步入21世紀(jì)10年代的尾聲,中國和世界都在迎來平衡與重構(gòu)的變革與挑戰(zhàn)。中央政治局會議重申“房住不炒,不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”——2019年,房地產(chǎn)行業(yè)似乎穩(wěn)定而深刻,卻又牽一發(fā)而動全身。

　　2019年8月7日,以“平衡與重構(gòu)·地產(chǎn)的多維世界”為主題的博鰲房地產(chǎn)論壇在海南開幕,本屆論壇設(shè)多場分論壇,邀請邱曉華、陳淮、孟曉蘇、陳啟宗、樊綱、巴曙松等專家學(xué)者及碧桂園、萬科、旭輝、星河灣等數(shù)十家品牌房企高層參與。與會眾多專家學(xué)者與企業(yè)代表,共同就如何滿足人民對美好生活的需要,以及未來行業(yè)發(fā)展等問題進行了深入探討,幾位大咖也在演講中拋出了他們心目中未來行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

　　關(guān)鍵詞:從困頓到破局

　　邱曉華,原國家統(tǒng)計局局長,陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官,民生證券首席經(jīng)濟學(xué)家

　　邱曉華觀點:下半年市場或愈發(fā)嚴(yán)峻,變革與機遇并存

　　“政治局會議重提房住不炒,明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,這給市場提供了一個最明確的信號,即面對外部的形勢,我們穩(wěn)增長的重點不再是以房地產(chǎn)來刺激,而更多的是以穩(wěn)制造業(yè)的投資,以開拓國內(nèi)的消費來應(yīng)對這場外部形勢變化對國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力的挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控的程度大大高于往年,這場嚴(yán)厲的調(diào)控至今為止,可以說正在改變市場的預(yù)期,也正在改變地產(chǎn)商的命運。”

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展到平穩(wěn)落地,市場不斷分化、行業(yè)集中度逐漸增加,房企在應(yīng)對融資收緊、債務(wù)壓力的同時,還要在規(guī)模和利潤中取得平衡。毫無疑問,過去高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險、高利潤的市場常態(tài)早已不復(fù)存在,誰能在市場變革中尋覓安身立命之本,誰便能在變革中重掌平衡突出重圍。一如邱曉華所言,上半年市場的溫和回歸,刺激了中國房市與地市的新一輪增長,但所表現(xiàn)的短暫回暖并不意味著過往大刀闊斧的發(fā)展模式在整體環(huán)境下仍然無往不利。在下半年調(diào)控政策更加嚴(yán)密,內(nèi)外形勢更加嚴(yán)峻的情況之下,專家學(xué)者對于下半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢仍保持謹(jǐn)慎而理性的態(tài)度�？v觀行業(yè),各大房地產(chǎn)開發(fā)展商都在尋覓變化或轉(zhuǎn)型以突破迷局,如何順應(yīng)市場形勢,如何找適合自身的轉(zhuǎn)型方向,誰便能在這一輪市場“敏感期”抓住機遇,破局而出,尋找新一輪增長點。

　　關(guān)鍵詞:從高風(fēng)險到穩(wěn)健前行

　　樊綱,中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長

　　樊綱觀點:金融端收緊,降債去杠桿或成為房企生命線

　　“房地產(chǎn)金融收緊意味著供給側(cè)收緊,意味著抑制住房的供給,讓開發(fā)商少蓋房子、不能蓋房子。我們假定需求是給定的,這時可能導(dǎo)致房價反倒提高。房地產(chǎn)市場景氣不景氣,貸款成本的提高,可能是一個導(dǎo)致不景氣的因素。”樊綱在現(xiàn)場談到金融收緊時表示了自己的觀點。

　　同時,樊綱指出,“用價格的漲與跌看房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度,收緊可能導(dǎo)致房價提高是業(yè)界和政策決策者需要考慮的問題,有關(guān)決策部門應(yīng)該通盤考慮房地產(chǎn)行業(yè)的供需關(guān)系平衡的影響,近期中小房企破產(chǎn)也是供給側(cè)最近發(fā)生的調(diào)整,也就是成本提高、金融收緊。”

　　過去幾年,房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿帶來的高利潤似乎麻痹掉了所有人對于高杠桿帶來的高風(fēng)險認(rèn)知。大舉拿地,全國快速布局,似乎是發(fā)展商中“大恐龍”們最喜愛的發(fā)展模式,當(dāng)然這種發(fā)展模式也在過去的十幾年中取得了卓有成效的發(fā)展成果。

