從季節(jié)來說，每一年的3、4月份，是樓市銷售的一個小高潮，今年更是非比往常，成交量突飛猛進(jìn)，并伴隨著個盤和局部區(qū)域房價上漲。但是，這種成交量的放大是虛實(shí)相生的，實(shí)的是去年9月，中央政府刺激樓市消費(fèi)政策出臺以來，減免了交易稅費(fèi)，降低了貸款利率，許多開發(fā)商順應(yīng)大勢降價促銷，激活了一部分自住型需求；虛的是進(jìn)入2月中旬，許多地方政府擅自取消二套房貸和限外令，不僅導(dǎo)致投機(jī)資金開始炒作，而且暴露了大量的空前之多的假按揭。所以，透過樓市成交的虛實(shí)相生，新的危機(jī)正在醞釀即將爆發(fā)。
其實(shí)，本輪樓市炒作完全是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，也是注定要失敗的。全球不動產(chǎn)仍然處在向下估值的通道，還沒有一種力量能夠扭轉(zhuǎn)房價的下行。在小陽春中，有些開發(fā)商搬出通貨膨脹的預(yù)期，是十分可笑的。美國金融風(fēng)暴，被蒸發(fā)的虛擬貨幣究竟是多少，至今也不敢公布，其原因是太多了，國際經(jīng)濟(jì)學(xué)家有很多預(yù)測，我傾向于接近10萬億。現(xiàn)在，美國加印貨幣1萬億，填窟窿都不夠，怎么可能引發(fā)全球通貨膨脹？從中國國內(nèi)來講，被蒸發(fā)的泡沫資產(chǎn)究竟有多少，也是個未知數(shù)，這個數(shù)額絕對不止十萬億人民幣，央行確定今年的貸款總額為5萬億，已經(jīng)貸出3.49萬億，即使貸出5萬億，也是填不滿窟窿的，因此，對今年發(fā)生嚴(yán)重通貨膨脹的擔(dān)憂是杞人憂天。
其他的炒作，基本都是2007年房價暴漲的重復(fù)，不具備房價炒作的任何意義。所以，現(xiàn)在一些中小型開發(fā)商是圖窮而匕首見，不惜鋌而走險，干脆進(jìn)行假按揭，一來可以拉動房價上漲，二來可以造成成交量放大的假象。在深圳來說，開發(fā)商是大量借用員工或者親朋的身份證件，從事假按揭套取銀行資金；在北京來講，從已經(jīng)暴露的情況來看，不僅是開發(fā)商連擔(dān)保公司也在介入假按揭，一個個案就是200套；從上海來講，一般是中介公司大量進(jìn)行假按揭，直接把新房以假按揭的形式囤積過來，轉(zhuǎn)入二手樓市場進(jìn)行投機(jī)炒作。
不管假按揭是以什么形式出現(xiàn)，大多是和銀行內(nèi)部人員串通一氣的，北京的農(nóng)商行，民生、深發(fā)展、浦東等商業(yè)銀行也是假按揭的重災(zāi)區(qū)。這些假按揭大多利用銀行杠桿，利用二套房首付可以作兩成的政策空子，大多虛高房價20%以上，所以，所有的風(fēng)險都在銀行。但是，假按揭如果要自行暴露出來，也是有一個過程的，其條件是房價下跌20%。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房價下跌20%是很正常的。如果現(xiàn)在不堵塞這個漏洞，一旦大規(guī)模爆發(fā)，就悔之晚矣。
對查處假按揭的呼聲從網(wǎng)絡(luò)傳遍社會，市場也出現(xiàn)了一些正常反應(yīng)。一是媒體開始暴露小陽春的真相，揭露50元一天雇托排隊(duì)，北京社科院專家戴建中更是站出來呼吁，消費(fèi)者不要上當(dāng)，房價還要大跌；二是連續(xù)幾天成交量開始回歸正常狀態(tài)，深圳從日均300套左右，下滑到連續(xù)幾天只有160套左右；三是大炒家套現(xiàn)百億，集體出逃。
一個市場，同一個社會、同一個國家一樣，無論是處在經(jīng)濟(jì)增長時期還是處在經(jīng)濟(jì)調(diào)整狀態(tài)，都必須充滿基本的正義和公平才得以興旺發(fā)達(dá)、長治久安，以非法手段獲取財(cái)富即使得逞于一時也是不會持久的。我們目前還沒有找到一丁點(diǎn)，在現(xiàn)在的正常狀態(tài)下，房價已經(jīng)歷經(jīng)了前期的暴漲還可以繼續(xù)上漲的理由，所以，被刻意制造出來的小陽春，只是一種假象，也是不可能持久的。
