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政策重壓之下 房產企業(yè)面臨生存考驗

來源:第一財經日報 時間:2010-05-21 10:51:52

4月中旬開始,房地產市場遭遇力度空前的政策調控,市場迅速遇冷,有人形容為遭遇“冰川期”。

每當冰川期來臨,很多動植物會迅速死亡,也有一些發(fā)生基因變異存活下來。那么房地產業(yè)的“冰川期”給房地產企業(yè)帶來的是哪些影響?從目前看至少有五個方面的利空。

第一是股市調整,房地產企業(yè)再融資遭遇困難。在房產新政的影響下,股市出現(xiàn)罕見的大調整,大盤跌幅超過20%。金融、地產股首當其沖,扮演了領跌的角色。

地產股大跌進而延緩了大批上市房企的再融資進程。據(jù)統(tǒng)計,目前A股市場已經有71家公司跌破增發(fā)預案價。其中,地產公司達到27家,占比為38.03%,高居各行業(yè)首位,涉及再融資規(guī)模合計為602.86億元。再融資受阻將在一定程度上緊縮上市房企的資金來源和實力。

第二,銀行信貸全面收緊。在新一輪調控中,銀行信貸的開發(fā)貸款更趨緊縮。不但對開發(fā)企業(yè)資質、自有資金比例有限制,而且對貸款用途有嚴格的限制?傮w而言,央行在不斷回收流動性,開發(fā)企業(yè)面臨商業(yè)信貸環(huán)境緊縮,信貸在開發(fā)企業(yè)資金來源中出現(xiàn)下降趨勢。

第三,市場預期悲觀,資金回籠減少。地產新政對市場殺傷力最大的不是緊縮銀根,也不是打擊囤地,而是改變市場預期。政策使得市場預期由樂觀迅速轉變?yōu)楸^,進而造成市場交易量大幅度下降。雖然開發(fā)企業(yè)有一定的現(xiàn)金儲備,但如果市場預期長期保持悲觀,那么開發(fā)企業(yè)的后續(xù)資金無法到位,產品滯銷,這對企業(yè)經營是致命的打擊。

第四,預售資金監(jiān)管新政將使企業(yè)資金鏈受壓。“屋漏偏逢連夜雨”,在市場銷售量急劇下降的情況下,新政又對開發(fā)商的預售資金進行監(jiān)管,不允許開發(fā)企業(yè)用作支付土地價款用途。顯而易見,這要求開發(fā)企業(yè)必須有強大的資金實力,否則資金調度出現(xiàn)缺口,企業(yè)容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。

第五是外資撤離,市場資金失血。今年第一季度,全國開發(fā)企業(yè)資金來源結構中,利用外資比例為1%,而去年第一季度則為5%。從絕對額上看,今年利用外資僅為12億美元,同比下降了七成。外資雖然在開發(fā)企業(yè)整體資金來源中占比不大,但這種趨勢說明了外圍資金正在看空中國樓市。

由此,我們可以發(fā)現(xiàn),目前房地產企業(yè)面臨非常嚴重的融資危機。新政下的房地產市場再次考驗房地產企業(yè)的生存能力。

可以預期,房地產新政不會很快轉變?yōu)?ldquo;舊政”或“廢政”,這次的政策調控與以往調控有著明顯不同,特別是與2007年短暫且機緣巧合被國際金融危機化解的政策不同。當前宏觀經濟發(fā)展穩(wěn)健,可以經受來自房產調控的一些負面影響。

面對這樣的政策環(huán)境和市場走向,房地產企業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)分化。首先,部分企業(yè)將帶頭降價,誰對形勢認識得最清楚、最透徹,誰降價就會最堅決。在政府與企業(yè)博弈的關鍵時期,或者是價格僵持時期,率先降價被認為是識時務的表現(xiàn),往往能夠收到奇效。

其次,房地產企業(yè)整合潮真正來臨。政策調控的目的絕不是簡單地干預一下價格走勢,如果不能影響目前的價格形成機制,那么政策一旦松下來,房地產價格非理性上漲的亂象依然會出現(xiàn)。

本次房地產調控新政要達到的目的就是調整房地產運行機制,包括確立居民住房信貸新原則、土地出讓新原則、開發(fā)企業(yè)預售資金監(jiān)管原則、房地產稅收新原則等。

這些新變化很可能會固化為長期執(zhí)行的行業(yè)政策,隨后通過正式立法程序確定下來。如果這個趨勢成立的話,那么我國房地產市場的發(fā)展空間、環(huán)境、機制都將發(fā)生變化,與老的產業(yè)發(fā)展空間、環(huán)境、機制相配套的房地產企業(yè)群體必然發(fā)生變化。

綜合來看,房地產市場會在新政的壓力下出現(xiàn)調整,房地產運行機制在政策的持續(xù)作用下也會發(fā)生變化。這些變化對房地產企業(yè)的經營發(fā)展提出了更大的挑戰(zhàn),房地產企業(yè)真正的考驗還在后面。

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