當(dāng)下中國房地產(chǎn)“崩盤論”之言論來勢兇猛，且預(yù)言今年樓市會遭遇滅頂之災(zāi)———香港樓市即是“崩盤”風(fēng)暴前的信號，即使是去年樓市火爆的內(nèi)地亦恐難逃“崩盤”危機。2014年中國樓市究竟何去何從，是否會出現(xiàn)如“崩盤論”般危言聳聽的結(jié)果?此外，又該如何看待李嘉誠、王石、任志強等一眾地產(chǎn)大佬們的風(fēng)向轉(zhuǎn)變?
眼下，業(yè)界地產(chǎn)大佬們“內(nèi)部”產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，一邊是以牛刀、謝國忠、易憲容為代表的樓市“崩盤論”、“房價暴跌論”、“泡沫破裂論”，但縱觀這批人近幾年的預(yù)測，基本沒實現(xiàn);另一邊是以李嘉誠、王石、任志強為代表的樓市“拋售套現(xiàn)論”、“不妙論”、“風(fēng)險論”，卻很值得關(guān)注。素有地產(chǎn)超人之稱的李嘉誠，去年出售或分拆業(yè)務(wù)的長和系內(nèi)地商業(yè)項目達(dá)到六個，將李嘉誠撤資中國樓市傳聞推到風(fēng)口浪尖。王石大叫“小心了，不妙了”。而號稱“任大炮”的任志強都“扛不住”改唱空房地產(chǎn)，頻頻提醒瘋狂攻城略地的房企們，市場風(fēng)險隱現(xiàn)，小心“被套死”。此外，房企領(lǐng)軍的萬科總裁郁亮帶領(lǐng)80名高管考察團(tuán)學(xué)習(xí)小米。不僅萬科正在積極尋找轉(zhuǎn)型思路，自2013年起，已有多家房企進(jìn)軍文化業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)、能源業(yè)、影視業(yè)、酒店業(yè)、養(yǎng)老業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)、體育足球等多元化領(lǐng)域的消息傳出，謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的意圖明顯。無疑，房企把“早轉(zhuǎn)型與晚轉(zhuǎn)型”的問題，提高到關(guān)乎企業(yè)“早死與晚死”的生存戰(zhàn)略高度。
再聯(lián)系到香港個別樓盤大幅降價40%，內(nèi)地恒大啟動降價模式，內(nèi)地樓市連續(xù)兩月成交腰斬，不禁引起“樓市要變天了”、“樓市風(fēng)險加大”的擔(dān)憂。2014年中國樓市究竟何去何從，是否會出現(xiàn)如“崩盤論”般危言聳聽的結(jié)果?
整體看，2014年的樓市的確難言樂觀，房價漲幅可能大幅下滑。香港和內(nèi)地部分城市樓市均出現(xiàn)降價的現(xiàn)象，這在以往并不常見。前者與國際資本流向有關(guān)，后者則主要因供需關(guān)系變化所致。中國內(nèi)地部分城市樓市庫存嚴(yán)重過剩的報道頻現(xiàn)，三四線城市風(fēng)險積聚。業(yè)界普遍預(yù)期樓市分化的態(tài)勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價驟降的可能。從去年開始，不少大型開發(fā)商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。資金的撤出將加劇這種風(fēng)險，不僅會導(dǎo)致房價出現(xiàn)下跌，也可能使得部分城市出現(xiàn)一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯和溫州曾出現(xiàn)過，且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。
部分三四線城市盲目進(jìn)行新城建設(shè)，導(dǎo)致“空城”、“鬼城”出現(xiàn)，甚至個別地區(qū)出現(xiàn)公務(wù)員攤派賣房的現(xiàn)象。這些信息的披露，使得三四線城市的風(fēng)險浮出水面。三四線城市房地產(chǎn)市場冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。在內(nèi)地土地市場最為火爆之時選擇撤出，或者說明李嘉誠認(rèn)為，內(nèi)地樓市已出現(xiàn)過熱風(fēng)險。這也正是王石、任志強提出警示的主要原因。外資機構(gòu)對于國內(nèi)樓市的判斷，通�；�“投資回報率”的指標(biāo)，也即“租售比”。根據(jù)多家機構(gòu)的統(tǒng)計，當(dāng)前在一線城市，市場的平均租售比已經(jīng)超過200：1，遠(yuǎn)超國際警戒線，部分區(qū)域甚至接近500：1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認(rèn)為中國樓市存在風(fēng)險。