今年一季度，海外基金依然活躍于上海市場(chǎng)，今年前三個(gè)月，境外基金公司將超過40億元人民幣資金投向上海高級(jí)住宅領(lǐng)域。與此同時(shí)，第一輪進(jìn)入上海的海外基金相繼進(jìn)入收獲期，繼花旗、高盛之后，摩根士丹利等也開始拋售已收購(gòu)物業(yè)，而接手的買家依然來自境外。

高檔住宅物業(yè)受青睞

全球五大房地產(chǎn)顧問公司之一的戴德梁行研究部透露，今年2月，美國(guó)大型投資集團(tuán)凱雷集團(tuán)以19.9億元人民幣收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目“濟(jì)南路8號(hào)”，總面積為39814平方米，銷售均價(jià)約50000元/平方米。

事實(shí)上，境外機(jī)構(gòu)收購(gòu)的上海高檔物業(yè)不止一處。今年1月，來自英國(guó)的家族投資基金高富諾以12億元人民幣收購(gòu)高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價(jià)40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購(gòu)了“翠湖天地”6、7兩幢。

2月，韓國(guó)未來資產(chǎn)（miraeas－set）以9.63億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號(hào)，成交均價(jià)約61000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士表示，凱雷收購(gòu)“濟(jì)南路8號(hào)”之后，這一項(xiàng)目依然用于對(duì)外銷售，而目前項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)最高已經(jīng)接近10萬元/平方米。

從一季度成交情況來看，上海外資收購(gòu)全部集中在高檔住宅物業(yè)。

轉(zhuǎn)手收益超50%

仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，三宗交易全部屬于“外－外”交易，也就是說，幾家外資基金公司都是從另一家外資手中接盤。

2006年被基匯資本（gatewaycapital）收購(gòu)所得的“翠湖天地18號(hào)”被“改裝”為頂級(jí)酒店式公寓之后，短短兩年時(shí)間，韓國(guó)未來資產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格較上次6億元的收購(gòu)價(jià)高出50%以上。

高富諾收購(gòu)的“華山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購(gòu)的物業(yè)，此次轉(zhuǎn)手增值額同樣超過50％。凱雷收購(gòu)的“濟(jì)南路8號(hào)”的上家則是來自印度尼西亞的著名家族企業(yè)三林集團(tuán)。麗晶苑在2005年開盤時(shí)，三林集團(tuán)以低價(jià)購(gòu)入，經(jīng)重新包裝后賣給了凱雷。

三處物業(yè)共同點(diǎn)在于，上家接手購(gòu)入它們后進(jìn)行再次包裝轉(zhuǎn)手。

部分外資開始套現(xiàn)

從去年下半年以來，第一批進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的境外公司開始逐步套現(xiàn)。此前，花旗高盛兩大投行分別出售其在上海的大型辦公物業(yè)，緊隨其后，多年來只進(jìn)不出的摩根士丹利也開始將投資變現(xiàn)。而接手方依然還是境外機(jī)構(gòu)，但部分性質(zhì)已經(jīng)由純投資基金轉(zhuǎn)向偏長(zhǎng)期持有型的基金。

對(duì)于前期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的基金來說，由于此前收購(gòu)多是用美金買入，隨著近期人民幣升值速度明顯加快，其回報(bào)