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土地增值稅清查在即 地產(chǎn)商資金鏈雪上加霜

來(lái)源:財(cái)新網(wǎng)-《新世紀(jì)》 時(shí)間:2010-06-07 11:14:13

同時(shí),為了表示樓盤尚未售罄,開發(fā)商也會(huì)拖延注銷項(xiàng)目公司,因而很多項(xiàng)目公司實(shí)際上只是拖延稅負(fù)的“空殼”而已。

根據(jù)規(guī)定,新建房地產(chǎn)可扣除項(xiàng)目非常之多,包括土地成本、開發(fā)成本(包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施等),僅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就包括了銷售、管理以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)公司是滾動(dòng)開發(fā),要清算單一項(xiàng)目的成本非常麻煩,其間就出現(xiàn)了避稅空間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,常見的辦法是房地產(chǎn)開發(fā)公司利用與自己集團(tuán)內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易,將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到建筑公司,降低項(xiàng)目公司的利潤(rùn),從而減少應(yīng)付的土地增值稅。而稅務(wù)局負(fù)責(zé)查處關(guān)聯(lián)交易中轉(zhuǎn)讓定價(jià)的團(tuán)隊(duì)與查收土地增值稅的團(tuán)隊(duì)是分開的,這使得查處交易價(jià)格的合理性變得更加困難。更何況,境內(nèi)公司之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)向來(lái)不如跨境關(guān)聯(lián)交易所受的檢查嚴(yán)格。

此外,將未竣工的開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓,也可通過(guò)壓低收入來(lái)收縮增值額。將名下未竣工的開發(fā)項(xiàng)目互相“倒騰”,便成為房產(chǎn)商協(xié)作避稅的手段之一。

某地方稅務(wù)局的一位工作人員對(duì)本刊記者表示,他們不愿主動(dòng)去清查土地增值稅,其中原因之一就是弄清楚開發(fā)商的成本和費(fèi)用很復(fù)雜。一旦出了錯(cuò)誤,稅務(wù)人員要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

另有稅務(wù)界專業(yè)人士解釋稱,因?yàn)橥恋卦鲋刀愂切《惙N,預(yù)征操作并沒(méi)有技術(shù)含量,而各地對(duì)清算操作實(shí)施的很少,造成稅務(wù)工作人員對(duì)該稅種研究較少,缺乏經(jīng)驗(yàn)。此次國(guó)稅總局的文件特別強(qiáng)調(diào),各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒,并實(shí)行問(wèn)責(zé)制。

實(shí)繳者寥寥

某大型房地產(chǎn)公司人士認(rèn)為,土地增值稅制度并非不合理,但實(shí)際執(zhí)行太不統(tǒng)一。在如此高的稅負(fù)下,“越規(guī)矩的公司越吃虧”,這就缺乏公平性。

從各上市公司的年報(bào)中可略見土地增值稅的部分情況。

2009年,萬(wàn)科(000002.SZ)、雅居樂(lè)(03383.HK)、金地(600383.SH)計(jì)提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元,在受訪中他們均表示已全額撥備。

但從A股年報(bào)上并不能看出公司稅負(fù)的實(shí)際繳納狀態(tài)。以萬(wàn)科為例,其年報(bào)中披露的應(yīng)繳土地增值稅為2.72億元,但尚有大部分放在其他應(yīng)付款里,根據(jù)年報(bào)無(wú)法看出這部分?jǐn)?shù)額是否應(yīng)在當(dāng)年清繳。

對(duì)在香港上市的公司,在現(xiàn)金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(chǎn)(00960.HK)2009年報(bào)稱,當(dāng)年?duì)I業(yè)收入113億元,凈利22億元,毛利率28.6%。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅,公司有效稅率為39%。合生創(chuàng)展(00754.HK)2009年報(bào)披露,可扣減作為計(jì)算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元,扣減后為8.20億港元,已付1.86億港元,從現(xiàn)金流量表中亦可看到這筆支出,占當(dāng)年銷售收入的1.66%。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)2009年收入為88億元,毛利26.57億元,毛利率30%。年報(bào)稱較高的中國(guó)土地增值稅影響為1.86億元,即期支付2.48億元,占毛利的9.3%。又如恒大地產(chǎn)(03333.HK)2009年年報(bào)中表明“已繳中國(guó)土地增值稅”一項(xiàng)為2.17億元,占全年銷售收入的3.8%。雅居樂(lè)的撥備達(dá)33.15億元,但從現(xiàn)金流量表看到的已付額為2.34億元,占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的1.76%。

而大部分公司的現(xiàn)金流量表中未單獨(dú)披露土地增值稅這項(xiàng)支出,由于難以準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目完工、銷售等稅收清算條件,投資者難以判斷企業(yè)實(shí)際繳納情況。從上述公司情況看,大多數(shù)只按照1%-2%的預(yù)征比例實(shí)繳。

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認(rèn)為,全面推行清算需要一個(gè)過(guò)程。而清算征收土地增值稅對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō),其影響僅限于現(xiàn)金流。因?yàn)閼?yīng)繳土地增值稅已按照收入全額計(jì)提,在財(cái)務(wù)上計(jì)入負(fù)債,因此不會(huì)影響利潤(rùn)表。一家房地產(chǎn)上市公司董秘稱,清算土地增值稅對(duì)現(xiàn)金流的影響大概是“五六個(gè)點(diǎn)左右”。

申萬(wàn)的研究報(bào)告分析,土地增值稅新政對(duì)上市公司現(xiàn)金流的影響平均約為5%。比如,萬(wàn)科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%,金地為7.4%,保利為2.1%,而對(duì)華僑城A(000069.SZ)、世茂股份(600823.SH)、億城股份(000616.SZ)的影響則超過(guò)10%。報(bào)告認(rèn)為,蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、張江高科(600895.SH)存在計(jì)提不足問(wèn)題。

王青松認(rèn)為土地增值稅清算不影響地產(chǎn)商利潤(rùn)的說(shuō)法過(guò)于輕描淡寫,“房地產(chǎn)是一個(gè)現(xiàn)金為王的行業(yè),十幾億的應(yīng)付款在賬上趴著,和這十幾億被稅務(wù)局拿走,概念當(dāng)然不一樣。”

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