從季節(jié)來(lái)說(shuō)，每一年的3、4月份，是樓市銷售的一個(gè)小高潮，今年更是非比往常，成交量突飛猛進(jìn)，并伴隨著個(gè)盤和局部區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。但是，這種成交量的放大是虛實(shí)相生的，實(shí)的是去年9月，中央政府刺激樓市消費(fèi)政策出臺(tái)以來(lái)，減免了交易稅費(fèi)，降低了貸款利率，許多開發(fā)商順應(yīng)大勢(shì)降價(jià)促銷，激活了一部分自住型需求；虛的是進(jìn)入2月中旬，許多地方政府擅自取消二套房貸和限外令，不僅導(dǎo)致投機(jī)資金開始炒作，而且暴露了大量的空前之多的假按揭。所以，透過(guò)樓市成交的虛實(shí)相生，新的危機(jī)正在醞釀即將爆發(fā)。
其實(shí)，本輪樓市炒作完全是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，也是注定要失敗的。全球不動(dòng)產(chǎn)仍然處在向下估值的通道，還沒有一種力量能夠扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的下行。在小陽(yáng)春中，有些開發(fā)商搬出通貨膨脹的預(yù)期，是十分可笑的。美國(guó)金融風(fēng)暴，被蒸發(fā)的虛擬貨幣究竟是多少，至今也不敢公布，其原因是太多了，國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)家有很多預(yù)測(cè)，我傾向于接近10萬(wàn)億�，F(xiàn)在，美國(guó)加印貨幣1萬(wàn)億，填窟窿都不夠，怎么可能引發(fā)全球通貨膨脹？從中國(guó)國(guó)內(nèi)來(lái)講，被蒸發(fā)的泡沫資產(chǎn)究竟有多少，也是個(gè)未知數(shù)，這個(gè)數(shù)額絕對(duì)不止十萬(wàn)億人民幣，央行確定今年的貸款總額為5萬(wàn)億，已經(jīng)貸出3.49萬(wàn)億，即使貸出5萬(wàn)億，也是填不滿窟窿的，因此，對(duì)今年發(fā)生嚴(yán)重通貨膨脹的擔(dān)憂是杞人憂天。
其他的炒作，基本都是2007年房?jī)r(jià)暴漲的重復(fù)，不具備房?jī)r(jià)炒作的任何意義。所以，現(xiàn)在一些中小型開發(fā)商是圖窮而匕首見，不惜鋌而走險(xiǎn)，干脆進(jìn)行假按揭，一來(lái)可以拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，二來(lái)可以造成成交量放大的假象。在深圳來(lái)說(shuō)，開發(fā)商是大量借用員工或者親朋的身份證件，從事假按揭套取銀行資金；在北京來(lái)講，從已經(jīng)暴露的情況來(lái)看，不僅是開發(fā)商連擔(dān)保公司也在介入假按揭，一個(gè)個(gè)案就是200套；從上海來(lái)講，一般是中介公司大量進(jìn)行假按揭，直接把新房以假按揭的形式囤積過(guò)來(lái)，轉(zhuǎn)入二手樓市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)炒作。
不管假按揭是以什么形式出現(xiàn)，大多是和銀行內(nèi)部人員串通一氣的，北京的農(nóng)商行，民生、深發(fā)展、浦東等商業(yè)銀行也是假按揭的重災(zāi)區(qū)。這些假按揭大多利用銀行杠桿，利用二套房首付可以作兩成的政策空子，大多虛高房?jī)r(jià)20%以上，所以，所有的風(fēng)險(xiǎn)都在銀行。但是，假按揭如果要自行暴露出來(lái)，也是有一個(gè)過(guò)程的，其條件是房?jī)r(jià)下跌20%。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房?jī)r(jià)下跌20%是很正常的。如果現(xiàn)在不堵塞這個(gè)漏洞，一旦大規(guī)模爆發(fā)，就悔之晚矣。
對(duì)查處假按揭的呼聲從網(wǎng)絡(luò)傳遍社會(huì)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些正常反應(yīng)。一是媒體開始暴露小陽(yáng)春的真相，揭露50元一天雇托排隊(duì)，北京社科院專家戴建中更是站出來(lái)呼吁，消費(fèi)者不要上當(dāng)，房?jī)r(jià)還要大跌；二是連續(xù)幾天成交量開始回歸正常狀態(tài)，深圳從日均300套左右，下滑到連續(xù)幾天只有160套左右；三是大炒家套現(xiàn)百億，集體出逃。
一個(gè)市場(chǎng)，同一個(gè)社會(huì)、同一個(gè)國(guó)家一樣，無(wú)論是處在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期還是處在經(jīng)濟(jì)調(diào)整狀態(tài)，都必須充滿基本的正義和公平才得以興旺發(fā)達(dá)、長(zhǎng)治久安，以非法手段獲取財(cái)富即使得逞于一時(shí)也是不會(huì)持久的。我們目前還沒有找到一丁點(diǎn)，在現(xiàn)在的正常狀態(tài)下，房?jī)r(jià)已經(jīng)歷經(jīng)了前期的暴漲還可以繼續(xù)上漲的理由，所以，被刻意制造出來(lái)的小陽(yáng)春，只是一種假象，也是不可能持久的。
