在絕大多數(shù)地產(chǎn)商狂歡的2009年，黃怒波告訴記者，中坤現(xiàn)金流為負。南疆旅游項目一年虧損近1000萬；大鐘寺商業(yè)廣場開業(yè)延遲；美國項目遭遇金融風(fēng)暴……中坤的2009年頗為坎坷。

自信的他絕不愿歸咎于決策失誤，“中坤最困難的一年已經(jīng)過去了，明年一定會變。”他說。

選擇的代價

黃怒波不后悔放棄住宅轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，如果做住宅，可能現(xiàn)在會沒那么開心，可能會如履薄冰；如果做住宅，也會陷入拿地的怪圈中，即使地塊成本再高，也必須去拿。黃怒波坦言，在如此瘋狂的土地市場上買不起地，“民企是很難和國企競爭的。”

中坤的選擇意味著，錯過了分享住宅市場的紅利。2009年，中坤的持有型物業(yè)并沒有交出一份滿意的答卷。

2003年9月起，中坤集團應(yīng)南疆各地州盛邀到新疆投資旅游項目。然而中坤已建成的南疆項目幾乎沒有門票收入。據(jù)黃透露，南疆項目今年的虧損額在500萬-1000萬元，主要是人員的工資，但黃表示，“我們不會撤出，即使虧損也要繼續(xù)做下去，這是企業(yè)的社會責(zé)任。”

受金融危機的影響，中坤在美國的項目也遭遇延期，為此需繳納幾十萬美元的土地稅。不僅招商停止，銀行貸款也受到次貸危機的影響，項目無法正常啟動。美國中坤公司目前在美國擁有兩處項目。一是在洛杉磯近郊的商業(yè)地產(chǎn)正在籌備開發(fā)成商業(yè)中心；二是在位于美國田納西州鄉(xiāng)村音樂之都納什維爾附近，肯塔基湖畔的私家旅游度假牧場——落英牧場。該牧場占地1200英畝，目前正在設(shè)計建設(shè)為中坤度假地。“人民幣升值可以彌補持有成本，美國拿的地成本較低。”黃怒波對美國的項目并不過分擔心。他透露，隨著美國經(jīng)濟的逐漸復(fù)蘇，地產(chǎn)市場已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，銀行已開始正常貸款，項目擬于明年啟動。

同樣受影響較大的是大鐘寺商業(yè)廣場項目。一直延遲開業(yè)的大鐘寺商業(yè)廣場將于明年5月1日前開業(yè)，目前預(yù)出租達95%以上，2010年進入租金收益階段。

2009年對中坤是最為困難的一年。據(jù)黃透露，國內(nèi)一家知名資產(chǎn)管理公司近日向中坤低息貸款2億。黃怒波稱，這2億使中坤全面度過危機。“為了現(xiàn)金流，很多項目賣得很心疼，但現(xiàn)在中坤打算持有這些項目，包括黃山的別墅項目。”黃怒波希望通過持有這些物業(yè)，來享受人民幣升值和資產(chǎn)升值的過程，而這是大多數(shù)住宅開發(fā)商難以做到的。

另據(jù)了解，資金狀況有所好轉(zhuǎn)的中坤，2010年還將在北京郊區(qū)大興啟動商業(yè)項目，在中坤已持有的網(wǎng)球?qū)W校原址上建商業(yè)綜合體項目。

做旅游地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)袖

極具個性的黃怒波在生意場上希望與其它商人不同。黃告訴記者，中坤暫沒有上市打算。不上市的企業(yè)很難在規(guī)模上有所擴張，但這并不意味著黃怒波沒有野心。他告訴記者，雖然中坤的規(guī)模不能和萬科等企業(yè)相比，但中坤可以做旅游地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)袖。

12月6日中坤確定了5-10年的戰(zhàn)略規(guī)劃，今后將拿出更多的資金用于并購，“不并購的企業(yè)長不大，盡管并購充滿了風(fēng)險，但必須給我們試錯的機會。”黃最近的計劃包括購并一家美國的旅行社。

為了整合旗下的旅游地產(chǎn)資源，中坤推出了“紅山楂度假俱樂部”的商業(yè)模式。簡言之，該模式采取會員制，為會員提供度假計劃和產(chǎn)品的投資機會。會員在投資理財時可購買度假村、別墅、商業(yè)設(shè)施及度假酒店相關(guān)產(chǎn)權(quán)，可獨立經(jīng)營或委托經(jīng)營，亦可交由紅山楂度假統(tǒng)一運營管理。

黃怒波稱，中坤還要擴張，增加景觀資源。他告訴記者，不會再增加古村落度假產(chǎn)品。中坤已在安徽黃山和桐城、湖南岳陽、北京門頭溝擁有古村落項目。未來還會增加海景項目。黃表示此前一直想進入三亞，但由于赴三亞的投資者太多，可能會先從大連入手，3至5年內(nèi)會留意三亞的并購機會。

“10年內(nèi)中坤將持有200萬平方米的物業(yè)，成為度假產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有高美譽度的企業(yè)，這個目標應(yīng)該能實現(xiàn)。”這是黃怒波的夢想，也是中坤下一個10年的開始。 (本文來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：荊寶潔)