溫天納 經(jīng)濟(jì)學(xué)者

當(dāng)特區(qū)官員在上周暗示將調(diào)整一些樓市打壓措施時(shí)，刺痛了筆者一位投資銀行界友人的神經(jīng)。

在2010年3月，筆者發(fā)表過(guò)一篇有趣的文章，談及這位友人在港島買(mǎi)房受辱的經(jīng)過(guò)。在受上述刺激后，事隔超過(guò)年半，他依然心有不甘。

說(shuō)真的，由于當(dāng)今香港產(chǎn)業(yè)傾斜和空洞化，創(chuàng)造財(cái)富的兩大門(mén)路，若不是“金融”，就是“地產(chǎn)”。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)大幅回落。不過(guò)，按筆者觀察，地產(chǎn)價(jià)格在不少區(qū)域根本沒(méi)有調(diào)整過(guò)。由于筆者一向有留意樓房實(shí)質(zhì)交易價(jià)格變化，若粗略分析，從2010年3月到2011年3月，價(jià)格大約上升了“三成”，一些乏人問(wèn)津所謂“低質(zhì)量”的低層樓景住宅單位，在今年2月于特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案出爐后，竟然成為搶手貨，令人啼笑皆非。

樓價(jià)并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整

踏入2011年中旬，由于房?jī)r(jià)升上天價(jià)，市場(chǎng)無(wú)法承接，銀行也開(kāi)始初步收緊按揭，到目前為止，二手樓市已經(jīng)成為有價(jià)無(wú)市的局面。不過(guò)，老實(shí)說(shuō)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的調(diào)整，最多只是沒(méi)有成交。因此，當(dāng)特區(qū)官員在上周對(duì)樓市的“微調(diào)”暗示，筆者友人的即時(shí)反應(yīng)很大，也引起了他的不滿(mǎn)。

何解不滿(mǎn)？不妨參考筆者在去年3月撰寫(xiě)的文章故事如下：

不少投資銀行家都喜歡炒賣(mài)和冒險(xiǎn)，平常賺到錢(qián)，當(dāng)然是希望好好運(yùn)用平常辛苦獲得的財(cái)富。除了去消費(fèi)之外，投資和投機(jī)都是投資銀行家的最?lèi)?ài)。投資和投機(jī)既可獲得財(cái)富，又可以追求刺激，看似一舉兩得。

近年房地產(chǎn)投資是香港相當(dāng)熱的話題，樓市也愈來(lái)愈瘋狂，所有新樓盤(pán)一推出市場(chǎng)，便被一掃而空，二手樓房也待價(jià)而沽，叫價(jià)不菲。房地產(chǎn)投資由再度成為投資銀行家的目標(biāo)，早前筆者有一位友人在港島東區(qū)買(mǎi)了一個(gè)特色天臺(tái)單位，筆者也去過(guò)參觀，裝修得挺別致的，天臺(tái)盡覽維多利亞公園和維港景色，大廈雖然已經(jīng)蓋好20年，但是在目前的樓市下，這種特色類(lèi)型的房子叫價(jià)肯定不低。

該物業(yè)位于港島東區(qū)一個(gè)新舊交叉的地方，該區(qū)非常有特色，也成為近年“潮”人流連之地。上周日（11日），適逢有另一個(gè)新樓盤(pán)在該地段開(kāi)售，友人特意相約筆者一起前往看看有關(guān)設(shè)在銅鑼灣的“示范單位”。

“猙獰”的臉孔

由于友人也只是一時(shí)興起，但是他作為一個(gè)投資客，一早已經(jīng)把支票簿放在口袋，以備不時(shí)之需。對(duì)筆者來(lái)說(shuō)，自己并非什么投資客，這也不是一早安排好的活動(dòng)，友人相約得也有一點(diǎn)突然，因此筆者只是本著觀摩的心情跟著這位友人到開(kāi)發(fā)商那里，如果有得看示范單位，就看，若沒(méi)有得看，也就算了。

因?yàn)楣P者沒(méi)有打算去買(mǎi)相關(guān)的單位，筆者也不想麻煩其他朋友，沒(méi)有預(yù)先和開(kāi)發(fā)商或地產(chǎn)公司朋友打招呼。不過(guò)，就是這個(gè)原因，筆者目擊了在瘋狂的樓市下，一副副“猙獰”的臉孔的涌現(xiàn)。