2.時寒冰：“小陽春”后就是“倒春寒”
（摘自3月31日時先生博客）
在經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在蔓延的情況下，發(fā)生在中國的房屋成交量大幅上升且價格上漲現(xiàn)象，令世界刮目相看并困惑不已：“這哪里是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，分明是處在牛市階段么？”據(jù)3月25日的《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，不僅一些開發(fā)商在提價，利用公眾買漲不買跌的心理賣房，就連二手房市場，也出現(xiàn)了大幅提價的現(xiàn)象，以至于房屋中介也感慨，許多住房報價太高，“完全是瞎?jié)q價，有點(diǎn)‘趁火打劫’的意思，聽到樓市回暖的消息就開始漲價，而且是很不理智的漲價”。
但清醒的人永遠(yuǎn)存在。最近，全國政協(xié)委員、林達(dá)國際投資集團(tuán)董事長李曉林在接受媒體采訪時認(rèn)為：現(xiàn)在樓市出現(xiàn)的所謂“小陽春”只是階段性的……房地產(chǎn)真正的復(fù)蘇關(guān)鍵在于銷量的長期穩(wěn)定，“小陽春”后不排除“倒春寒”的事情發(fā)生。
我深以為然。事實(shí)上，“倒春寒”的條件正在逐漸形成。
其一，目前的量升價漲現(xiàn)象，與開發(fā)商和地方政府刻意營造的托市氛圍，及房屋成交方式有關(guān)。
我們不妨仍以官方數(shù)據(jù)為例，有些數(shù)據(jù)顯然是自相矛盾的。以鄭州市為例，鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)是：2月份，商品住宅銷售均價4355元/平方米，比1月份上漲，每平方米漲了447元。2月份，鄭州市整體二手房均價為2958元/平方米，較上月下降了。
一位鄭州的房地產(chǎn)分析師對此困惑不已：新房4355元/平方米（環(huán)比上漲），而二手房均價為2958元/平方米（環(huán)比下跌）。莫非新房子剛買來就快速貶值？
隨后，他讓人們分享了他的調(diào)查結(jié)果：開發(fā)商把買房優(yōu)惠的錢直接幫你付了首付，你還按照原價來買房，再付扣減優(yōu)惠金額的首付后，辦理按揭手續(xù)。這樣一來，“5192元/平方米成交的房子，帳面上顯示的卻是5900元/平方米”。既得利益集團(tuán)從數(shù)據(jù)上托高房價，摧毀住房需求者心理底線的伎倆，可謂爐火純青。
其二，信貸政策的放寬與大量貸款資金的投放是不可能持續(xù)的，一旦利好出盡，“倒春寒”也就近在眼前。
中國房價在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中之所以逆勢上漲，很大一部分是假按揭推動的結(jié)果。一位讀者在給我的來信中，談到了他的困惑：“近段，房價莫名奇妙漲了，交易量也上去了……這些怎么都和經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)？深圳寶安區(qū)3月17日的1手房成交均價是13000多/平方，可我經(jīng)過實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使是保安中心區(qū)的全新房價也都是在8000元—9000元，根本沒看到上萬的。幾乎都是清一色的8000多。”
其實(shí)，這正是假按揭下的典型特征。哪一個做假按揭者，不希望多套出些銀行的資金？而提高房價，正是實(shí)現(xiàn)這一目的的最佳途徑。
