同時，為了表示樓盤尚未售罄，開發(fā)商也會拖延注銷項目公司，因而很多項目公司實際上只是拖延稅負的“空殼”而已。
根據(jù)規(guī)定，新建房地產(chǎn)可扣除項目非常之多，包括土地成本、開發(fā)成本（包括建筑安裝工程費、公共配套設施等），僅房地產(chǎn)開發(fā)費用就包括了銷售、管理以及財務費用。而房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā)，要清算單一項目的成本非常麻煩，其間就出現(xiàn)了避稅空間。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，常見的辦法是房地產(chǎn)開發(fā)公司利用與自己集團內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易，將利潤轉(zhuǎn)移到建筑公司，降低項目公司的利潤，從而減少應付的土地增值稅。而稅務局負責查處關(guān)聯(lián)交易中轉(zhuǎn)讓定價的團隊與查收土地增值稅的團隊是分開的，這使得查處交易價格的合理性變得更加困難。更何況，境內(nèi)公司之間的轉(zhuǎn)讓定價向來不如跨境關(guān)聯(lián)交易所受的檢查嚴格。
此外，將未竣工的開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓，也可通過壓低收入來收縮增值額。將名下未竣工的開發(fā)項目互相“倒騰”，便成為房產(chǎn)商協(xié)作避稅的手段之一。
某地方稅務局的一位工作人員對本刊記者表示，他們不愿主動去清查土地增值稅，其中原因之一就是弄清楚開發(fā)商的成本和費用很復雜。一旦出了錯誤，稅務人員要承擔相關(guān)責任。
另有稅務界專業(yè)人士解釋稱，因為土地增值稅是小稅種，預征操作并沒有技術(shù)含量，而各地對清算操作實施的很少，造成稅務工作人員對該稅種研究較少，缺乏經(jīng)驗。此次國稅總局的文件特別強調(diào)，各級稅務機關(guān)要克服畏難情緒，并實行問責制。
實繳者寥寥
某大型房地產(chǎn)公司人士認為，土地增值稅制度并非不合理，但實際執(zhí)行太不統(tǒng)一。在如此高的稅負下，“越規(guī)矩的公司越吃虧”，這就缺乏公平性。
從各上市公司的年報中可略見土地增值稅的部分情況。
2009年，萬科（000002.SZ）、雅居樂（03383.HK）、金地（600383.SH）計提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元，在受訪中他們均表示已全額撥備。
但從A股年報上并不能看出公司稅負的實際繳納狀態(tài)。以萬科為例，其年報中披露的應繳土地增值稅為2.72億元，但尚有大部分放在其他應付款里，根據(jù)年報無法看出這部分數(shù)額是否應在當年清繳。
對在香港上市的公司，在現(xiàn)金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(chǎn)（00960.HK）2009年報稱，當年營業(yè)收入113億元，凈利22億元，毛利率28.6％。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅，公司有效稅率為39％。合生創(chuàng)展（00754.HK）2009年報披露，可扣減作為計算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元，扣減后為8.20億港元，已付1.86億港元，從現(xiàn)金流量表中亦可看到這筆支出，占當年銷售收入的1.66％。
遠洋地產(chǎn)（03377.HK）2009年收入為88億元，毛利26.57億元，毛利率30％。年報稱較高的中國土地增值稅影響為1.86億元，即期支付2.48億元，占毛利的9.3％。又如恒大地產(chǎn)（03333.HK）2009年年報中表明“已繳中國土地增值稅”一項為2.17億元，占全年銷售收入的3.8％。雅居樂的撥備達33.15億元，但從現(xiàn)金流量表看到的已付額為2.34億元，占當年營業(yè)收入的1.76％。
而大部分公司的現(xiàn)金流量表中未單獨披露土地增值稅這項支出，由于難以準確掌握項目完工、銷售等稅收清算條件，投資者難以判斷企業(yè)實際繳納情況。從上述公司情況看，大多數(shù)只按照1％-2％的預征比例實繳。
房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認為，全面推行清算需要一個過程。而清算征收土地增值稅對于上市公司來說，其影響僅限于現(xiàn)金流。因為應繳土地增值稅已按照收入全額計提，在財務上計入負債，因此不會影響利潤表。一家房地產(chǎn)上市公司董秘稱，清算土地增值稅對現(xiàn)金流的影響大概是“五六個點左右”。
申萬的研究報告分析，土地增值稅新政對上市公司現(xiàn)金流的影響平均約為5％。比如，萬科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%，金地為7.4%，保利為2.1%，而對華僑城A（000069.SZ）、世茂股份（600823.SH）、億城股份（000616.SZ）的影響則超過10％。報告認為，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）、濱江集團（002244.SZ）、張江高科（600895.SH）存在計提不足問題。
王青松認為土地增值稅清算不影響地產(chǎn)商利潤的說法過于輕描淡寫，“房地產(chǎn)是一個現(xiàn)金為王的行業(yè)，十幾億的應付款在賬上趴著，和這十幾億被稅務局拿走，概念當然不一樣。”
