若不是深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“深圳建設(shè)集團(tuán)”）的內(nèi)斗被曝光，萬科對其高達(dá)8.32億元的收購將在悄無聲息中完成。
10月25日，萬科洽購深圳建設(shè)集團(tuán)一事浮出水面，在這起報(bào)價8.32億元的收購中，萬科看中的是深圳建設(shè)集團(tuán)擁有的國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì)以及眾多土地和項(xiàng)目。不過，這只是萬科今年以來20多起收購中的一個。中報(bào)顯示，今年上半年，萬科在全國范圍內(nèi)已完成了17起收購，合同金額8億多元。
2005年至今，在全國范圍內(nèi)，萬科已耗資百億完成110多起收購。通過并購、合作來擴(kuò)大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略，其目的一是通過并購進(jìn)入之前沒有開展業(yè)務(wù)的地區(qū)；二是補(bǔ)充缺乏的某個產(chǎn)品線；三是收購成品項(xiàng)目或成熟土地，節(jié)省時間成本。而每一個產(chǎn)業(yè)的低潮期，都恰恰是收購的好時機(jī)，其他企業(yè)的財(cái)務(wù)困境，恰給萬科提供了收購機(jī)遇，在宏觀調(diào)控當(dāng)頭的地產(chǎn)行業(yè)，萬科的并購具有風(fēng)向標(biāo)意義。
8億收購
關(guān)于萬科洽購深圳建設(shè)集團(tuán)的傳言，萬科大方承認(rèn)。萬科董秘譚華杰表示，目前萬科與深圳建設(shè)集團(tuán)第一和第三大股東仍處在磋商階段，并未簽署任何合約。
主導(dǎo)這項(xiàng)收購的是萬科集團(tuán)旗下的深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司，深圳萬科10月26日給本報(bào)的書面回復(fù)稱，目前該事項(xiàng)處于常規(guī)的議價及條款磋商程序中，尚未達(dá)成任何合約，雙方也未有任何終止磋商的意思表達(dá)。
公開資料顯示，深圳建設(shè)集團(tuán)是在1983年由2萬基建工程兵集體轉(zhuǎn)業(yè)到深圳而成立的國有企業(yè)，從1996年至2006年，該企業(yè)先后經(jīng)歷多次改制重組，最終由國有獨(dú)資公司變?yōu)槁毠こ止蓵毓傻挠邢薰�，主要從事建筑和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。
目前，深圳建設(shè)集團(tuán)的股東共三個，即深圳市建設(shè)(集團(tuán))有限公司工會委員會、深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控公司”）以及深圳市建設(shè)家園物業(yè)服務(wù)有限公司工會委員會，持股比例分別為51%、29%和20%。
2008年深圳建設(shè)集團(tuán)改制時，正式確立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、施工總承包為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、物業(yè)經(jīng)營管理為輔助產(chǎn)業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，這與萬科的發(fā)展取向趨同。
作為深圳的第一批拓荒者，深圳建設(shè)集團(tuán)開發(fā)了深圳的新新家園、寶珠花園、龍崗東方沁園以及合肥繁華世家等多個樓盤，2008年在深圳房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)排名前20強(qiáng)。
根據(jù)曝光的《關(guān)于意向收購深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%股權(quán)的征求意見函》，萬科深圳公司愿意以總價不高于8.32億元人民幣收購深圳建設(shè)集團(tuán)所持71%的股權(quán)，包括償還欠深投控公司的未支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、違約金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)支付的稅費(fèi)等，這筆錢將在2010年年底前支付完畢。萬科同意按照有關(guān)勞動法律法規(guī)的要求給予深圳建設(shè)集團(tuán)員工不低于三年的就業(yè)保障，同時保留深圳建設(shè)集團(tuán)原來的品牌。對此，萬科提供的公開回應(yīng)資料稱，在獲悉深圳建設(shè)集團(tuán)第一及第三大股東有意向轉(zhuǎn)讓其持有的深圳建設(shè)集團(tuán)股權(quán)后，對收購相關(guān)股權(quán)存在興趣，并按照正規(guī)的方式，與深圳建設(shè)集團(tuán)法定股東的代表進(jìn)行了溝通，但目前尚未達(dá)成任何合約。
作為深圳最早期的房地產(chǎn)開發(fā)公司，深圳建設(shè)集團(tuán)擁有國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì)，該資質(zhì)將在今年年底到期。萬科內(nèi)部人士證實(shí)，今年6月，深圳建設(shè)集團(tuán)決策層擬引進(jìn)萬科公司進(jìn)行收購，且就此事組織了持股員工進(jìn)行表決，90%以上持股員工同意將所代持之全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科，記者就此問題向深圳建設(shè)集團(tuán)求證，截至發(fā)稿時，深圳建設(shè)集團(tuán)未予回應(yīng)。
在此之前，萬科與深圳建設(shè)集團(tuán)曾合作開發(fā)過龍崗中心城的東方沁園項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地37740平方米，萬科占有90%的權(quán)益。此外，深圳建設(shè)集團(tuán)在東莞投資的百悅尚城二期項(xiàng)目遲遲未能動工，當(dāng)?shù)匦袠I(yè)知情者表示，跟萬科洽購深圳建設(shè)集團(tuán)還在洽談階段不無關(guān)系。
