一場圍繞著土地增值稅的清算風(fēng)暴即將襲來。

近期，國家稅務(wù)總局先后頒布了兩個《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，6月4日頒布的文件再次強調(diào)要全面推進土地增值稅清算，尤其要對定價過高、漲幅過快的項目重點抽查，要求各地在6月底前將清算工作計劃和重點清算項目名單上報國家稅務(wù)總局。

此外，為改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況，通知要求研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。規(guī)定了東部、中部和東北地區(qū)、西部省份的預(yù)征稅率不得低于2％、1.5％和1％。據(jù)悉，目前太原、南京等二三線城市的預(yù)征稅率只有0.5％，北京、上海只有1％，這意味著預(yù)征的土地增值稅將上調(diào)。

在此之前的5月26日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（下稱220號文），要求各地加強土地增值稅的清算工作，并在技術(shù)操作層面予以明確。

國稅總局連發(fā)追繳令的目的，在于配合“國十條”地產(chǎn)調(diào)控，打擊捂盤和惜售。不過，作為一貫執(zhí)行難、經(jīng)驗少的稅種，市場普遍持觀望態(tài)度。

土地增值稅向來是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一根“松緊帶”。1993年底，國家頒布了《土地增值稅暫行條例》，但一直征收不力，清算比例極低。自2002年以后，隨著房地產(chǎn)市場價格的幾波上漲，國家多次出臺文件，要求嚴格查收土地增值稅。2006年末國稅總局頒布了“187號文”，并于次年掀起了清查土地增值稅的全國性風(fēng)暴，但隨后因金融危機影響不了了之。

作為稅率較高的稅種，土地增值稅征收的“松緊”程度將對房地產(chǎn)商的盈利水平產(chǎn)生截然不同的效果，如嚴格征收，地產(chǎn)商的實際繳稅額和計提撥備都將大幅增加。相關(guān)分析顯示，這一稅負相當于銷售收入的6％，對房地產(chǎn)公司的凈利潤影響達20％以上。

一位熟悉地產(chǎn)商資金運作的中介機構(gòu)人士直言，地產(chǎn)商有很多方法遲交、少交甚至不交土地增值稅，現(xiàn)在上市公司為土地增值稅進行的撥備經(jīng)常都“趴在賬上”，一旦真的嚴格征收，對很多開發(fā)商現(xiàn)金周轉(zhuǎn)都會發(fā)生影響。

征收“松緊帶”

土地增值稅實行四級累進稅率。即增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；超過部分最高稅率可達60％。目前大型房地產(chǎn)公司的毛利一般在30％-40％左右，一般按照30％的稅率來征收。從國際上橫向比較，中國的土地增值稅給開發(fā)商帶來的稅負偏高，幾乎相當于再征收一次所得稅，也因此，對這一稅種一直不乏爭議。

具體而言，“土地增值稅稅額=增值額×稅率–扣除項目×速算扣除系數(shù)”，其中，“增值額=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得收入–扣除項目金額”。同時規(guī)定，增值額不超過20％的普通標準住宅免征土地增值稅。實際上，免稅地帶和增值額認定，均存在很大操作空間。

按現(xiàn)行法規(guī)，土地增值稅的征收方式包括預(yù)征和清算兩個步驟，即在項目全部竣工前，根據(jù)預(yù)售收入先征收少部分增值稅，待項目竣工后再對全部稅額清算。目前各地住宅的預(yù)征稅率在0.5％-2％之間，但真正進行清算的案例極少。除上市公司外，并非所有開發(fā)商都能嚴格預(yù)提土地增值稅。

主管征收的各地地方稅務(wù)局根據(jù)本地情況頒發(fā)地方性預(yù)征文件。對普通住宅，北京、廣州、深圳、重慶的預(yù)征比例是銷售額的1％，南京、天津、太原是0.5％，深圳、南京對別墅則預(yù)征3％。

根據(jù)國稅總局的公開數(shù)據(jù)，土地增值稅每年實際征收規(guī)模與理論征收規(guī)模差距甚遠。以2009年為例，商品房銷售收入近4.4萬億元，但土地增值稅收入僅為710億元，占銷售收入之比不到1.64％。而在2006年以前，這一比重甚至未能達到1％。與其他國家地區(qū)類似稅種相比，中國土地增值稅理論稅負的畸高和實際稅收的畸低形成了十分鮮明的對比。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓介紹說，1993年底出臺的《土地增值稅暫行條例》主要為了抑制炒地、圈地。當時炒地嚴重，曾規(guī)定拿地后不開發(fā)或一年內(nèi)投資不到30％的要將土地收回，當年稅改時土地增值稅正式出臺。

土地增值稅的稅負偏高，最低稅率也達到了30％的水平，最高征收60％，可以說是目前最高的稅種，比香煙消費稅（56％）還高。北京市華遠集團總裁任志強認為，土地出讓金加上稅收，開發(fā)商60％-70％的收入都給了政府。

據(jù)一位熟悉地產(chǎn)商的資深中介人士介紹，地產(chǎn)開發(fā)商最常用的方法就是拖時間。稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售，或未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目被整體轉(zhuǎn)讓，或土地使用權(quán)被直接轉(zhuǎn)讓的情況下，才必須進行強制清算。

“房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā)，嚴格征收會對其資金鏈產(chǎn)生影響。企業(yè)越晚清算越有好處，稅務(wù)部門在與企業(yè)斗法中處于下風(fēng)，開始是銷售95％清算，后來下調(diào)到88％、85％。”劉桓說。

開發(fā)商“捂盤”在地產(chǎn)業(yè)司空見慣。孖士打律師事務(wù)所高級稅務(wù)顧問王青松表示：“沒有哪個行業(yè)能像房地產(chǎn)這樣獨特，把存貨壓幾年不出售。”這種刻意捂盤的行為，客觀上使得幾乎少有項目符合“強制清算”的條件。