在很多熟悉海南土地開發(fā)及出讓的業(yè)內人士看來，中信泰富向榮智健私人公司進行利益輸送完全是一個“偽命題”，因為對于土地一級開發(fā)商而言，將自己開發(fā)的大量土地通過土地二級市場的招拍掛向利益共同體出讓，在當地的實際操作中屬于“正常流程”。

土地一級開發(fā)，通常是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對城市國有土地或鄉(xiāng)村集體土地，即俗稱的毛地或生地，進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使土地達到“三通一平”等建設條件后，再通過招拍掛方式公開出讓。

由于海南地方財政基礎較薄弱和歷史原因，海南此前在房地產開發(fā)中曾將大片土地交給開發(fā)商整體開發(fā)。公開資料顯示，上世紀90年代初，海南的企業(yè)成片開發(fā)區(qū)域有93個，總面積上千平方公里。

但截至2004年底這些開發(fā)區(qū)成片開發(fā)實際僅使用土地面積49平方公里。為規(guī)范土地一級開發(fā)，海南省人民政府2006年7月出臺的《關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，但政策仍相當優(yōu)惠，企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達70%，這也直接刺激了海南土地一級開發(fā)市場。

萬寧市國土局有關官員對《第一財經日報》表示，政府與中信泰富的土地收益就是三七分成。

但開發(fā)商參與土地一級開發(fā)并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發(fā)權。因為土地一級開發(fā)存在資金占用量大、工期時間長、政策風險高等問題。開發(fā)商通過介入一級開發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動權，拿下土地二級開發(fā)權。

現(xiàn)實情況是，土地一級開發(fā)商在土地招拍掛中存在著先天優(yōu)勢，甚至可以左右土地二級出讓。曾參與海南多個土地一級開發(fā)項目的商務策劃師崔元星在接受本報采訪時稱，其關鍵因素是因為土地收益分成。

他舉例稱，中信泰富與政府簽署土地一級開發(fā)協(xié)議后，無論在土地二級市場上拍賣多少錢，最終大部分土地收益仍會返還到中信泰富的口袋里。“開發(fā)商可以出任意高的價格抬高地價，這樣就可以把其他開發(fā)商排除在外，而中信泰富掏的錢最終可以返還回來，這只是錢從左口袋到右口袋的游戲而已。”

記者通過萬寧市工商注冊查詢發(fā)現(xiàn)，中信泰富曾有三家子公司在上兩次土地招拍掛中參與拿地，分別為萬寧金信發(fā)展有限公司、萬寧仁信發(fā)展有限公司和萬寧創(chuàng)遠發(fā)展有限公司。這三家公司法人代表均為常振明。

中信泰富在神州半島招商引資中擔當主要角色，這也在很大程度上掌握了土地出讓對象的權利。根據《萬寧市人民政府關于加快開發(fā)建設神州半島風景名勝區(qū)的決定》，中信泰富是神州半島項目的主開發(fā)商，負責對規(guī)劃區(qū)域實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開發(fā)建設。

神州半島僅僅是海南土地一級開發(fā)的一個縮影。通過公開資料很容易發(fā)現(xiàn)，除了中信泰富計劃投資百億開發(fā)神州半島以外，�？谛虏簫u開發(fā)建設的累計投資也將達到100億元；中信集團在博鰲的總投資額將在100億元以上；銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)也號稱投資100億元，多個項目的開發(fā)周期都在10年以上。

也正是在這樣的制度背景下，一個意在參與土地一級開發(fā)的中國土地投資協(xié)會去年曾在深圳橫空出世，多家開發(fā)商聯(lián)合進軍土地一級開發(fā)市場，其最終目的是贏得二級市場拿地的優(yōu)先權。“只要各種手法到位了，政府的招拍掛土地方式就可能為你度身定做，盡管有更高層面的約束，但總有解決之道。”崔元星感慨，“土地一級開發(fā)的水比二級開發(fā)更深。”