但是，一旦靜下心，理智思考一番后，我還是會(huì)選擇老老實(shí)實(shí)地將等額還款進(jìn)行到底。這是為什么呢？
記得剛成為“房奴”那會(huì)兒，有一家銀行推出了一種名為“雙周供”的房貸產(chǎn)品，看廣告上介紹，假如一筆50萬(wàn)元30年還清的按揭貸款，選擇雙周供還款方式，要比按月等額還款節(jié)省10多萬(wàn)元的利息，還款時(shí)間還將自動(dòng)縮短5年多，而且，平時(shí)的月供負(fù)擔(dān)并沒(méi)有增加多少。這真是一個(gè)好產(chǎn)品！
當(dāng)我急吼吼跑去銀行，要申請(qǐng)轉(zhuǎn)雙周供時(shí)，貸款銀行的客戶經(jīng)理不慌不忙幫我算了筆賬：雙周供之所以節(jié)省利息和還款時(shí)間，都是因?yàn)楸窘疬�款頻率加快、客戶占用銀行資金的時(shí)間縮短的緣故，而表面負(fù)擔(dān)不變只是假象，實(shí)際上全年要還款26次，相當(dāng)于每年多還了一個(gè)月的本息。算完這筆賬，我覺(jué)得，與其雙周供，不如提前還貸來(lái)得實(shí)惠。
后來(lái)，又有銀行推出了固定利率房貸產(chǎn)品，乍聽(tīng)起來(lái)真是好東西，可以鎖定還款成本。當(dāng)時(shí)央行一個(gè)勁地加息，確實(shí)讓人心里發(fā)慌。但是，當(dāng)我跑了幾家銀行后，還是無(wú)奈放棄，因?yàn)樽畋阋说墓潭ɡ室惨任业膬?yōu)惠利率貴至少一兩個(gè)點(diǎn)，而且一“鎖”就是三五年，假如降息了，我豈不是要多交很多冤枉錢(qián)�，F(xiàn)在看來(lái)，我當(dāng)初的決定還是很英明的——不到兩年時(shí)間，房貸利率由高峰的6點(diǎn)多已經(jīng)降到4點(diǎn)幾了。
不過(guò)，現(xiàn)在我倒真的想申請(qǐng)固定利率房貸了，可是，最近幾天跟幾家銀行一打聽(tīng)，要么固定利率房貸業(yè)務(wù)暫停受理，要么貸款利率仍舊高得離譜。看來(lái)，我們“房奴”要想從銀行身上占點(diǎn)兒便宜，還真是很難！
用“置換寶”小房輕松換大房
我在2001年結(jié)婚時(shí)購(gòu)入一套二室一廳的婚房，最近，想改善居住條件，并看中了一套新發(fā)售的三室二廳住房，售價(jià)250萬(wàn)元。
雖然我們夫婦倆目前有點(diǎn)積蓄，但對(duì)于支付購(gòu)房前期的各種費(fèi)用還有些為難。正在一籌莫展之際，聽(tīng)說(shuō)中行針對(duì)有置換需求且征信良好的客戶，推出“置換寶”業(yè)務(wù)，有可能解決我面臨的問(wèn)題。
帶著疑問(wèn)，我來(lái)到了中行，理財(cái)師為我做了一個(gè)規(guī)劃，沒(méi)想到，還真的輕松解決了小房換大房的難題。
首先，理財(cái)師建議我用原住房向銀行申請(qǐng)“置換寶”業(yè)務(wù)，由銀行為我們發(fā)放一筆貸款。銀行對(duì)我的二室一廳原住房進(jìn)行評(píng)估后的現(xiàn)值為150萬(wàn)元，給原住房的抵押率為7折，即我最大可貸額度為105萬(wàn)元。此外，因我們夫婦名下僅有一套住房，購(gòu)置新房屬于改善居住條件，因此，對(duì)原有房產(chǎn)抵押獲得的105萬(wàn)元貸款，銀行還給予貸款利率下浮30%優(yōu)惠。接下來(lái)，我們可利用這筆貸款付清新購(gòu)房前期所需的首付等費(fèi)用，而剩余資金決定用于新房裝修等其他開(kāi)支。