　　但伴隨年初幾家港股上市房企由于被曝資金鏈問題,股價斷崖式暴跌,人們似乎又重新意識到高杠桿背后的高風(fēng)險,對于各大發(fā)展商是多么“現(xiàn)實的殘酷”。政策調(diào)控加碼后,各發(fā)展商項目去化速度顯著放緩,資金回流速度同步降低,這也就導(dǎo)致了許多高杠桿發(fā)展商的資金壓力急速膨脹,致使整體企業(yè)運轉(zhuǎn)面臨巨大挑戰(zhàn)。

　　所以,房企在過去所追求的高風(fēng)險高收益在當(dāng)前形勢下,很有可能面臨更大的壓力,多方因素造成的行業(yè)形勢也意味著更大杠桿會使得風(fēng)險呈幾何級增長。樊綱指出“金融收緊,我覺得這件事不一定是壞事”,促進企業(yè)穩(wěn)健前行、韜光養(yǎng)晦、深耕產(chǎn)品,對于以往追求高杠桿高利潤的企業(yè)而言,反而是增加了自身沉淀的機會,而沉淀對于當(dāng)前形勢下發(fā)展商來說,似乎為“活下去”找到了另一種方法。

　　關(guān)鍵詞:從瘋狂到理智

　　陳啟宗,恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長

　　陳啟宗觀點:營業(yè)額虛高導(dǎo)致虛假繁榮,賺錢能力才是未來王道

　　“在今天中國的房地產(chǎn)市場有一個全世界大家都沒見過的事,就是比數(shù)字,比銷售額,你1000億,我要1300億,你有1300億,我要1500億,好像數(shù)字越大,我就越威風(fēng),我覺得這真是莫名其妙。難道中國的房地產(chǎn)商都是不理性的嗎?你到底是要比數(shù)字,還是要比賺錢的能力?我可能數(shù)字沒有你大,但是我賺錢的能力比你強,到底誰是贏家,誰是輸家?凡是用腦子想一想問題的人都知道比銷售額是非常不理性的事。甚至可以說是瘋狂的事。

　　照我個人看,以往這二三十年,中國的房地產(chǎn)市場是一個瘋狂的階段,很多不合理的事都在這個行業(yè)里發(fā)生。我去年在這里說過,到底你想要威風(fēng)還是要賺錢?

　　我說威風(fēng)當(dāng)然好,賺錢更重要,你能夠又威風(fēng)又賺錢,那我恭喜你。但是往往你要選擇其中一個,你要選威風(fēng),銷售數(shù)字比別人大;還是要賺錢能力比別人強,賺的錢比別人多?所以從這個角度來看,我希望中國的房地產(chǎn)商,特別是住房的房地產(chǎn)商,能夠回歸理性,不要再在銷售額的這個事情上去比較。”

　　“愛面子”似乎是中華民族根深蒂固的一種“傳統(tǒng)美德”,盲目追求規(guī)模的企業(yè)更不在少數(shù),節(jié)節(jié)攀升的銷售額為市場奠定了一種虛假的繁榮景象,然回首清算,卻發(fā)現(xiàn)企業(yè)盈利能力堪憂,利潤微薄。正如巴菲特所言,“只有退潮才知道誰在裸泳”,末路狂奔,這無疑是企業(yè)最不想看到的。

　　從瘋狂回歸理智,從盲目追求銷售額的激增回歸理性,不盲目比較數(shù)字,深化產(chǎn)品與企業(yè)自身屬性結(jié)合,等待適時機會再拿地開發(fā),或許是處于“退潮”期為企業(yè)穿上“泳褲”的有效解決路徑。

　　關(guān)鍵詞:從機會主義到可持續(xù)發(fā)展

　　林中,旭輝集團創(chuàng)始人、旭輝控股董事局主席

　　林中觀點:保守承諾,穩(wěn)健發(fā)展,重視經(jīng)營,不通過犧牲質(zhì)量和財務(wù)安全來獲得規(guī)模的增長

　　“我們今年年初定的目標(biāo)是1900億,考慮到下半年市場不太好,我們年初定的目標(biāo)也不是很激進。我們一直是保守承諾,定下的目標(biāo)一定要努力去兌現(xiàn)。開發(fā)商下半年還是以銷售回籠為主,減少負(fù)債、減少不必要的借貸。最近幾個月,我們買地比較少,在地比較貴的時候我們就不買了,到年底不買地都沒問題。

