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土地增值稅清查在即 地產(chǎn)商資金鏈雪上加霜

來源:財新網(wǎng)-《新世紀》 時間:2010-06-07 11:14:13

同時,為了表示樓盤尚未售罄,開發(fā)商也會拖延注銷項目公司,因而很多項目公司實際上只是拖延稅負的“空殼”而已。

根據(jù)規(guī)定,新建房地產(chǎn)可扣除項目非常之多,包括土地成本、開發(fā)成本(包括建筑安裝工程費、公共配套設施等),僅房地產(chǎn)開發(fā)費用就包括了銷售、管理以及財務費用。而房地產(chǎn)公司是滾動開發(fā),要清算單一項目的成本非常麻煩,其間就出現(xiàn)了避稅空間。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,常見的辦法是房地產(chǎn)開發(fā)公司利用與自己集團內(nèi)的建筑公司做關(guān)聯(lián)交易,將利潤轉(zhuǎn)移到建筑公司,降低項目公司的利潤,從而減少應付的土地增值稅。而稅務局負責查處關(guān)聯(lián)交易中轉(zhuǎn)讓定價的團隊與查收土地增值稅的團隊是分開的,這使得查處交易價格的合理性變得更加困難。更何況,境內(nèi)公司之間的轉(zhuǎn)讓定價向來不如跨境關(guān)聯(lián)交易所受的檢查嚴格。

此外,將未竣工的開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓,也可通過壓低收入來收縮增值額。將名下未竣工的開發(fā)項目互相“倒騰”,便成為房產(chǎn)商協(xié)作避稅的手段之一。

某地方稅務局的一位工作人員對本刊記者表示,他們不愿主動去清查土地增值稅,其中原因之一就是弄清楚開發(fā)商的成本和費用很復雜。一旦出了錯誤,稅務人員要承擔相關(guān)責任。

另有稅務界專業(yè)人士解釋稱,因為土地增值稅是小稅種,預征操作并沒有技術(shù)含量,而各地對清算操作實施的很少,造成稅務工作人員對該稅種研究較少,缺乏經(jīng)驗。此次國稅總局的文件特別強調(diào),各級稅務機關(guān)要克服畏難情緒,并實行問責制。

實繳者寥寥

某大型房地產(chǎn)公司人士認為,土地增值稅制度并非不合理,但實際執(zhí)行太不統(tǒng)一。在如此高的稅負下,“越規(guī)矩的公司越吃虧”,這就缺乏公平性。

從各上市公司的年報中可略見土地增值稅的部分情況。

2009年,萬科(000002.SZ)、雅居樂(03383.HK)、金地(600383.SH)計提的土地增值稅分別為32億元、33.15億元和14億元,在受訪中他們均表示已全額撥備。

但從A股年報上并不能看出公司稅負的實際繳納狀態(tài)。以萬科為例,其年報中披露的應繳土地增值稅為2.72億元,但尚有大部分放在其他應付款里,根據(jù)年報無法看出這部分數(shù)額是否應在當年清繳。

對在香港上市的公司,在現(xiàn)金流量表中可尋到些許端倪。如龍湖地產(chǎn)(00960.HK)2009年報稱,當年營業(yè)收入113億元,凈利22億元,毛利率28.6%。2009年的土地增值稅為4.68億元。加上所得稅,公司有效稅率為39%。合生創(chuàng)展(00754.HK)2009年報披露,可扣減作為計算所得稅用途的土地增值稅2.07億港元,扣減后為8.20億港元,已付1.86億港元,從現(xiàn)金流量表中亦可看到這筆支出,占當年銷售收入的1.66%。

遠洋地產(chǎn)(03377.HK)2009年收入為88億元,毛利26.57億元,毛利率30%。年報稱較高的中國土地增值稅影響為1.86億元,即期支付2.48億元,占毛利的9.3%。又如恒大地產(chǎn)(03333.HK)2009年年報中表明“已繳中國土地增值稅”一項為2.17億元,占全年銷售收入的3.8%。雅居樂的撥備達33.15億元,但從現(xiàn)金流量表看到的已付額為2.34億元,占當年營業(yè)收入的1.76%。

而大部分公司的現(xiàn)金流量表中未單獨披露土地增值稅這項支出,由于難以準確掌握項目完工、銷售等稅收清算條件,投資者難以判斷企業(yè)實際繳納情況。從上述公司情況看,大多數(shù)只按照1%-2%的預征比例實繳。

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認為,全面推行清算需要一個過程。而清算征收土地增值稅對于上市公司來說,其影響僅限于現(xiàn)金流。因為應繳土地增值稅已按照收入全額計提,在財務上計入負債,因此不會影響利潤表。一家房地產(chǎn)上市公司董秘稱,清算土地增值稅對現(xiàn)金流的影響大概是“五六個點左右”。

申萬的研究報告分析,土地增值稅新政對上市公司現(xiàn)金流的影響平均約為5%。比如,萬科未繳納的土地增值稅占2009年銷售回款的5.5%,金地為7.4%,保利為2.1%,而對華僑城A(000069.SZ)、世茂股份(600823.SH)、億城股份(000616.SZ)的影響則超過10%。報告認為,蘇寧環(huán)球(000718.SZ)、濱江集團(002244.SZ)、張江高科(600895.SH)存在計提不足問題。

王青松認為土地增值稅清算不影響地產(chǎn)商利潤的說法過于輕描淡寫,“房地產(chǎn)是一個現(xiàn)金為王的行業(yè),十幾億的應付款在賬上趴著,和這十幾億被稅務局拿走,概念當然不一樣。”

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