借雙慧眼選房貸
買房？不買房？如此“房產(chǎn)激辯”在周遭再次響起。
買房問題，永遠(yuǎn)像個(gè)圍城，有人樂此不疲，有人深惡痛絕。與其進(jìn)行這樣的口舌之爭，不如去討論一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的問題：如果要按揭買房，面對品種繁多的按揭產(chǎn)品，怎樣制訂按揭計(jì)劃？
既然是借錢購房，要考慮的第一個(gè)問題就是：還得起！如今政策利好，許多購房者可以享受7折優(yōu)惠利率，30年期商業(yè)貸款不過4.16厘的利率。這無疑大大減輕了購房者的還款壓力，而不少購房者也因此調(diào)高了總房價(jià)意愿，原來只打算買150萬元房子的，如今可能考慮200萬元的了。但是，購房前請給自己做個(gè)壓力測試，如果未來利率上調(diào)，你還得起嗎？以150萬元30年期按揭為例，若按照4.16厘計(jì)，每月月供7300.28元；但若未來按揭利率上調(diào)回基準(zhǔn)的5.94厘，月供將達(dá)8935.48元；若進(jìn)一步加息回到2008年最高7.83厘高位，月供將達(dá)10829.23元……此刻，你是否還能在不影響生活質(zhì)量的前提下輕松還款？
既然是借錢，所以就要支付利息。于是大多數(shù)人接下來考慮的問題就是如何節(jié)省利息。于是乎許多人選擇了等本還款、雙周供。對此，按揭者當(dāng)有一個(gè)基本的認(rèn)識：上述方法只能減少利息開支，并不能真正節(jié)省利息。之所以等本或者雙周供看著節(jié)省利息，其實(shí)關(guān)鍵在于相較傳統(tǒng)等額還款提前較多償還了本金，所以避免了部分的利息開支——若這也能視作節(jié)省利息，那么不貸款就是節(jié)省利息的最佳手段了。此外，按揭者還應(yīng)有一個(gè)思考：我們購房是為了改善生活，但是等本或者雙周供卻會(huì)增加我們最初數(shù)年的還款壓力，大大降低我們的生活水準(zhǔn)，這樣的省息有必要嗎？從生命周期來看，對年輕人而言，按揭貸款的還款額應(yīng)該遞增才對，這樣才能配合我們逐年增長的收入水平，而不會(huì)在最初承擔(dān)過重的還款壓力，由此而言，等額遞增還款這一看著最不節(jié)省利息的還款方式反而最值得考慮。
當(dāng)然，確有一些按揭產(chǎn)品是真正在利率上做花樣，讓你可以實(shí)現(xiàn)“節(jié)省利息”目標(biāo)的，比如深發(fā)展近年創(chuàng)新推出的“氣球貸”和“點(diǎn)按揭”。但是，天下沒有免費(fèi)的午餐，在看到上述業(yè)務(wù)“省息”的同時(shí)，也別忽略了其中的風(fēng)險(xiǎn)。“氣球貸”的省息是基于每次短貸結(jié)束后可以再融資連接成一個(gè)長期貸款的前提之下，這意味著按揭者必須面對相關(guān)方面的再融資風(fēng)險(xiǎn)；至于“點(diǎn)按揭”，若數(shù)年后房屋出售或者大比例提前還款，都有可能導(dǎo)致“點(diǎn)按揭”得不償失。對此，按揭者在作決策前，必須細(xì)細(xì)思量。
好的按揭產(chǎn)品，不僅是一種貸款，更是一種理財(cái)工具。目前許多銀行均推出將存款與貸款掛鉤的服務(wù)，一旦活期賬戶余額超過一定限制，其中一定比例便可沖抵貸款本金，從而減少利息開支，且利息逐日計(jì)算——換一個(gè)角度來看，我們可以將其視為一個(gè)可以獲得貸款利率的貨幣市場基金，對于那些時(shí)常在繼續(xù)投資還是提前還款之間猶豫的投資者而言，這便成為了一個(gè)絕佳的折中手段——既可享受提前還款節(jié)省利息開支的好處，又充分保證了流動(dòng)性可以隨時(shí)入市。
幫你看清房貸新品真面目
近年來，商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面可謂不遺余力，像“存抵貸”、“氣球貸”、“雙周供”、“點(diǎn)按揭”等等，讓人眼花繚亂。
不少房貸創(chuàng)新產(chǎn)品都會(huì)標(biāo)榜自己擁有“減少月還款總額”、“少支付利息”等優(yōu)點(diǎn)，對此，房奴們且慢激動(dòng)，仔細(xì)分析這些新業(yè)務(wù)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多其實(shí)都是通過“本金還款提速”、“變相提前還貸”來實(shí)現(xiàn)的，有的未必真的能節(jié)省利率負(fù)擔(dān)。因此，對于大多數(shù)普通購房者而言，如何選擇合適的房貸創(chuàng)新品，必須先看清這些創(chuàng)新產(chǎn)品的真面目。
■房貸創(chuàng)新品一：氣球貸
“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”，房貸客戶可以選擇一個(gè)較短的貸款期限（3年、5年或10年），但以較長的期限（如30年）來計(jì)算月供。這樣，房貸客戶即可同時(shí)享受到與短期貸款對應(yīng)的低利率和長期貸款的低月供。
“氣球貸”的核心，是一種短期限借貸，但以長周期計(jì)算月供還款，至短期限到期后一次性大筆償還本金的借貸模式。如客戶選擇一個(gè)5年期的貸款，按照4.03厘利率月供為18430.06元。但利用氣球貸，則可以選擇按照30年期計(jì)算，月供銳減至4791.46元，5年到期后一次性償還剩余本金。而銀行目前主打兼顧短期貸款利率和長期還款周期的產(chǎn)品，則是上述多個(gè)核心借貸的串聯(lián)組合。在第一個(gè)5年借貸30年計(jì)算還款周期產(chǎn)品到期后，銀行不要求房貸者償還本金，而是將其展期至一個(gè)新的5年借貸25年計(jì)算還款周期的產(chǎn)品，此后數(shù)期亦以此類推。
從“氣球貸”的定義中不難看出，如果一筆30年的房貸按5年一段拆分為6段的話，貸款利率則適用三至五年（含五年）的5.76%，比按五年以上5.94%將節(jié)省不少利息。假設(shè)貸款100萬元，按等額本息30年還款的話，這樣分拆貸款的話，每月大約可節(jié)省利息支出114.9元，30年下來總共節(jié)省約41365元。但是，由于這樣的房貸是由多次按揭組合，因此存在“展期風(fēng)險(xiǎn)”。若屆時(shí)因?yàn)閭�(gè)人信用度下降或政策原因銀行不能再提供類似產(chǎn)品的展期，房貸者就面臨提前全額償還本金的風(fēng)險(xiǎn)。
[氣球貸適用客戶群]
能夠承擔(dān)高額月供并且貸款期限較短的客戶，不適合辦理氣球貸。因?yàn)槿绻蛻舯緛砭拖胱龆唐谫J款的話，那么只要辦理一個(gè)短期的普通貸款，就可以享受相應(yīng)的低利率了。如果辦成了“氣球貸”，反而會(huì)因?yàn)?ldquo;氣球貸”還得慢，而增加利息支出。如果客戶不愿或不能承擔(dān)普通中短期貸款的高月供，而又希望能夠節(jié)省貸款利息，“氣球貸”則是適合他們的選擇。