　　未來地產(chǎn)企業(yè)一定是要根據(jù)市場的變化提早做出一些部署。未來大型房地產(chǎn)企業(yè)一定是兩條腿走路,一條是開發(fā)銷售,另一條是經(jīng)營。排名有其必要性,但不要過于看重。規(guī)模不應(yīng)該是一種追求,它是一個結(jié)果。規(guī)模是把企業(yè)經(jīng)營好后自然而然獲得的一個規(guī)模。在財務(wù)安全線上,房企有一個適度的規(guī)模的增長是比較好的,不要通過犧牲質(zhì)量和財務(wù)安全來獲得規(guī)模的增長。”

　　市場與政策的雙重桎梏,對于大型房企的影響是最為顯著的。超大的規(guī)模與體量,牽一發(fā)而動全身,每一步方向的調(diào)整都會對企業(yè)的整體發(fā)展造成巨大的影響。所以大型企業(yè)“轉(zhuǎn)身”才更需要慎重,平穩(wěn)過渡,穩(wěn)健前行,可持續(xù)發(fā)展成為許多大型房企在此階段的經(jīng)營核心理念。旭輝集團通過減少拿地,增強經(jīng)營來提高整體利潤率以合理降債,從而實現(xiàn)結(jié)果上的規(guī)模增長,為行業(yè)做出表率。本屆博鰲論壇也對穩(wěn)健發(fā)展持續(xù)為行業(yè)做出表率的旭輝進行了表彰,授予了旭輝控股 ( 集團 ) 有限公司2019中國年度影響力地產(chǎn)企業(yè)、授予了旭輝集團創(chuàng)始人、旭輝控股董事局主席林中2019中國年度影響力地產(chǎn)人物。

　　關(guān)鍵詞:從產(chǎn)品工匠到產(chǎn)業(yè)工匠

　　黃健慧,星河灣集團總裁

　　黃健慧觀點:以工匠精神開拓高品質(zhì)新藍(lán)海

　　“不同突圍路徑。既有企業(yè)強化高周轉(zhuǎn)提高開發(fā)效能,拓寬多元化業(yè)務(wù)板塊布局,也有企業(yè)堅守住宅開發(fā)主業(yè),并強化品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以吻合市場消費升級需求。以工匠精神開拓高品質(zhì)新藍(lán)海,這是以品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)聞名業(yè)內(nèi)的星河灣集團在新形勢下的發(fā)展路徑選擇。星河灣發(fā)展一直非常明確,要做的是對產(chǎn)品品質(zhì)所能達(dá)到的最高標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé),對業(yè)主日益增長的美好生活愿望負(fù)責(zé),對每一塊土地價值負(fù)責(zé),對所進入城市的人居水平提升負(fù)責(zé),現(xiàn)在這已經(jīng)成為星河灣管理團隊的一個自覺要求。

　　近十年來,星河灣的實踐、探索和創(chuàng)新更加聚焦在產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)核心價值的發(fā)展上,多年來形成了以高端產(chǎn)品策劃研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計、材料配置、工藝工法、管控體系、高端配套產(chǎn)業(yè)為閉環(huán)的產(chǎn)業(yè)核心競爭力。目前,星河灣從集團層面啟動了產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展維度的企業(yè)核心競爭力的重新梳理和提煉,企業(yè)需要建立組織化的工匠體系,將工匠精神轉(zhuǎn)化為有形的標(biāo)準(zhǔn)、制度和方法,這才是工匠精神對于企業(yè)的真正的價值,也是星河灣近年來努力探索的方向,從產(chǎn)品工匠到產(chǎn)業(yè)工匠,全面升級星河灣核心價值發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃,星河灣將完成從產(chǎn)品品質(zhì)化到品質(zhì)管控體系化的自我升級,星河灣成熟的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹⒑虾跻?guī)范的管理手段,將轉(zhuǎn)化成適應(yīng)更大規(guī)模開發(fā),更多的產(chǎn)品創(chuàng)新形態(tài),更多的項目同步運營,更多的合作伙伴可以共享的工匠型企業(yè)品質(zhì)管控體系,這就是星河灣在2019年推出的4.0標(biāo)準(zhǔn)。”

　　星河灣作為中國品質(zhì)人居發(fā)展商的典范,一直以來以近乎嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)不斷完善自身產(chǎn)品,旨在為業(yè)主打造全維度品質(zhì)人居。在市場進入動蕩期之時,星河灣面臨市場高度細(xì)分的局面之時,持續(xù)布局品質(zhì)人居領(lǐng)域,在精細(xì)化、品質(zhì)化的道路上不斷追求探索,最終成為行業(yè)標(biāo)尺。