當(dāng)然，新房子也要申請(qǐng)一部分公積金貸款和商業(yè)貸款，由于我們所購(gòu)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商為中行合作并推薦的開(kāi)發(fā)商，還可申請(qǐng)“省息供”。所謂“省息供”是指在設(shè)定還款計(jì)劃時(shí)，將一筆長(zhǎng)期抵押貸款在最長(zhǎng)貸款期間內(nèi)拆分成兩筆組合貸款，即“中短期+中長(zhǎng)期”，這樣在利息方面，中短期貸款利息又可以比原來(lái)省一些。
我計(jì)劃在一年時(shí)間內(nèi)將原住房挑個(gè)好價(jià)錢(qián)賣(mài)出，在整個(gè)還款期內(nèi)，按中行政策以最低還款額的約定歸還新購(gòu)房的“省息供”本息，對(duì)原住房抵押用于購(gòu)房部分的貸款僅按月歸還利息，因此還款壓力并沒(méi)有增加。按照這個(gè)思路，我們夫婦輕松住上了大房子。
“多樣性還款”圓了我的夢(mèng)
我大學(xué)畢業(yè)剛3年，最近忙于購(gòu)置婚房。經(jīng)過(guò)多次比較，終于在上海東南部選定了一套大二房。由于工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多，在父母的贊助下，支付了購(gòu)房的首付款，剩余的房款準(zhǔn)備通過(guò)銀行貸款支付。
跑了幾家銀行后，我發(fā)現(xiàn)有一個(gè)問(wèn)題比較難解決：目前銀行普遍的還款方式有“等額本息”和“等額本金”兩種，前者每月還款金額相同，后者每月還款金額遞減。平時(shí)從電視報(bào)紙等財(cái)經(jīng)類(lèi)節(jié)目當(dāng)中了解到，選擇不同的還款方式，支付的利息會(huì)有很大差別。我仔細(xì)算了一下，初步計(jì)劃貸款80萬(wàn)元，30年，適用最優(yōu)惠利率，用“等額本息還款”法，每月還款約3900元，但合計(jì)需支付利息60萬(wàn)元；采用“等額本金”法，合計(jì)只需支付利息50萬(wàn)元，比“等額本息”節(jié)省近10萬(wàn)元，但開(kāi)始每月還款近5000元。這樣，我就面臨一個(gè)兩難的問(wèn)題，按我目前的收入，比較適合等額本息，但合計(jì)利息多付10萬(wàn)元，實(shí)在舍不得；如果選擇等額本金，雖然利息省了不少，但目前每月5000元的還款額，對(duì)我這個(gè)剛工作不久，又要結(jié)婚的年輕人而言，壓力實(shí)在太大。“省錢(qián)”和“減壓”真是兩全不能其美啊！
后來(lái)通過(guò)朋友了解到，某銀行推出的“多樣性還款”服務(wù)，可以為客戶量身定做還款方式。我抱著試試看的心態(tài)，去咨詢客戶經(jīng)理。把自己面臨的難題一說(shuō)，客戶經(jīng)理就給出一個(gè)建議——使用“分段固定本金還款法”，第一階段的10年，每月還款的本金為1500元；第二階段的10年，每月還款本金固定為3666元；第三階段的10年，每月還款本金固定為1500元。這樣的組合還款法，既節(jié)省了利息支出，又與我整個(gè)職業(yè)生涯的發(fā)展緊密結(jié)合。前10年，我的職業(yè)生涯處于起步初期，收入不高，而且又面臨結(jié)婚、生子、購(gòu)車(chē)等重大支出，暫時(shí)減少月還款額，可以減輕生活壓力。中間的10年我個(gè)人職業(yè)生涯應(yīng)該有了較好的發(fā)展，此時(shí)收入也相應(yīng)提高，增加月還款額，可以減少利息支出。最后的10年，可能面臨退休，并且面臨孩子教育等大型支出，所以，月還款額又降低。
這樣分階段的不同還款方式，解決了困擾我的難題，真正做到“省錢(qián)”和“減壓”兩全其美！
“氣球貸”讓我買(mǎi)房修學(xué)兩不誤
說(shuō)起來(lái)，我今年也不小了，虛歲三十有二，可是在上海買(mǎi)房還是第一遭。