2.時(shí)寒冰：“小陽(yáng)春”后就是“倒春寒”
（摘自3月31日時(shí)先生博客）
在經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在蔓延的情況下，發(fā)生在中國(guó)的房屋成交量大幅上升且價(jià)格上漲現(xiàn)象，令世界刮目相看并困惑不已：“這哪里是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，分明是處在牛市階段么？”據(jù)3月25日的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，不僅一些開發(fā)商在提價(jià)，利用公眾買漲不買跌的心理賣房，就連二手房市場(chǎng)，也出現(xiàn)了大幅提價(jià)的現(xiàn)象，以至于房屋中介也感慨，許多住房報(bào)價(jià)太高，“完全是瞎?jié)q價(jià)，有點(diǎn)‘趁火打劫’的意思，聽到樓市回暖的消息就開始漲價(jià)，而且是很不理智的漲價(jià)”。
但清醒的人永遠(yuǎn)存在。最近，全國(guó)政協(xié)委員、林達(dá)國(guó)際投資集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為：現(xiàn)在樓市出現(xiàn)的所謂“小陽(yáng)春”只是階段性的……房地產(chǎn)真正的復(fù)蘇關(guān)鍵在于銷量的長(zhǎng)期穩(wěn)定，“小陽(yáng)春”后不排除“倒春寒”的事情發(fā)生。
我深以為然。事實(shí)上，“倒春寒”的條件正在逐漸形成。
其一，目前的量升價(jià)漲現(xiàn)象，與開發(fā)商和地方政府刻意營(yíng)造的托市氛圍，及房屋成交方式有關(guān)。
我們不妨仍以官方數(shù)據(jù)為例，有些數(shù)據(jù)顯然是自相矛盾的。以鄭州市為例，鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)是：2月份，商品住宅銷售均價(jià)4355元/平方米，比1月份上漲，每平方米漲了447元。2月份，鄭州市整體二手房均價(jià)為2958元/平方米，較上月下降了。
一位鄭州的房地產(chǎn)分析師對(duì)此困惑不已：新房4355元/平方米（環(huán)比上漲），而二手房均價(jià)為2958元/平方米（環(huán)比下跌）。莫非新房子剛買來(lái)就快速貶值？
隨后，他讓人們分享了他的調(diào)查結(jié)果：開發(fā)商把買房?jī)?yōu)惠的錢直接幫你付了首付，你還按照原價(jià)來(lái)買房，再付扣減優(yōu)惠金額的首付后，辦理按揭手續(xù)。這樣一來(lái)，“5192元/平方米成交的房子，帳面上顯示的卻是5900元/平方米”。既得利益集團(tuán)從數(shù)據(jù)上托高房?jī)r(jià)，摧毀住房需求者心理底線的伎倆，可謂爐火純青。
其二，信貸政策的放寬與大量貸款資金的投放是不可能持續(xù)的，一旦利好出盡，“倒春寒”也就近在眼前。
中國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中之所以逆勢(shì)上漲，很大一部分是假按揭推動(dòng)的結(jié)果。一位讀者在給我的來(lái)信中，談到了他的困惑：“近段，房?jī)r(jià)莫名奇妙漲了，交易量也上去了……這些怎么都和經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)？深圳寶安區(qū)3月17日的1手房成交均價(jià)是13000多/平方，可我經(jīng)過(guò)實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即使是保安中心區(qū)的全新房?jī)r(jià)也都是在8000元—9000元，根本沒看到上萬(wàn)的。幾乎都是清一色的8000多。”
其實(shí)，這正是假按揭下的典型特征。哪一個(gè)做假按揭者，不希望多套出些銀行的資金？而提高房?jī)r(jià)，正是實(shí)現(xiàn)這一目的的最佳途徑。
問(wèn)題是，中國(guó)的信貸投放不可能一直延續(xù)前兩個(gè)月的規(guī)模。今年1月份，我國(guó)新增貸款達(dá)到了令人瞠目的1.62萬(wàn)億，今年2月份，新增貸款達(dá)到1.07萬(wàn)億元，前兩月新增貸款規(guī)模達(dá)到2.69萬(wàn)億元，而今年全年我國(guó)總共計(jì)劃“新增貸款5萬(wàn)億”，前兩個(gè)月已經(jīng)完成了一半還多。一旦貸款投放規(guī)模收縮，加之假按揭現(xiàn)象正在引起決策層的關(guān)注，假按揭今后就很難再如此輕易得逞了。而這也意味著，信貸因素可能從房?jī)r(jià)的推手轉(zhuǎn)變成“倒春寒”的催化劑。