事緣友人在商業(yè)大樓外，向一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)查詢(xún)并進(jìn)行委托，然后再去27樓的示范單位去看看。當(dāng)他們進(jìn)入那幢大樓的大堂之時(shí)，開(kāi)發(fā)商的員工竟然問(wèn)他們來(lái)做什么？當(dāng)他們說(shuō)是看樓盤(pán)的時(shí)候，令人意想不到的事情就發(fā)生了。那位員工竟然對(duì)那個(gè)經(jīng)紀(jì)和筆者的友人破口大罵，叫他們走。說(shuō)什么單位現(xiàn)在是開(kāi)放給老板的朋友看的，若不是朋友的話，不要白撞，馬上滾開(kāi)。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)苦苦哀求，那名開(kāi)發(fā)商的員工神氣地喝罵，叫地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)下午再來(lái)碰運(yùn)氣。幸好筆者在外面打電話，否則臉皮薄的筆者一定會(huì)非常尷尬。

今天與97年

想不到作為消費(fèi)者，友人打算花千萬(wàn)港元去買(mǎi)房子，卻給人羞辱一番，世界真的是變了。

現(xiàn)在的樓市，真的有點(diǎn)像97年的感覺(jué)，就是雞犬皆升，無(wú)論是在什么地段，只要裝修弄得別致一些，就馬上被稱(chēng)為豪宅，尺價(jià)過(guò)萬(wàn)已經(jīng)成為大眾接受的事實(shí)，萬(wàn)二萬(wàn)三元一尺已是萬(wàn)人爭(zhēng)奪的好價(jià)格，金融海嘯的沖擊已經(jīng)不見(jiàn)了，我們已經(jīng)進(jìn)入瘋狂的樓市。

參考過(guò)往美國(guó)、日本和香港在97年的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)在高速增長(zhǎng)后，資產(chǎn)泡沫形成后，隨著緊縮政策的抬頭，將導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的爆破。隨著日本泡沫經(jīng)濟(jì)在1990年代爆破，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年開(kāi)始爆破，不知道香港會(huì)否重新面對(duì)新一輪的泡沫經(jīng)濟(jì)和爆破，這實(shí)在值得我們共同去思考。

筆者曾在《納論中國(guó)投資大趨勢(shì)》一書(shū)中寫(xiě)到房地產(chǎn)市場(chǎng)周期猶如人生成年期，人需要18年成年，樓市盛衰也需要18年。

在這18年的周期當(dāng)中，通常前14年房?jī)r(jià)是上漲的，后4年的房?jī)r(jià)是下跌的，房?jī)r(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，在之后是兩年的瘋狂，最后是歷時(shí)4年左右的崩潰。

18年的周期

不過(guò)，這個(gè)歷史周期的評(píng)估并沒(méi)有考慮到很多因素，例如各國(guó)在相繼推出的量化寬松政策、也沒(méi)有考慮到2009年內(nèi)地新增貸款突然爆升到人民幣10萬(wàn)億元，也沒(méi)有考慮到2010年內(nèi)地開(kāi)始出現(xiàn)的緊縮政策，更沒(méi)有考慮到香港實(shí)施的美元聯(lián)系匯率，導(dǎo)致香港完全喪失財(cái)金政策的主導(dǎo)權(quán)。

在所謂18年的周期中，前7年緩慢上升是由于經(jīng)濟(jì)剛從蕭條中走出，經(jīng)濟(jì)才開(kāi)始增長(zhǎng)，相應(yīng)地房?jī)r(jià)也開(kāi)始緩慢上升﹒其后5年加速上升，再后2年出現(xiàn)泡沫化的瘋狂，其中主要是由于土地的供應(yīng)始終是有限的，當(dāng)房?jī)r(jià)漲到一定的程度后，市民開(kāi)始意識(shí)到他們手中資金若要取得最佳回報(bào)，可能就是投放在房地產(chǎn)上。當(dāng)過(guò)量的資金不停在房地產(chǎn)市場(chǎng)上追逐時(shí)，導(dǎo)致了土地價(jià)格暴升，直至出現(xiàn)轉(zhuǎn)折爆破為止，當(dāng)然，政府針對(duì)城市規(guī)劃的限制或發(fā)展均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了火上加油的作用，延展或扭曲市場(chǎng)的周期。不過(guò)，經(jīng)歷瘋狂后，特區(qū)政府和我們還是需要思考如何面對(duì)難以避免的崩潰