進(jìn)入本世紀(jì)以來，特別是從2002年以來，中國和美國的房地產(chǎn)都進(jìn)入了高速增長的繁榮期，過熱的房地產(chǎn)發(fā)展也反映到房地產(chǎn)商品的價(jià)格上，美國的房價(jià)在危機(jī)爆發(fā)之前一直處于上升的階段，而中國房地產(chǎn)投資的增幅和價(jià)格的增幅達(dá)到了美國同期的2倍、3倍以上，這在房價(jià)與居民家庭的收入比的指標(biāo)上也可以反映出來，美國的房價(jià)與家庭年收入的比值基本上在一個(gè)合理的范圍，而同期中國的房價(jià)與家庭收入的比值早已脫離了1：4至1：6的合理范圍，達(dá)到了1：10以上的比值。在危機(jī)爆發(fā)以前，房地產(chǎn)在美國是“天使”，買房的人都是窮人，是中低收入者，而房地產(chǎn)在中國是“魔鬼”，在2007年的時(shí)候，美國房地產(chǎn)的衰退已經(jīng)是“鐵板釘釘”的事實(shí)，而同期中國房地產(chǎn)的繁榮則剛好發(fā)展到了高峰，房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到了歷史的最高點(diǎn)，買房的人都是投資者，是中高收入的富人，到了2007年最后一個(gè)季度的時(shí)候，高房價(jià)和高交易稅費(fèi)的“雙重效應(yīng)”，開始發(fā)揮作用，占房地產(chǎn)市場20%到30%的投資者已經(jīng)沒有了獲利的空間，而大多數(shù)富人也發(fā)出了買不起房的感嘆，于是即使始終存在“剛性需求”，然而“有效需求”不足的矛盾十分突出，在金融危機(jī)爆發(fā)之前，中國房地產(chǎn)的蕭條已經(jīng)發(fā)生了，所以說，外資的涌入和撤退，美元的貶值和人民幣的升值并不是中國房地產(chǎn)衰退的主要原因。

     房地產(chǎn)是制造美國金融危機(jī)的“魔鬼”，房屋是大宗商品，美國人又具有“超前消費(fèi)”的習(xí)慣，于是貸款買房就是最自然的經(jīng)濟(jì)選擇，而在布什當(dāng)總統(tǒng)的時(shí)期，美國的經(jīng)濟(jì)一直處于一種低迷的狀態(tài)，為了刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國聯(lián)邦儲備委員會采取了不斷降低銀行基準(zhǔn)利率的政策，在布什總統(tǒng)的后期，美聯(lián)儲降低利率的幅度和頻度都是歷史上所罕見的，為了避免通貨膨脹帶來的貨幣貶值，美國人買房也是一種保值和增值的方法，金融機(jī)構(gòu)也把房屋視為最安全的財(cái)產(chǎn)，擴(kuò)大了貸款的范圍，降低了貸款的門檻，創(chuàng)立了“次級貸款”的銀行業(yè)務(wù)，數(shù)百萬到千萬的低收入者，工作不穩(wěn)定的美國人通過“次級貸款”實(shí)現(xiàn)了“美國夢”，當(dāng)房價(jià)上升的時(shí)候，收入穩(wěn)定的時(shí)候，這種“美國夢”是可以做下去的；而當(dāng)房價(jià)下跌的時(shí)候，收入不穩(wěn)定的時(shí)候，這種“美國夢”就做不下去了，不僅如此，還不起銀行貸款的“次級債”、“壞債”還引發(fā)了一種金融衍生產(chǎn)品的危機(jī)，這種產(chǎn)品是把“次級債”打包成一種證劵化的金融產(chǎn)品在資本市場上出售，金融的杠桿率已經(jīng)使得這種“次級貸款”的風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)U(kuò)大了幾倍、幾十倍。金融危機(jī)之前，“次級貸款”的危機(jī)已經(jīng)爆發(fā)；金融危機(jī)之后，“次級貸款”的危機(jī)已經(jīng)四處蔓延，“美國夢”終于破滅了。