加大保障房建設(shè)力度，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分。從根本上說，房地產(chǎn)調(diào)控不僅是價格調(diào)控，而首先應(yīng)該是制度調(diào)適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現(xiàn)，政府預(yù)期和民心預(yù)期才有望實現(xiàn)。
住建部日前發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，提出明年計劃安排建設(shè)1000萬套保障房，相比2010年的580萬套，增長72.4%。這意味著，明年保障性安居工程投資或?qū)⒊^1.3萬億。
這樣的投資規(guī)模，達到了全國房地產(chǎn)投資規(guī)模的五分之一左右，而且相關(guān)融資渠道不在清理地方融資平臺范圍之內(nèi)，這不僅預(yù)示著保障房建設(shè)即將進入跨越式發(fā)展時期，還預(yù)示著房地產(chǎn)市場調(diào)控思路出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)變。
自今年4月啟動新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，盡管政策層層加碼，但效果仍未達到預(yù)期。11月，全國100個城市住宅平均價格再度出現(xiàn)反彈，達到了8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環(huán)比上漲，僅14個城市環(huán)比下跌。
史上最嚴(yán)厲的調(diào)控手段仍然不能使住宅價格回到與居民收入水平相匹配的合理水平，原因十分復(fù)雜。一方面，充沛的流動性增強了房價與政策意圖對抗的韌勁。居民和企業(yè)的投資手段和渠道仍然匱乏，市場上大量的錢無處容納，“姜你軍”“豆你玩”“蒜你狠”紛紛登場，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)上最被資金青睞的投資品種，不可能不被資金追捧。另一方面，資金通過購買實物以實現(xiàn)保值的趨勢增強，又進一步推動了房地產(chǎn)市場的乍寒還暖，在一定程度上削弱了調(diào)控政策的應(yīng)有效果。
此外，房地產(chǎn)具有拉動鋼鐵、水泥、木材等近百個上下游產(chǎn)業(yè)的支柱地位，對其治理不能不慎重以防其他行業(yè)陷入不景氣。由此，提升了開發(fā)企業(yè)與政府間的談判能力。
房價真的合理不了嗎？民眾的剛性需求真的求而不得嗎？事實上，只要分清住宅的雙重屬性并通過政策引導(dǎo)，調(diào)控就可以達到預(yù)期。住宅既具有投資屬性也具有消費屬性，炒房以謀取高回報屬于前者，民眾的住房需求屬于后者。因此，在政策制定時既要對過度投機抬高房價的行為予以遏制，又要對住房需求加以滿足。建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴大的保障房建設(shè)計劃表明，政府決心通過擴大參與住房建設(shè)力度為中低收入者提供服務(wù)，而不再過多憑借于混亂的市場。這既是政府以民為本的應(yīng)有之義，也可保證與房地產(chǎn)相關(guān)的近百個行業(yè)的訂單，這對于開發(fā)商過高的博弈能力將產(chǎn)生極大的鉗制作用。
但是，善政不代表定會善行。之前的進程表明，制度保障力度不夠，就會讓人產(chǎn)生不少擔(dān)憂。其一，是地方政府的積極性不夠。將此前可以通過拍賣獲取巨額出讓金的部分土地拿出來建設(shè)保障房，意味著政府對土地的增值期待必須下降，意味著土地財政規(guī)模的縮減。從土地出讓凈收益中提取10%用于廉租住房保障資金的規(guī)定在運行中走了樣，就是樣本。其二，是建設(shè)資金問題。作為一項民生工程而非利潤工程，銀行是否有足夠的熱情通過融資平臺參與進來，開發(fā)商愿不愿意參加進來，政府籌措資金的力度夠不夠，都是問題。如果沒有制度保障，那么資金不到位很可能會成為政績考核時的一個托詞，而保障房配套也可能跟不上，導(dǎo)致保障房成為糟心房。其三，能否堵住尋租漏洞。在此前的保障房和經(jīng)適房分配上大量存在的資質(zhì)不符和尋租事件，令人擔(dān)心如果制度不能隨著建設(shè)力度加大而完善，那么不該住的人住了，該住的人繼續(xù)望房興嘆的事還會發(fā)生。
加大保障房建設(shè)力度，是房地產(chǎn)調(diào)控的重要組成部分。從根本上說，房地產(chǎn)調(diào)控不僅是價格調(diào)控，而首先應(yīng)該是制度調(diào)適。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分體現(xiàn)，政府預(yù)期和民心預(yù)期才有望實現(xiàn)。
