草根，力量無(wú)窮。剛剛過(guò)去的一年里，當(dāng)銀行系統(tǒng)還在為市場(chǎng)流動(dòng)性糾結(jié)之際，民間資本又開(kāi)始暗流涌動(dòng)。這一波最明顯的投資，體現(xiàn)在土地市場(chǎng)。

　　“我們的資金沒(méi)有銀行貸款，大家都沒(méi)有。”2月17日，六名身家過(guò)億的富豪在上海古北一家西餐廳節(jié)后小聚。

　　1月，國(guó)內(nèi)某建材類(lèi)龍頭企業(yè)就參與了與其有業(yè)務(wù)往來(lái)的地產(chǎn)公司的項(xiàng)目運(yùn)作，投入拿地的資金超過(guò)3億元。該建材企業(yè)高管安平說(shuō)，“如果是一些迷你地塊，我們個(gè)人聯(lián)合就可以搞定。規(guī)模比較大的，機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)商聯(lián)合成立項(xiàng)目公司，以入股形式注入資本合作。”

　　“一周內(nèi)可調(diào)動(dòng)超10億元”

　　這個(gè)團(tuán)隊(duì)不止這六人，實(shí)際上是一個(gè)商圈。他們是一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為核心，在其產(chǎn)業(yè)鏈上的機(jī)構(gòu)人士。時(shí)聚時(shí)散，靈活機(jī)動(dòng)，只要項(xiàng)目盈利模式框架清晰、可觀，自稱(chēng)“資金可在一周內(nèi)調(diào)動(dòng)超10億”，基本是一種短期的投資行為。

　　“必須要有一個(gè)知根知底的圈子，否則現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下，要想從銀行貸款拿地，以我們企業(yè)的情況是不可能的。民間借款因?yàn)樾庞孟到y(tǒng)遭到了一波沉重的打擊，更加難。”安平說(shuō)。其公司是一些大型房地產(chǎn)公司比較固定的建材供應(yīng)商，公司銷(xiāo)售的建材繞過(guò)了承建商，直接通過(guò)這家開(kāi)發(fā)商渠道進(jìn)入建筑領(lǐng)域，雙方“相扶相攜”了近十年。

　　去年三四月份，安平所在公司和這家開(kāi)發(fā)商，就開(kāi)始在南京的一次地塊拍賣(mài)中聯(lián)合拿地了。不過(guò)此后，開(kāi)發(fā)商原定在當(dāng)年6月結(jié)算的2000多萬(wàn)應(yīng)付貨款，出現(xiàn)了支付困難。這家開(kāi)發(fā)商提前找安平所在的建材企業(yè)協(xié)商，稱(chēng)原本定在年初獲貸的一筆銀行貸款，因貸款行存貸比指標(biāo)因素，內(nèi)部調(diào)整了貸款政策，由此無(wú)法按時(shí)放貸。這一環(huán)節(jié)突變，不僅使得開(kāi)發(fā)商在對(duì)承建商的資金支付出現(xiàn)緊縮，像安平所在公司這類(lèi)捆綁的供應(yīng)商貨款，也無(wú)法按時(shí)支付。

　　但土地儲(chǔ)備計(jì)劃則不能停滯。資金供應(yīng)的市場(chǎng)大勢(shì)是，住宅抵押貸款收緊，影子銀行清理整頓，債務(wù)再融資受阻，可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商放慢腳步。

　　“利率水平低且住宅政策寬松是2013年商品房銷(xiāo)售大增的主要原因。”上海一名信托投行部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這是社會(huì)資金大規(guī)模流入土地投資領(lǐng)域的一大要素。

　　“就算房?jī)r(jià)暫緩上升，但推地的機(jī)構(gòu)是地方政府，你還怕土地會(huì)迅速跌價(jià)嗎?”前述開(kāi)發(fā)商和安平如此洽談。當(dāng)時(shí)，安平所在公司召開(kāi)了股東會(huì)議，認(rèn)為目前全球性市場(chǎng)并不適合拓展，且銀行利息跑不過(guò)CPI漲勢(shì)，于是公司決定，對(duì)該開(kāi)發(fā)商不僅貨款不收，且繼續(xù)增資項(xiàng)目公司，聯(lián)合開(kāi)發(fā)商做土地儲(chǔ)備。

　　這一次，安平所在公司的投資盈利達(dá)到了5%以上，去年底公司將持有的股份出讓給了前述開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目公司股東。今年初，安平所在的機(jī)構(gòu)又參與到另一家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)備在蘇州拿地。“這對(duì)我們是多重好處，一是建材銷(xiāo)售渠道繼續(xù)保持穩(wěn)定，二是增加了投資收益。”安平說(shuō)。

　　個(gè)人聯(lián)合：實(shí)為開(kāi)發(fā)商墊支

　　在一些“迷你地塊”，多地還出現(xiàn)了個(gè)人聯(lián)合拿地的現(xiàn)象。

　　比如，上海浦東新區(qū)高東集鎮(zhèn)13-2商業(yè)地塊，是兩名自然人和一家投資機(jī)構(gòu)以8100萬(wàn)元聯(lián)合競(jìng)得的。另一地塊，則共有4名自然人以1.1億元競(jìng)得。個(gè)人拿地的投資趨勢(shì)，不僅上海有，無(wú)錫、北京、沈陽(yáng)、杭州、重慶等地也不斷涌現(xiàn)。

　　“個(gè)人拿地更加不可能從銀行融資了。”安平說(shuō)，其所在的商圈中，多名成員曾經(jīng)以個(gè)人名義在上海、杭州等地聯(lián)合拿地。但拿地后，會(huì)找機(jī)會(huì)迅速轉(zhuǎn)手給開(kāi)發(fā)商。“拿地前，他們基本和開(kāi)發(fā)商有初步協(xié)議。實(shí)際上是為資金困難的開(kāi)發(fā)商墊資一段時(shí)間而已，只是墊資的方式是以拿地作為形式。”

　　社會(huì)資金的大批量“墊資”，即使是銀行系收緊貸款，依然催生了土地市場(chǎng)的火熱交易。關(guān)于土地市場(chǎng)的這波投資，國(guó)內(nèi)城市顯得普遍狂熱。

　　央行近期公布的一組數(shù)據(jù)足以佐證。2014年1月，社會(huì)融資規(guī)模為2.58萬(wàn)億元，分別比上月和去年同期多1.33萬(wàn)億元和399億元。其中，人民幣貸款增加1.32萬(wàn)億元，同比多增2469億元。

　　“這部分融資只是房企在困境中摸索到的一個(gè)小缺口，其實(shí)海外融資、通過(guò)信托融資目前還是社會(huì)融資的主流通道。”前述投行人士認(rèn)為。

　　濟(jì)南、福州、杭州、上海等一二線城市，樓市交易開(kāi)年紅火。就連房?jī)r(jià)持續(xù)29個(gè)月下跌的溫州，去年土地交易也開(kāi)始火起來(lái)，萬(wàn)科、新湖、萬(wàn)達(dá)等等房企大佬紛紛進(jìn)場(chǎng)拿地。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交紀(jì)錄，北京市土地成交金額突破1800億元、上海更是接近2200億元。

　　“這一期土地交易市場(chǎng)普遍活躍，實(shí)際上各地政府不斷向市場(chǎng)推地也是重要因素，這點(diǎn)，投資者也應(yīng)該理性分析。”前述投行人士認(rèn)為。