另一個值得關(guān)注的因素在于，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整“陣痛期”的到來，一些國際機構(gòu)預(yù)測，2014年中國經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)放緩，受此影響樓市風(fēng)險將進(jìn)一步加劇。盡管內(nèi)地機構(gòu)對此頗有異議，但以李嘉誠為代表的港資撤離內(nèi)地樓市，已是不爭的事實。與此同時，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)下滑，持續(xù)近10年的房地產(chǎn)投資熱潮將逐漸冷卻。
不過，今年中國樓市會出現(xiàn)“崩盤”嗎?筆者對此并不認(rèn)同。事實上，業(yè)內(nèi)大佬說今年樓市“形勢不妙，有風(fēng)險”，并非指市場的客觀形勢發(fā)生嚴(yán)重變化，而是指樓市與改革不確定性，已經(jīng)開始加劇大佬們對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的擔(dān)憂，表明地產(chǎn)大佬們心理預(yù)期逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，即由樂觀轉(zhuǎn)向悲觀。如任志強說，買車搖號的城市房價還得漲;王健林說，京滬樓市20年漲勢不變，兩年后，二三線城市住宅市場麻煩大了。
今年開年中國樓市步入“分化與盤整期”，呈現(xiàn)“房冷地?zé)?rdquo;趨勢，很多三四線城市供應(yīng)量過剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動的跡象。不過，雖然樓市“量價齊跌”降溫的勢頭蔓延，但土地市場仍然一片火熱，各地地王頻出，逼得企業(yè)不得不大舉貸款拿地，一旦兩三年后不能收回成本，后果可想而知。不可否認(rèn)，中國樓市最大的局部風(fēng)險來源于土地市場與金融及三四線城市供大于求等行政調(diào)控管制破壞市場預(yù)期。一方面是去年樓市火熱轉(zhuǎn)入今年前2個月持續(xù)寒冷，地市卻一直高歌猛進(jìn)地上漲、地王頻現(xiàn)，另一方面是多家銀行停止房地產(chǎn)貸款的傳聞讓房地產(chǎn)板塊暴跌，與此同時，行政手段干預(yù)市場依然在繼續(xù)，不僅影響供求關(guān)系，也讓房價處于“滯漲”境地。
事實上，房企大佬們唱空房地產(chǎn)背后的邏輯，說明過火與過冷都是不適合房企生存與發(fā)展，要保持“平穩(wěn)”的“溫暖”。2014年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢與市場化改革存在沖突、市場供求矛盾凸顯、樓市呈現(xiàn)地?zé)岱坷�、購房者信心不足與房企瘋狂造地王、金融環(huán)境惡化的同時出現(xiàn)，與內(nèi)地樓市密切相關(guān)的香港開始進(jìn)入振蕩，讓樓市前景更加不明朗。局部市場面臨巨大的風(fēng)險與危機，如果當(dāng)多個層面的因素集中一起爆發(fā)，樓市走勢的預(yù)期自然就存悲觀。毫無疑問，房企大佬改口“唱空”房地產(chǎn)，不是說明樓市要大跌要崩盤，是警示政府改革與調(diào)控方向必須市場化，砍掉行政手段，是警告房企在盲目搶地與亂投資及“大躍進(jìn)”的發(fā)展念頭下，應(yīng)該保持市場謹(jǐn)慎與理性，是提醒樓市“發(fā)高燒”過度會導(dǎo)致房企“死亡”。
在“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)之下，房地產(chǎn)領(lǐng)域改革關(guān)鍵環(huán)節(jié)的實質(zhì)進(jìn)展情況，可能會根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢相機決策。筆者認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)投資增速、房價較大下滑的可能性不大;另一方面，在強調(diào)質(zhì)量的前提下，即使宏觀經(jīng)濟(jì)受到比較大的外在沖擊，房地產(chǎn)獲得格外優(yōu)待的可能性也不大。當(dāng)前中國樓市總體上發(fā)展平穩(wěn)，且在新型城鎮(zhèn)化與市場化改革方向的推動下，未來樓市仍有前景。但房地產(chǎn)調(diào)控破壞市場與樓市風(fēng)險積累過長及金融問題無法徹底消除的大背景下，中國樓市呈現(xiàn)嚴(yán)重的“后遺癥”。越調(diào)越漲，不調(diào)更加漲，調(diào)控之后，市場不僅沒平穩(wěn)，卻進(jìn)入起伏，今年更進(jìn)入“不安全”的潛伏期。