問題是，中國的信貸投放不可能一直延續(xù)前兩個月的規(guī)模。今年1月份，我國新增貸款達(dá)到了令人瞠目的1.62萬億，今年2月份，新增貸款達(dá)到1.07萬億元，前兩月新增貸款規(guī)模達(dá)到2.69萬億元，而今年全年我國總共計(jì)劃“新增貸款5萬億”，前兩個月已經(jīng)完成了一半還多。一旦貸款投放規(guī)模收縮，加之假按揭現(xiàn)象正在引起決策層的關(guān)注，假按揭今后就很難再如此輕易得逞了。而這也意味著，信貸因素可能從房價的推手轉(zhuǎn)變成“倒春寒”的催化劑。
其三，因被虛漲假象“激勵”造成的打折停止，故意提價等現(xiàn)象，正在為今后的“倒春寒”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。盡管有開發(fā)商提醒同行“我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期還沒結(jié)束就開始漲價，會打擊好不容易回升的銷售量，這是十分不理智的，甚至?xí)o我們行業(yè)帶來災(zāi)難”，但是，能夠聽進(jìn)去的又有幾人？
制約中國房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的一個最根本的問題，是房價過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力的問題，這使得高房價成了無源之泉，無本之木，脫離現(xiàn)實(shí)的提價行為，只會進(jìn)一步拉開購買力與房價之間的距離，從而，使房地產(chǎn)市場再次快速冷卻。
其四，中國的房價缺少中等收入者的支持，也缺少購買力的支持。
目前，美國房價收入比在2至3的范圍內(nèi)，也就是說，一個中等收入家庭，兩年到三年的收入，可以買一套精裝修的住房（美國不允許出售毛胚房，不動產(chǎn)必須形成才能交易），而在中國，像北京、上海這樣的城市，房價收入比都在20以上。因?yàn)�，中國的社會保障體系不如美國等發(fā)達(dá)國家健全，人們的收入當(dāng)中，相當(dāng)一部分要用于彌補(bǔ)財(cái)政公共產(chǎn)品提供不足的缺口，只能用剩余的一部分收入去購房。在這種情況下，還奢望外國人來中國買房，只能是一種自欺欺人的幻覺。外國的投資賬可是比我們算得清。
事實(shí)上，就連過去在中國叱詫風(fēng)云的溫州炒房團(tuán)等，不也在到美國等房價經(jīng)過調(diào)整的發(fā)達(dá)國家購房嗎？對比之下一目了然：發(fā)達(dá)國家的房價比中國的房價更具有吸引力。
更重要的是，西方發(fā)達(dá)國家都有一個龐大的中等收入群體，作為購房的主體，而中國的中等收入群體始終不能形成——這是制約中國房價上漲的一個非常致命的因素，由于中等收入群體不能形成，而窮人又沒有能力買房，絕大部分開發(fā)商都在以為富人蓋房的理念經(jīng)營房地產(chǎn)，問題是，中國的富人哪一個不是已有多套房產(chǎn)？
遺憾的是，很多開發(fā)商并未認(rèn)識到這一危險。任志強(qiáng)最近撰文指出：“沒有人愿意成為犧牲品，沒有人愿意成為別人的墊腳石，但中國革命的成功不正是有無數(shù)的英烈甘愿成為中國解放的犧牲品嗎？……今后的改革也同樣是不管這些人是否自愿，但一定會有一批人在現(xiàn)實(shí)的改革中或短時間的沖擊中成為夾心層、成為弱者、成為被門檻擋在臺階下的群體。”多么可怕與冷血的觀點(diǎn)。問題是，當(dāng)夾心層成為占據(jù)人口80%的龐大主體，被擋在房地產(chǎn)市場之外，開發(fā)商真的能夠屹立不倒嗎？一個自身拿著天價薪酬的商人，能夠真正理解讓別人成為犧牲品的代價是什么嗎？如果占人口主體的80%成為滿足少數(shù)人暴富的犧牲品，那么，這將導(dǎo)致何等恐怖的結(jié)局？
謊言終歸是謊言，弄虛作假的“小陽春”之后必定是“倒春寒”。我對房地產(chǎn)業(yè)并無厭惡之感，而是充滿理性的。我認(rèn)為，高房價下的房地產(chǎn)業(yè)是畸形的，只有當(dāng)房價與民眾的購買力相適應(yīng)的地步，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用才是健康的、可持續(xù)的，否則，一切都將終止于泡沫破滅之時。
