商業(yè)、酒店也成了住宅，城市就失去了后續(xù)活力。酒店項(xiàng)目本身是非住宅類的，而新政主要是針對(duì)住宅類的。”
北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政特指的是“商改住”類的酒店式公寓，而非“住改商”類酒店式公寓。
所謂的“住改商”，楊少鋒認(rèn)為最典型的就是潘石屹的SOHO系列項(xiàng)目，其中建筑面積高達(dá)數(shù)十萬平方米的建外SOHO就是最具代表性的一個(gè)項(xiàng)目。雖然規(guī)劃性質(zhì)是住宅，但每套房子作為寫字樓使用，衛(wèi)生間和廚房都需要保留。
而北京的“商改住”在2007年以后開始興起。由于部分住宅投資收益大大超過寫字樓，出現(xiàn)了住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是有項(xiàng)目開始將商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅（即土地性質(zhì)是商業(yè)或者公建，但開發(fā)商將其建設(shè)成為住宅產(chǎn)品），典型的項(xiàng)目有明天第一城、林肯公園等，目前北京市場(chǎng)上打著“酒店式公寓”和“高檔公寓”旗號(hào)在銷售的項(xiàng)目，幾乎都屬此類型。這些項(xiàng)目按規(guī)定不能接通燃?xì)猓酝ǔＲ噪姶艩t來取代煤氣。
楊少鋒表示，在利益的驅(qū)使下，許多爛尾樓也紛紛改成酒店式公寓，利用公建項(xiàng)目層高可以達(dá)到5.6米的特點(diǎn)，將一層變?yōu)槎䦟拥腖OFT產(chǎn)品成了非常常見的做法。此類項(xiàng)目往往是商業(yè)或者公建立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)40~50年，由于項(xiàng)目立項(xiàng)非住宅，因此水電均需要按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來收費(fèi)，居住成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。
中原地產(chǎn)分析師告訴本報(bào)，《通知》針對(duì)的是酒店類立項(xiàng)后改為住宅的項(xiàng)目，含賓館、度假村等，對(duì)住宅立項(xiàng)的“酒店式公寓”并無限制。
二三級(jí)市場(chǎng)反應(yīng)不一
中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，《通知》出臺(tái)緣于最近宏觀調(diào)控對(duì)住宅的影響，很多投資者開始考慮不受影響的商業(yè)住宅，但是本次政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制可能引起一些購房者對(duì)調(diào)控開始蔓延至商業(yè)地產(chǎn)的擔(dān)憂。
“最近政府在房地產(chǎn)方面調(diào)控密集，此前一直調(diào)控的是住宅，這是第一次涉及到商業(yè)地產(chǎn)范疇，也在預(yù)料之中。”招商局嘉銘（北京）房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷副總監(jiān)李昂告訴本報(bào)記者。
李昂認(rèn)為，之所以市場(chǎng)上出現(xiàn)了大量的“商改住”酒店式公寓，和市場(chǎng)本身有很大關(guān)系。“很多區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售情況并不理想，而住宅供不應(yīng)求。開發(fā)商僅僅是順應(yīng)市場(chǎng)。”
和李昂的觀點(diǎn)相似，楊少鋒認(rèn)為這是一個(gè)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)銷售“游戲規(guī)則”的新政。“這樣一來，北京許多項(xiàng)目都將面臨巨大的難題，比如已經(jīng)在施工的項(xiàng)目將面臨進(jìn)退兩難的選擇，已經(jīng)購買但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購房者后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問題，已經(jīng)入住的項(xiàng)目，未來的出售將變得困難。”
“很多新開發(fā)區(qū)域都有大面積的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，但很多住宅區(qū)域并不支持這種業(yè)態(tài)。也許一個(gè)新興住宅區(qū)需要有大型超市，需要有商場(chǎng)，但并不需要那么多寫字樓和酒店。希望在調(diào)控之后政府能更合理地規(guī)劃業(yè)態(tài)分布。”李昂進(jìn)一步表示，雖然地產(chǎn)市場(chǎng)遇到短期調(diào)控，但由于中國經(jīng)濟(jì)還在向好，因此房地產(chǎn)行業(yè)從長遠(yuǎn)看仍有發(fā)展前景。
三級(jí)市場(chǎng)則更為樂觀。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，受政策影響的房源不到1%。而且這部分項(xiàng)目主要也是一些住宅類地塊或者商業(yè)地塊的配套建筑，在3月15日拍賣的一塊土地中就配建了一塊酒店用地，限制酒店銷售成住宅對(duì)北京市場(chǎng)的影響不大。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張?jiān)碌脑u(píng)論稱，在北京今年新開盤的商品房項(xiàng)目中，酒店類公寓僅占不足5%。而且在二手房成交中，酒店類公寓的比重也不超過3%。因此酒店類公寓禁售，不會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)造成大的影響。