　　此外,據(jù)悉星河灣4.0的標(biāo)準(zhǔn),凝結(jié)了星河灣20多年工藝、實踐的精要,沉淀了星河灣包括研發(fā)體系、管理體系、應(yīng)用技術(shù)、品控體系以及不同的迭代產(chǎn)品的經(jīng)驗和市場反饋,將全面升級規(guī)劃設(shè)計、核心工藝、產(chǎn)品品質(zhì)、材料甄選、施工要求以及管控流程,將成為星河灣響應(yīng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革的一次深入實踐。本次博鰲論壇2019年度中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎也對星河灣孜孜不倦的追求予以了表彰,星河灣集團分別榮獲2019中國年度品質(zhì)影響力企業(yè)、2019中國年度誠信價值企業(yè)兩項大獎,星河灣最新布子大灣區(qū)的項目汕尾星河灣也榮獲2019中國年度投資價值典范項目獎。

　　關(guān)鍵詞:從開發(fā)商到運營商

　　李戰(zhàn)洪,曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團總裁

　　李戰(zhàn)洪觀點:中國地產(chǎn)會“變心”,不要在斷頭公路上奔跑

　　“現(xiàn)在是一個大變革的時代,我們?nèi)绾紊��?今天就這個話題跟大家探討一下,最大的變化就是現(xiàn)在已經(jīng)有開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)變,不管是康養(yǎng)還是科技等等,以后都是往運營商的角色轉(zhuǎn)變,這一點很重要。

　　不要在斷頭公路上奔跑。什么叫斷頭公路?以地產(chǎn)為主題,而且以地產(chǎn)為載體,這叫斷頭公路。什么不是斷頭公路?比如說我以健康為主題,以地產(chǎn)為載體,以教育為主題,以地產(chǎn)為載體,以文旅為主題,以地產(chǎn)為載體,這就不是斷頭公路。我說的斷頭公路是以地產(chǎn)為主題,以地產(chǎn)為載體,你將會進入紅海,萬劫不復(fù)。”

　　正如李戰(zhàn)洪所言,中國房地產(chǎn)已進入新階段、新周期、新賽道,企業(yè)會根據(jù)自身發(fā)展的特點結(jié)合產(chǎn)品導(dǎo)向、市場形勢適時做出產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整。通往未來的道路如此多變,以前的成功經(jīng)驗或已難為憑據(jù)——我們現(xiàn)在思考的,不應(yīng)該僅僅是高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā),而是以地產(chǎn)為根本,延伸和連接各行各業(yè)多種業(yè)態(tài),并在互聯(lián)網(wǎng)、科技等的催化下,走向創(chuàng)新的未來時代。正如2019博鰲房地產(chǎn)論壇主題“平衡與重構(gòu) 地產(chǎn)的多維世界”所揭示,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在平衡與發(fā)展中重構(gòu)自身,突破舊格局和舊思維,才能沖往新的世界。

　　快速開發(fā),標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系大規(guī)模快速復(fù)制,資金快速回正,同時投入下一個項目,這是過去十幾年很多大型房企開發(fā)項目的縮影。人們住在相似的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品里,享受著標(biāo)準(zhǔn)化的生活,似乎內(nèi)心卻總無法滿足。而伴隨十九大提出滿足人民對美好生活的不斷追求,標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品對于市場而言漸漸喪失了魔力,人們愈發(fā)不滿足于相似的產(chǎn)品,而希望自己的生活更獨特更優(yōu)質(zhì)更符合自己的要求�？梢哉f,從需求端而言,市場對于高周轉(zhuǎn)模式下產(chǎn)出的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品正在逐步下降,而對于高品質(zhì)的產(chǎn)品,則需求愈發(fā)旺盛。

　　進入2019年,過去20年來,源于諸多紅利刺激,中國房地產(chǎn)增量市場獲得了長足的發(fā)展,但也從增量時代開始進入存量時代的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)多元化布局、融資渠道緊縮、監(jiān)管趨嚴(yán),或許這是歷經(jīng)變化的一年。但難得的是,中國房地產(chǎn)仍表現(xiàn)出比以往更積極的活力。在這段時間里。以利潤優(yōu)勝的房企、綠色可持續(xù)發(fā)展的精品項目、時代弄潮兒的地產(chǎn)人,在浪潮中破浪前行,在曙光中嶄露頭角,我們一直在找尋他們,追隨他們,并與他們共同見證這個時代的榜樣。

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