百億并購
8.32億元的收購對萬科而言并非大的買賣，它的胃口顯然不止于此，就在收購行動被曝光前的10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下贏嘉中心。至此，萬科在今年的收購已達(dá)20余起，金額高達(dá)20多億。
贏嘉中心位于北京CBD核心區(qū)域，總建筑面積4.2萬平方米，其中地上面積3.6萬平方米。
該項(xiàng)物業(yè)由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司在2001年底建成，后因開發(fā)商與中信嘉華銀行有限公司發(fā)生糾紛，于2009年9月被查封并拍賣。項(xiàng)目經(jīng)過三次易主之后，被債主中信嘉華銀行競得，并最終轉(zhuǎn)入中信地產(chǎn)名下。今年5月，有消息傳出，萬科計(jì)劃以11.5億元的價格收購贏嘉中心B座，單價約3.3萬元/平方米。直到8月，萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶才對媒體證實(shí)此項(xiàng)收購。
除了直接拿地，收購和合作一直是萬科主流的擴(kuò)張方式之一。這個風(fēng)格從萬科成立以來一直延續(xù)至今，2月，萬科以3.3億元收購昆明一家地產(chǎn)公司；3月又以1.5億元收購上海濱江房產(chǎn)有限公司75%的股權(quán)；4月，萬科又以9820萬將深圳一家地產(chǎn)公司收入囊中。
事實(shí)上，四處并購對于2005年后的萬科而言就像家常便飯。
本報(bào)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年萬科收購了13家公司。2006年，萬科收購了22家公司，以23.8億元收購款，獲得公允價值為14億元的凈資產(chǎn)；2007年，萬科收購的公司高達(dá)27家，以18.7億元的收購款，獲得公允價值21億元的凈資產(chǎn)。在萬科2007年新增項(xiàng)目的總規(guī)劃建筑面積中，41%是通過收購公司或合作方式取得的。
2008年，萬科收購了18家公司，合計(jì)投資金額近30億元。最大的一單是以7.1億元購買了沈陽萬科渾南金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)，取得沈陽金域藍(lán)灣項(xiàng)目土地。在光景非常好而拿地十分困難的2009年，萬科的收購行動進(jìn)一步升級，這一年萬科以近18億元的代價收購了27家公司，最重量級的是于 2009年12月31日，以現(xiàn)金對價人民幣56775萬元收購了上海龐智投資管理有限公司65%的股權(quán)。
進(jìn)入2010年，萬科的步伐進(jìn)一步加速，2010年的中報(bào)顯示，在2010年上半年，萬科共收購了17家公司，平均每10天就消滅一家地產(chǎn)公司。
一直尋求規(guī)模擴(kuò)張和進(jìn)軍二、三線城市的萬科，其實(shí)力也支撐了收購的大肆展開，最新的三季報(bào)顯示，萬科的現(xiàn)金余額高達(dá)315億元，顯然是個不差錢的主。
殺手萬科
通過并購、合作來擴(kuò)大業(yè)務(wù)，是萬科近年降低土地成本的慣用策略。
2005年起，除了正常的從公開市場拿地，萬科使用了5種規(guī)模擴(kuò)張的方式：整體并購、項(xiàng)目收購、股權(quán)收購、合作拿地開發(fā)、以萬科的運(yùn)營平臺為基礎(chǔ)對外成立合資地產(chǎn)開發(fā)公司。
迄今為止，萬科最大的一筆收購是 2005年以18.57億元的代價整體收購浙江南都地產(chǎn)，是時萬科方面的解釋是：一次性在長三角獲得約269萬平方米的項(xiàng)目資源，尤其是萬科進(jìn)入了一直未有深入、并有著豐厚市場基礎(chǔ)的浙江，此舉初步形成了珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)的全國布局。
并購的好處顯而易見。
中報(bào)顯示，萬科銷售額占全國商品住宅成交額的比例為2.18%。另外，萬科在15個城市的占有率排名較2009年上升，其中，在北京、天津、青島等城市的排名升至市場第一，在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等城市繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。作為進(jìn)入二、三線城市的手段之一，并購加速了萬科對這些城市的布局，通過并購等方式，萬科今年新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，除了中報(bào)計(jì)入報(bào)表的32個城市，全國近40個城市已被萬科插上旗幟。也正因如此，中報(bào)顯示，萬科上半年合并報(bào)表的公司多達(dá)353家，而且表外公司數(shù)量龐大，目前，萬科在全國各地正在開發(fā)的項(xiàng)目為100多個。
萬科正在引領(lǐng)新一波的房地產(chǎn)并購潮。近日，中國清科集團(tuán)研究中心報(bào)告稱，第三季度中國并購市場共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數(shù)量居首，達(dá)20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬美元。報(bào)告分析稱：“4月份以來，國家出臺了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，在銀行貸款收緊、樓市成交量下跌、潛在購買者處于觀望的壓力下，一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)成交量驟降，回籠資金困難，成為其他企業(yè)的擴(kuò)張對象，資金鏈方面的壓力促使房地產(chǎn)行業(yè)開始洗牌，行業(yè)并購整合加速。”
萬科以近18億元的代價收購了27家公司，最重量級的是于2009年12月31日，以現(xiàn)金對價人民幣56775萬元收購了上海龐智投資管理有限公司65%的股權(quán)。
