房企將兩極分化

未來10年影響房地產(chǎn)最重要因素城市化的進(jìn)程還將繼續(xù)。但房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)入理性階段，把產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)計(jì)作為公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，讓未來十年新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品更低碳環(huán)保，更符合時(shí)代特征和人們工作生活需求。

隨著政府各項(xiàng)政策的出臺(tái)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著兩極分化的趨勢(shì)。一些好的企業(yè)、資金安排健康的企業(yè)會(huì)在這次整合過程中得到新的、更大的發(fā)展空間，而那些資金狀況不好的企業(yè)，將面臨著巨大的考驗(yàn)。

房產(chǎn)稅不能糾正城鄉(xiāng)貧富差距

房產(chǎn)稅是一項(xiàng)長期政策，而其他政府的調(diào)控政策，如提高首付款、提高按揭貸款的利息、限制一個(gè)家庭只能購買一套新房等，都是短期措施。房產(chǎn)稅的征收還起到調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富再分配的作用。此外，潘石屹表示，中國的稅賦已經(jīng)很重了，再開征一些新稅種時(shí)，要減少一些原來征收的稅種，不要再加大人們總體稅收的負(fù)擔(dān)。

我同意經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生的觀點(diǎn)，即目前造成城鄉(xiāng)貧富收入差距擴(kuò)大的是房產(chǎn)泡沫而不是收入，他表示城鄉(xiāng)貧富收入差距擴(kuò)大的根本問題在土地上，即城鄉(xiāng)土地性質(zhì)不一樣。城市土地可以通過商品房轉(zhuǎn)化成城市居民的財(cái)富，而鄉(xiāng)村土地不能買賣，不能轉(zhuǎn)化為財(cái)富。根本方法是讓城市土地和農(nóng)村土地享有同樣待遇。房產(chǎn)稅不能糾正這一傾向。

限購令有副作用

對(duì)于各地陸續(xù)出臺(tái)的限購令，潘石屹認(rèn)為，北京最早出臺(tái)了限購令，緊接著全國十幾個(gè)城市都出臺(tái)了限購令。沒有出臺(tái)限購令的城市也很恐慌，不知自己的城市什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)限購令。這種政策只能暫時(shí)性地應(yīng)付房?jī)r(jià)暴漲，長期來看一定會(huì)有副作用。應(yīng)該用更理性、更市場(chǎng)化的政策來替代這些暫時(shí)性的政策。

北京新政力度太大

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管從本質(zhì)上來說是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，但像北京出臺(tái)的將所有預(yù)售款都進(jìn)行監(jiān)管，而不是僅對(duì)建設(shè)資金進(jìn)行監(jiān)管，這樣的力度太大了，半年后會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

這個(gè)辦法實(shí)施后，將房地產(chǎn)開發(fā)商所有預(yù)售資金都監(jiān)管了，這不合理。監(jiān)管目的是為了防止出現(xiàn)爛尾樓，只需監(jiān)管建設(shè)所需資金就可以了。開發(fā)商的土地款要一次性支付給政府，約占總數(shù)的50%，營業(yè)稅要提前支付，土地增值稅和所得稅要預(yù)征，而所有銷售收入都監(jiān)管起來。我預(yù)計(jì)在一年后開發(fā)商的資金會(huì)出奇緊張。

這次北京首先實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管，其它城市馬上也會(huì)步北京后塵。這項(xiàng)措施的確會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金造成巨大壓力，但這與大公司或小公司、全國性公司或區(qū)域性公司沒有關(guān)系。資金比較緊張，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)不太好的企業(yè)受到的影響會(huì)很大。而現(xiàn)金流比較好，財(cái)務(wù)指標(biāo)比較健康的公司受到的影響就會(huì)小。