隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，房產(chǎn)的估值邏輯正在經(jīng)歷一場深刻的變革。國金證券宋雪濤在最新報告中指出，房產(chǎn)不再僅僅是滿足基本居住需求的工具，而是逐漸演變?yōu)橐环N具有投資屬性的資產(chǎn)。這一變化不僅體現(xiàn)在房產(chǎn)的分類上，更體現(xiàn)在其估值邏輯的轉(zhuǎn)變上。房產(chǎn)的估值邏輯正在從“資產(chǎn)增值”向“價值回歸”轉(zhuǎn)變，這一趨勢在當(dāng)前市場環(huán)境下尤為明顯。

　　房產(chǎn)的分類與市場表現(xiàn)也反映出這一變化。國金證券將房產(chǎn)分為四類：老二手房類似“紅利股”，次新房類似“高估值價值股”，老現(xiàn)房類似“偽成長股”，新好房類似“成長股”。這一分類不僅反映了不同房產(chǎn)的市場表現(xiàn)，也揭示了其估值邏輯的不同。例如，老二手房由于租金回報率穩(wěn)定，被視為“紅利股”，而次新房則因其稀缺性和高溢價，被歸類為“高估值價值股”。然而，隨著市場調(diào)整，次新房也面臨價格調(diào)整的壓力，其估值邏輯正在發(fā)生變化。

　　房地產(chǎn)市場的功能正在從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變。隨著中國人均住房面積的增加，房產(chǎn)的功能已不再局限于基本居住需求，而是更多地服務(wù)于改善性需求。這一變化使得房產(chǎn)的估值邏輯不再僅僅依賴于供需關(guān)系，而是更加注重租金回報率、租金穩(wěn)定性以及市場表現(xiàn)。例如，新好房因其產(chǎn)品迭代和品質(zhì)提升，成為推動新房價格回升的主要力量，而老現(xiàn)房則面臨較大的去化壓力。

　　房地產(chǎn)市場的分化趨勢也日益明顯。無論是新房和二手房之間的分化，還是不同能級城市之間的分化，都表明房地產(chǎn)市場接近底部但尚未見底。土拍市場也顯示出分化，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的溢價明顯高于普通區(qū)域。這種分化趨勢進(jìn)一步說明，房產(chǎn)的估值邏輯正在從“普漲”向“核心資產(chǎn)溢價”轉(zhuǎn)變。核心城市、核心地段、核心產(chǎn)品的資產(chǎn)將更受追捧，而普通住宅的估值則面臨下行壓力。

　　隨著政策環(huán)境的變化，房地產(chǎn)市場的投資邏輯也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。左暉的離世和貝殼找房股價的下跌，反映出市場對房地產(chǎn)中介行業(yè)的信心正在動搖。房東直售模式的興起，雖然有助于糾正交易過程中的不透明問題，但也對傳統(tǒng)中介企業(yè)造成了沖擊。這種變化表明，房地產(chǎn)市場的投資邏輯正在從“依賴中介”向“直接交易”轉(zhuǎn)變，投資者需要更加謹(jǐn)慎地評估房產(chǎn)的價值。

　　房地產(chǎn)市場的估值邏輯正在發(fā)生變化，這一變化不僅體現(xiàn)在房產(chǎn)的分類和市場表現(xiàn)上，也體現(xiàn)在政策環(huán)境、投資邏輯和市場趨勢等多個方面。未來，隨著市場逐步出清和價值回歸，房產(chǎn)的估值邏輯將更加注重其內(nèi)在價值和長期收益能力，而非短期的市場波動。