其三，因被虛漲假象“激勵(lì)”造成的打折停止，故意提價(jià)等現(xiàn)象，正在為今后的“倒春寒”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。盡管有開發(fā)商提醒同行“我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期還沒結(jié)束就開始漲價(jià)，會(huì)打擊好不容易回升的銷售量，這是十分不理智的，甚至?xí)o我們行業(yè)帶來(lái)災(zāi)難”，但是，能夠聽進(jìn)去的又有幾人？
制約中國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)最根本的問(wèn)題，是房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購(gòu)買力的問(wèn)題，這使得高房?jī)r(jià)成了無(wú)源之泉，無(wú)本之木，脫離現(xiàn)實(shí)的提價(jià)行為，只會(huì)進(jìn)一步拉開購(gòu)買力與房?jī)r(jià)之間的距離，從而，使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次快速冷卻。
其四，中國(guó)的房?jī)r(jià)缺少中等收入者的支持，也缺少購(gòu)買力的支持。
目前，美國(guó)房?jī)r(jià)收入比在2至3的范圍內(nèi)，也就是說(shuō)，一個(gè)中等收入家庭，兩年到三年的收入，可以買一套精裝修的住房（美國(guó)不允許出售毛胚房，不動(dòng)產(chǎn)必須形成才能交易），而在中國(guó)，像北京、上海這樣的城市，房?jī)r(jià)收入比都在20以上。因?yàn)�，中�?guó)的社會(huì)保障體系不如美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家健全，人們的收入當(dāng)中，相當(dāng)一部分要用于彌補(bǔ)財(cái)政公共產(chǎn)品提供不足的缺口，只能用剩余的一部分收入去購(gòu)房。在這種情況下，還奢望外國(guó)人來(lái)中國(guó)買房，只能是一種自欺欺人的幻覺。外國(guó)的投資賬可是比我們算得清。
事實(shí)上，就連過(guò)去在中國(guó)叱詫風(fēng)云的溫州炒房團(tuán)等，不也在到美國(guó)等房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)調(diào)整的發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)房嗎？對(duì)比之下一目了然：發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)比中國(guó)的房?jī)r(jià)更具有吸引力。
更重要的是，西方發(fā)達(dá)國(guó)家都有一個(gè)龐大的中等收入群體，作為購(gòu)房的主體，而中國(guó)的中等收入群體始終不能形成——這是制約中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)非常致命的因素，由于中等收入群體不能形成，而窮人又沒有能力買房，絕大部分開發(fā)商都在以為富人蓋房的理念經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，問(wèn)題是，中國(guó)的富人哪一個(gè)不是已有多套房產(chǎn)？
遺憾的是，很多開發(fā)商并未認(rèn)識(shí)到這一危險(xiǎn)。任志強(qiáng)最近撰文指出：“沒有人愿意成為犧牲品，沒有人愿意成為別人的墊腳石，但中國(guó)革命的成功不正是有無(wú)數(shù)的英烈甘愿成為中國(guó)解放的犧牲品嗎？……今后的改革也同樣是不管這些人是否自愿，但一定會(huì)有一批人在現(xiàn)實(shí)的改革中或短時(shí)間的沖擊中成為夾心層、成為弱者、成為被門檻擋在臺(tái)階下的群體。”多么可怕與冷血的觀點(diǎn)。問(wèn)題是，當(dāng)夾心層成為占據(jù)人口80%的龐大主體，被擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，開發(fā)商真的能夠屹立不倒嗎？一個(gè)自身拿著天價(jià)薪酬的商人，能夠真正理解讓別人成為犧牲品的代價(jià)是什么嗎？如果占人口主體的80%成為滿足少數(shù)人暴富的犧牲品，那么，這將導(dǎo)致何等恐怖的結(jié)局？
謊言終歸是謊言，弄虛作假的“小陽(yáng)春”之后必定是“倒春寒”。我對(duì)房地產(chǎn)業(yè)并無(wú)厭惡之感，而是充滿理性的。我認(rèn)為，高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)業(yè)是畸形的，只有當(dāng)房?jī)r(jià)與民眾的購(gòu)買力相適應(yīng)的地步，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用才是健康的、可持續(xù)的，否則，一切都將終止于泡沫破滅之時(shí)。
