一場圍繞著土地增值稅的清算風(fēng)暴即將襲來。

近期，國家稅務(wù)總局先后頒布了兩個《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，6月4日頒布的文件再次強(qiáng)調(diào)要全面推進(jìn)土地增值稅清算，尤其要對定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目重點(diǎn)抽查，要求各地在6月底前將清算工作計(jì)劃和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)國家稅務(wù)總局。

此外，為改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價(jià)快速上漲不匹配的情況，通知要求研究預(yù)征率調(diào)整與房價(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。規(guī)定了東部、中部和東北地區(qū)、西部省份的預(yù)征稅率不得低于2％、1.5％和1％。據(jù)悉，目前太原、南京等二三線城市的預(yù)征稅率只有0.5％，北京、上海只有1％，這意味著預(yù)征的土地增值稅將上調(diào)。

在此之前的5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（下稱220號文），要求各地加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，并在技術(shù)操作層面予以明確。

國稅總局連發(fā)追繳令的目的，在于配合“國十條”地產(chǎn)調(diào)控，打擊捂盤和惜售。不過，作為一貫執(zhí)行難、經(jīng)驗(yàn)少的稅種，市場普遍持觀望態(tài)度。

土地增值稅向來是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一根“松緊帶”。1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴(yán)格查收土地增值稅。2006年末國稅總局頒布了“187號文”，并于次年掀起了清查土地增值稅的全國性風(fēng)暴，但隨后因金融危機(jī)影響不了了之。

作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果，如嚴(yán)格征收，地產(chǎn)商的實(shí)際繳稅額和計(jì)提撥備都將大幅增加。相關(guān)分析顯示，這一稅負(fù)相當(dāng)于銷售收入的6％，對房地產(chǎn)公司的凈利潤影響達(dá)20％以上。

一位熟悉地產(chǎn)商資金運(yùn)作的中介機(jī)構(gòu)人士直言，地產(chǎn)商有很多方法遲交、少交甚至不交土地增值稅，現(xiàn)在上市公司為土地增值稅進(jìn)行的撥備經(jīng)常都“趴在賬上”，一旦真的嚴(yán)格征收，對很多開發(fā)商現(xiàn)金周轉(zhuǎn)都會發(fā)生影響。

征收“松緊帶”

土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率。即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；超過部分最高稅率可達(dá)60％。目前大型房地產(chǎn)公司的毛利一般在30％-40％左右，一般按照30％的稅率來征收。從國際上橫向比較，中國的土地增值稅給開發(fā)商帶來的稅負(fù)偏高，幾乎相當(dāng)于再征收一次所得稅，也因此，對這一稅種一直不乏爭議。

具體而言，“土地增值稅稅額=增值額×稅率–扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)”，其中，“增值額=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得收入–扣除項(xiàng)目金額”。同時規(guī)定，增值額不超過20％的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅。實(shí)際上，免稅地帶和增值額認(rèn)定，均存在很大操作空間。

按現(xiàn)行法規(guī)，土地增值稅的征收方式包括預(yù)征和清算兩個步驟，即在項(xiàng)目全部竣工前，根據(jù)預(yù)售收入先征收少部分增值稅，待項(xiàng)目竣工后再對全部稅額清算。目前各地住宅的預(yù)征稅率在0.5％-2％之間，但真正進(jìn)行清算的案例極少。除上市公司外，并非所有開發(fā)商都能嚴(yán)格預(yù)提土地增值稅。

主管征收的各地地方稅務(wù)局根據(jù)本地情況頒發(fā)地方性預(yù)征文件。對普通住宅，北京、廣州、深圳、重慶的預(yù)征比例是銷售額的1％，南京、天津、太原是0.5％，深圳、南京對別墅則預(yù)征3％。

根據(jù)國稅總局的公開數(shù)據(jù)，土地增值稅每年實(shí)際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模差距甚遠(yuǎn)。以2009年為例，商品房銷售收入近4.4萬億元，但土地增值稅收入僅為710億元，占銷售收入之比不到1.64％。而在2006年以前，這一比重甚至未能達(dá)到1％。與其他國家地區(qū)類似稅種相比，中國土地增值稅理論稅負(fù)的畸高和實(shí)際稅收的畸低形成了十分鮮明的對比。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓介紹說，1993年底出臺的《土地增值稅暫行條例》主要為了抑制炒地、圈地。當(dāng)時炒地嚴(yán)重，曾規(guī)定拿地后不開發(fā)或一年內(nèi)投資不到30％的要將土地收回，當(dāng)年稅改時土地增值稅正式出臺。

土地增值稅的稅負(fù)偏高，最低稅率也達(dá)到了30％的水平，最高征收60％，可以說是目前最高的稅種，比香煙消費(fèi)稅（56％）還高。北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為，土地出讓金加上稅收，開發(fā)商60％-70％的收入都給了政府。

據(jù)一位熟悉地產(chǎn)商的資深中介人士介紹，地產(chǎn)開發(fā)商最常用的方法就是拖時間。稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售，或未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目被整體轉(zhuǎn)讓，或土地使用權(quán)被直接轉(zhuǎn)讓的情況下，才必須進(jìn)行強(qiáng)制清算。

“房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā)，嚴(yán)格征收會對其資金鏈產(chǎn)生影響。企業(yè)越晚清算越有好處，稅務(wù)部門在與企業(yè)斗法中處于下風(fēng)，開始是銷售95％清算，后來下調(diào)到88％、85％。”劉桓說。

開發(fā)商“捂盤”在地產(chǎn)業(yè)司空見慣。孖士打律師事務(wù)所高級稅務(wù)顧問王青松表示：“沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣獨(dú)特，把存貨壓幾年不出售。”這種刻意捂盤的行為，客觀上使得幾乎少有項(xiàng)目符合“強(qiáng)制清算”的條件。