據(jù)大部分開發(fā)商反映，各地的預(yù)征基本上都能執(zhí)行，但清算完成者寥寥。據(jù)大連市地方稅務(wù)局公開的研究結(jié)果表明，2007年末，在抽取的12個房地產(chǎn)項目樣本中，平均土地增值稅稅負(fù)率為3.18％，50％項目為零稅負(fù)。而多位房地產(chǎn)界人士表示，稅務(wù)局來征收土地增值稅，稅負(fù)往往都是雙方商談而定，一般比預(yù)征額略高即可。在二三線城市，連預(yù)征情況執(zhí)行得都不好。

清算力度猜想

安信證券分析師徐勝利認(rèn)為，若嚴(yán)格執(zhí)行，對于毛利率40％以上項目的利潤影響應(yīng)該在20％以上，占房價的比例達6％以上。假如在全國范圍內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行細則并集中清繳過往未繳的稅款，甚至可能對企業(yè)當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流構(gòu)成相當(dāng)大的沖擊，但執(zhí)行力度有待觀察。

國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，此次清算力度可能超預(yù)期，房價高、漲幅快的一線、二線城市清算力度將更大，很多高毛利項目將率先成為清算典型。他們測算，毛利率41％、50％、60％、70％的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例應(yīng)達到5.2％、8.5％、13.1％、19.1％，而目前只有1％-2％。

所以，土地增值稅如進行嚴(yán)格清算，確將極大地壓縮開發(fā)商凈利潤，將對開發(fā)商現(xiàn)金流和資金鏈產(chǎn)生較大負(fù)面沖擊。該政策最不利于“低周轉(zhuǎn)、慢開發(fā)、高毛利”開發(fā)商，令其“以時間換利潤空間”的開發(fā)策略有效性大打折扣；而“高周轉(zhuǎn)、快開放、低毛利”的開發(fā)商將相對獲益。

孫建平還指出，土地增值稅將增加地方財政收入，所以除了中央政策壓力，地方財政資金越緊張的，越容易嚴(yán)格執(zhí)行清算。他預(yù)計，地方政府還可能將土地增值稅預(yù)征率從現(xiàn)有的1％-2％提高到5％左右。

不過，從2006年-2008年的情況來看，這一稅種受宏觀政策影響極大。房地產(chǎn)行業(yè)具有強周期性特征，經(jīng)常稅務(wù)局嚴(yán)查土地增值稅還沒結(jié)束，市場已從高昂轉(zhuǎn)入低迷。而不少以房地產(chǎn)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟支柱的地方政府，會傾向于保護房地產(chǎn)商，稅務(wù)稽查常無功而返。這次會是什么結(jié)果，市場還在觀望。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓認(rèn)為，土地增值稅雖可以在計算所得稅時扣減，仍有重復(fù)計算部分，“打擊惜售的根本辦法還是增加市場供應(yīng)量，經(jīng)濟問題要用經(jīng)濟手段來解決。”