4月中旬開始，房地產(chǎn)市場遭遇力度空前的政策調(diào)控，市場迅速遇冷，有人形容為遭遇“冰川期”。
每當(dāng)冰川期來臨，很多動(dòng)植物會(huì)迅速死亡，也有一些發(fā)生基因變異存活下來。那么房地產(chǎn)業(yè)的“冰川期”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的是哪些影響？從目前看至少有五個(gè)方面的利空。
第一是股市調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)再融資遭遇困難。在房產(chǎn)新政的影響下，股市出現(xiàn)罕見的大調(diào)整，大盤跌幅超過20%。金融、地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，扮演了領(lǐng)跌的角色。
地產(chǎn)股大跌進(jìn)而延緩了大批上市房企的再融資進(jìn)程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前A股市場已經(jīng)有71家公司跌破增發(fā)預(yù)案價(jià)。其中，地產(chǎn)公司達(dá)到27家，占比為38.03%，高居各行業(yè)首位，涉及再融資規(guī)模合計(jì)為602.86億元。再融資受阻將在一定程度上緊縮上市房企的資金來源和實(shí)力。
第二，銀行信貸全面收緊。在新一輪調(diào)控中，銀行信貸的開發(fā)貸款更趨緊縮。不但對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、自有資金比例有限制，而且對貸款用途有嚴(yán)格的限制。總體而言，央行在不斷回收流動(dòng)性，開發(fā)企業(yè)面臨商業(yè)信貸環(huán)境緊縮，信貸在開發(fā)企業(yè)資金來源中出現(xiàn)下降趨勢。
第三，市場預(yù)期悲觀，資金回籠減少。地產(chǎn)新政對市場殺傷力最大的不是緊縮銀根，也不是打擊囤地，而是改變市場預(yù)期。政策使得市場預(yù)期由樂觀迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楸^，進(jìn)而造成市場交易量大幅度下降。雖然開發(fā)企業(yè)有一定的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但如果市場預(yù)期長期保持悲觀，那么開發(fā)企業(yè)的后續(xù)資金無法到位，產(chǎn)品滯銷，這對企業(yè)經(jīng)營是致命的打擊。
第四，預(yù)售資金監(jiān)管新政將使企業(yè)資金鏈?zhǔn)軌骸?ldquo;屋漏偏逢連夜雨”，在市場銷售量急劇下降的情況下，新政又對開發(fā)商的預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，不允許開發(fā)企業(yè)用作支付土地價(jià)款用途。顯而易見，這要求開發(fā)企業(yè)必須有強(qiáng)大的資金實(shí)力，否則資金調(diào)度出現(xiàn)缺口，企業(yè)容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。
第五是外資撤離，市場資金失血。今年第一季度，全國開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)中，利用外資比例為1%，而去年第一季度則為5%。從絕對額上看，今年利用外資僅為12億美元，同比下降了七成。外資雖然在開發(fā)企業(yè)整體資金來源中占比不大，但這種趨勢說明了外圍資金正在看空中國樓市。
由此，我們可以發(fā)現(xiàn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常嚴(yán)重的融資危機(jī)。新政下的房地產(chǎn)市場再次考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力。
可以預(yù)期，房地產(chǎn)新政不會(huì)很快轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;舊政”或“廢政”，這次的政策調(diào)控與以往調(diào)控有著明顯不同，特別是與2007年短暫且機(jī)緣巧合被國際金融危機(jī)化解的政策不同。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，可以經(jīng)受來自房產(chǎn)調(diào)控的一些負(fù)面影響。
面對這樣的政策環(huán)境和市場走向，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)分化。首先，部分企業(yè)將帶頭降價(jià)，誰對形勢認(rèn)識(shí)得最清楚、最透徹，誰降價(jià)就會(huì)最堅(jiān)決。在政府與企業(yè)博弈的關(guān)鍵時(shí)期，或者是價(jià)格僵持時(shí)期，率先降價(jià)被認(rèn)為是識(shí)時(shí)務(wù)的表現(xiàn)，往往能夠收到奇效。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)整合潮真正來臨。政策調(diào)控的目的絕不是簡單地干預(yù)一下價(jià)格走勢，如果不能影響目前的價(jià)格形成機(jī)制，那么政策一旦松下來，房地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲的亂象依然會(huì)出現(xiàn)。
本次房地產(chǎn)調(diào)控新政要達(dá)到的目的就是調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，包括確立居民住房信貸新原則、土地出讓新原則、開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管原則、房地產(chǎn)稅收新原則等。
這些新變化很可能會(huì)固化為長期執(zhí)行的行業(yè)政策，隨后通過正式立法程序確定下來。如果這個(gè)趨勢成立的話，那么我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間、環(huán)境、機(jī)制都將發(fā)生變化，與老的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、環(huán)境、機(jī)制相配套的房地產(chǎn)企業(yè)群體必然發(fā)生變化。
綜合來看，房地產(chǎn)市場會(huì)在新政的壓力下出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制在政策的持續(xù)作用下也會(huì)發(fā)生變化。這些變化對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提出了更大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)真正的考驗(yàn)還在后面。
