自“9·29新政”以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是相比之前略有降溫而已。土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的成交量表現(xiàn)穩(wěn)定，近期，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高的現(xiàn)象。
在此背景下，12月19日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》出臺(tái)。一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注：19日簽發(fā)的文件，20日就被媒體報(bào)道，速度之快極為罕見(jiàn)。一般來(lái)說(shuō)，近幾年房地產(chǎn)調(diào)控文件簽發(fā)后，滯后半個(gè)月甚至幾個(gè)月，才會(huì)在官方網(wǎng)站上公開(kāi)。
與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的部委多達(dá)近十個(gè)，緣何國(guó)土部最著急上火？主要原因有二。一是部分城市頻現(xiàn)地王，土地成交的溢價(jià)率上升，于是人們又在擔(dān)心，地價(jià)還在明顯上漲，房?jī)r(jià)能穩(wěn)得住嗎？今年1-11月份全國(guó)商品房成交均價(jià)上漲7%，而開(kāi)發(fā)商購(gòu)置的土地價(jià)格則大漲34%！地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，國(guó)土部的壓力自然大于其他部委。
二是土地管理復(fù)雜且難度大。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的源頭是土地，土地市場(chǎng)若有問(wèn)題，則會(huì)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，作為土地市場(chǎng)的管理部門(mén)，國(guó)土部肩上的擔(dān)子很重。名義上，我國(guó)實(shí)行的是土地垂直管理，但“縣官不如現(xiàn)管”，在土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府實(shí)際上在土地收儲(chǔ)、供應(yīng)、定價(jià)、出讓、調(diào)整規(guī)劃等方面擁有很大的權(quán)力。所以，每輪房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)土部總是沖在前面“積極表態(tài)”，卻總是被現(xiàn)實(shí)撞得“灰頭土臉”。
整體而言，最新的《通知》基本上還是對(duì)既有政策的重申和強(qiáng)調(diào)，當(dāng)然，也有兩條措施具有一定新意。一條是“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)要在成交確認(rèn)書(shū)簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫(xiě)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)。”明擺著，這條是用暗示法向地方政府施壓，國(guó)土部并未提出一定要禁止地王，但卻要地方填表上報(bào)情況，而且還是“交易異常情況表”。
國(guó)土部像是在耍小聰明。地方政府可以輕而易舉規(guī)避其中兩種情況：通過(guò)提高土地競(jìng)標(biāo)底價(jià)可以將溢價(jià)率控制在50%以內(nèi)，通過(guò)減小地塊出讓面積可以控制成交總價(jià)。而單價(jià)地王則難以掌控，地方政府要費(fèi)思量了。需要指出的是，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展背景下，城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格長(zhǎng)期看漲，絕大部分城市的土地單價(jià)都將持續(xù)上漲，政府根本沒(méi)法控制單價(jià)地王的出現(xiàn)，除非別再供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，或者廢除土地競(jìng)拍制度。
另一條是“加快處置因政府原因造成的閑置土地， 2011年1月中旬前，省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門(mén)要將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會(huì)公告，并采取措施督促市縣抓緊落實(shí)閑置土地清理工作”。這條如果執(zhí)行到位，將會(huì)很給力。今年8月國(guó)土部的數(shù)據(jù)表明，目前土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，政府原因造成的占54%。
此前，國(guó)土部主要把企業(yè)作為監(jiān)管目標(biāo)，現(xiàn)在將矛頭重點(diǎn)指向地方政府，多少也算是一種進(jìn)步。然而，針對(duì)企業(yè)的查處效果尚且不夠理想，搞定地方政府的難度就更大了。上周，依照2008年出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，國(guó)土部約談了12個(gè)縣市政府的一把手。但這12個(gè)市縣卻只是諸如陜西渭南、山西運(yùn)城等不起眼的城市，一二線城市一個(gè)都沒(méi)有，難道只有中小市縣才有土地違規(guī)行為嗎？近幾年，國(guó)土部下發(fā)的調(diào)控文件最多，可光“打雷”不行，還得常“下雨”。
最后，還須關(guān)注文件中的一個(gè)提法：“要嚴(yán)格把握居住用地出讓的總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。”只有增加住房供應(yīng)，才能更好穩(wěn)定房?jī)r(jià)。為此，今年初國(guó)土部制定的居住用地供應(yīng)指標(biāo)是18.5萬(wàn)公頃，但上半年只完成了36%，全年任務(wù)恐難完成。而現(xiàn)在又要防范“放量供地”，這似乎又與國(guó)務(wù)院的總體房地產(chǎn)調(diào)控精神相悖。不增加供應(yīng)，如何抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng))
