同時(shí)，為了表示樓盤尚未售罄，開發(fā)商也會(huì)拖延注銷項(xiàng)目公司，因而很多項(xiàng)目公司實(shí)際上只是拖延稅負(fù)的“空殼”而已。
根據(jù)規(guī)定，新建房地產(chǎn)可扣除項(xiàng)目非常之多，包括土地成本、開發(fā)成本（包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施等），僅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就包括了銷售、管理以及財(cái)務(wù)費(fèi)用。而房地產(chǎn)公司是滾動(dòng)開發(fā)，要清算單一項(xiàng)目的成本非常麻煩，其間就出現(xiàn)了避稅空間。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，常見的辦法是房地產(chǎn)開發(fā)公司利用與自己集團(tuán)內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易，將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到建筑公司，降低項(xiàng)目公司的利潤(rùn)，從而減少應(yīng)付的土地增值稅。而稅務(wù)局負(fù)責(zé)查處關(guān)聯(lián)交易中轉(zhuǎn)讓定價(jià)的團(tuán)隊(duì)與查收土地增值稅的團(tuán)隊(duì)是分開的，這使得查處交易價(jià)格的合理性變得更加困難。更何況，境內(nèi)公司之間的轉(zhuǎn)讓定價(jià)向來(lái)不如跨境關(guān)聯(lián)交易所受的檢查嚴(yán)格。
此外，將未竣工的開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，也可通過(guò)壓低收入來(lái)收縮增值額。將名下未竣工的開發(fā)項(xiàng)目互相“倒騰”，便成為房產(chǎn)商協(xié)作避稅的手段之一。
某地方稅務(wù)局的一位工作人員對(duì)本刊記者表示，他們不愿主動(dòng)去清查土地增值稅，其中原因之一就是弄清楚開發(fā)商的成本和費(fèi)用很復(fù)雜。一旦出了錯(cuò)誤，稅務(wù)人員要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
另有稅務(wù)界專業(yè)人士解釋稱，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂切《惙N，預(yù)征操作并沒(méi)有技術(shù)含量，而各地對(duì)清算操作實(shí)施的很少，造成稅務(wù)工作人員對(duì)該稅種研究較少，缺乏經(jīng)驗(yàn)。此次國(guó)稅總局的文件特別強(qiáng)調(diào)，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，并實(shí)行問(wèn)責(zé)制。
實(shí)繳者寥寥
某大型房地產(chǎn)公司人士認(rèn)為，土地增值稅制度并非不合理，但實(shí)際執(zhí)行太不統(tǒng)一。在如此高的稅負(fù)下，“越規(guī)矩的公司越吃虧”，這就缺乏公平性。
從各上市公司的年報(bào)中可略見土地增值稅的部分情況。
2009年，萬(wàn)科（000002.SZ）、雅居樂(lè)（03383.HK）、金地（600383.SH）計(jì)提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元，在受訪中他們均表示已全額撥備。
但從A股年報(bào)上并不能看出公司稅負(fù)的實(shí)際繳納狀態(tài)。以萬(wàn)科為例，其年報(bào)中披露的應(yīng)繳土地增值稅為2.72億元，但尚有大部分放在其他應(yīng)付款里，根據(jù)年報(bào)無(wú)法看出這部分?jǐn)?shù)額是否應(yīng)在當(dāng)年清繳。
對(duì)在香港上市的公司，在現(xiàn)金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(chǎn)（00960.HK）2009年報(bào)稱，當(dāng)年?duì)I業(yè)收入113億元，凈利22億元，毛利率28.6％。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅，公司有效稅率為39％。合生創(chuàng)展（00754.HK）2009年報(bào)披露，可扣減作為計(jì)算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元，扣減后為8.20億港元，已付1.86億港元，從現(xiàn)金流量表中亦可看到這筆支出，占當(dāng)年銷售收入的1.66％。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）2009年收入為88億元，毛利26.57億元，毛利率30％。年報(bào)稱較高的中國(guó)土地增值稅影響為1.86億元，即期支付2.48億元，占毛利的9.3％。又如恒大地產(chǎn)（03333.HK）2009年年報(bào)中表明“已繳中國(guó)土地增值稅”一項(xiàng)為2.17億元，占全年銷售收入的3.8％。雅居樂(lè)的撥備達(dá)33.15億元，但從現(xiàn)金流量表看到的已付額為2.34億元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的1.76％。
而大部分公司的現(xiàn)金流量表中未單獨(dú)披露土地增值稅這項(xiàng)支出，由于難以準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目完工、銷售等稅收清算條件，投資者難以判斷企業(yè)實(shí)際繳納情況。從上述公司情況看，大多數(shù)只按照1％-2％的預(yù)征比例實(shí)繳。
房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認(rèn)為，全面推行清算需要一個(gè)過(guò)程。而清算征收土地增值稅對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，其影響僅限于現(xiàn)金流。因?yàn)閼?yīng)繳土地增值稅已按照收入全額計(jì)提，在財(cái)務(wù)上計(jì)入負(fù)債，因此不會(huì)影響利潤(rùn)表。一家房地產(chǎn)上市公司董秘稱，清算土地增值稅對(duì)現(xiàn)金流的影響大概是“五六個(gè)點(diǎn)左右”。
申萬(wàn)的研究報(bào)告分析，土地增值稅新政對(duì)上市公司現(xiàn)金流的影響平均約為5％。比如，萬(wàn)科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%，金地為7.4%，保利為2.1%，而對(duì)華僑城A（000069.SZ）、世茂股份（600823.SH）、億城股份（000616.SZ）的影響則超過(guò)10％。報(bào)告認(rèn)為，蘇寧環(huán)球（000718.SZ）、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、張江高科（600895.SH）存在計(jì)提不足問(wèn)題。
王青松認(rèn)為土地增值稅清算不影響地產(chǎn)商利潤(rùn)的說(shuō)法過(guò)于輕描淡寫，“房地產(chǎn)是一個(gè)現(xiàn)金為王的行業(yè)，十幾億的應(yīng)付款在賬上趴著，和這十幾億被稅務(wù)局拿走，概念當(dāng)然不一樣。”
