楊支柱 知名學(xué)者

提要：如果流通環(huán)節(jié)征重稅就是為了抑制房?jī)r(jià)讓百姓買得起房，那么國(guó)家重稅香煙，難道是為了抑制煙價(jià)讓百姓買得起煙？不過是趁房屋漲價(jià)給政府搞錢罷了。實(shí)際上當(dāng)年的流通環(huán)節(jié)重稅并沒有阻止房?jī)r(jià)上升，2008年初到2009年初的房?jī)r(jià)回落主要是由于世界金融危機(jī)。但是一旦房?jī)r(jià)回升，政府還是很快恢復(fù)了流通環(huán)節(jié)的重稅。

我不知道在當(dāng)今中國(guó)征收物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的理由是什么，是土地增值還是公共服務(wù)？

如果是土地增值，那么最大的受益者是土地所有權(quán)人：幾十年的土地使用權(quán)與永久的土地所有權(quán)相比，是微不足道的。中國(guó)的房子，說穿了只是不能移動(dòng)的“長(zhǎng)壽”汽車，怎么沒聽說對(duì)高檔汽車征收持有稅呢？尤其是當(dāng)收稅的人就是享受大部分土地增值收益的所有權(quán)人的時(shí)候，給人的印象已經(jīng)不是與民爭(zhēng)利，而是社會(huì)發(fā)展的成果官家通吃！

如果是公共服務(wù)，那么是哪些服務(wù)？中國(guó)內(nèi)地的商品房小區(qū)一個(gè)個(gè)都被圈起來，保安、保潔、垃圾處理本屬于公共服務(wù)的項(xiàng)目現(xiàn)在都由業(yè)主繳納的服務(wù)費(fèi)來承擔(dān)了。在更早的時(shí)候，開發(fā)商已經(jīng)把通水、通電、通網(wǎng)、通氣等的成本打入了房?jī)r(jià)。甚至人防局當(dāng)作自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司賺停車費(fèi)的防空洞和實(shí)質(zhì)上作為政府派出機(jī)構(gòu)（街道辦事處）的派出機(jī)構(gòu)的居委會(huì)（干政府交辦的活，從政府拿錢，連主任都不是本小區(qū)居民）的辦公和收費(fèi)服務(wù)用房，都打入了購(gòu)房成本。公立幼兒園和養(yǎng)老院很難進(jìn)。

所謂公共服務(wù)想來想去就是一點(diǎn)廉價(jià)的疫苗和九年義務(wù)教育，但許多地方享受這些福利的條件并不是業(yè)主或居民，而是當(dāng)?shù)貞艨冢×硗�，無證生育的孩子其父母必須繳納巨額“社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)”，如果征收房屋持有稅也是為了籌錢提供同樣的福利，那豈不意味著這些家長(zhǎng)需要為同一服務(wù)重復(fù)繳費(fèi)？

最近一年多來，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，征收房屋持有稅的理由于是又變成降低房?jī)r(jià)了。前幾年在流通環(huán)節(jié)加稅的時(shí)候，同樣說是為了降低房?jī)r(jià)，讓老百姓買得起房。于是在契稅、所得稅之外，又有了營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，契稅的稅率也成倍增加。那么房屋持有稅能否抑制房?jī)r(jià)呢？更不可能。實(shí)際上流通環(huán)節(jié)的各種稅收在2007年房?jī)r(jià)高漲時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給買房者了。如果買房者一次性付出巨額稅款不能阻止房?jī)r(jià)上漲，那么分期交付的房屋持有稅反而能抑制房?jī)r(jià)上漲嗎？每年征收物業(yè)價(jià)值1.5％的持有稅相當(dāng)于70年時(shí)間政府另收了一倍的房?jī)r(jià)，很恐怖了。這意味著北京一套價(jià)值200萬(wàn)的房子（三環(huán)內(nèi)60平米的80年代前舊房子）每年要繳納3萬(wàn)元持有稅。但是以最近五六年北京房?jī)r(jià)每年10％－100％的增速，1.5％的年持有稅率根本不足以阻止人們基于投機(jī)目的買房。

相反，基于自住目的買房的，倒是要掂量一下：購(gòu)房住70年的成本實(shí)際上比房?jī)r(jià)高一倍多（政府拿走相當(dāng)于房?jī)r(jià)的稅，還要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)），值嗎？因此，跟某些人混淆視聽制造的輿論相反，在房?jī)r(jià)暴漲的背景下，房屋持有稅首先抑制的是自住型和出租型購(gòu)房，而非投機(jī)型購(gòu)房。

如果房?jī)r(jià)下跌，哪怕只是停止增長(zhǎng)，則房屋持有稅的征收將導(dǎo)致租金暴漲。我國(guó)的房?jī)r(jià)與租金比非常高，買房收租本來是極不合算的。之所以還有許多人買房，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)一直在高漲，不收租都合算，租金不過是錦上添花的額外收入。一旦房?jī)r(jià)下跌打破漲價(jià)預(yù)期，房屋的資本收益被完全寄托到租金上，租金必定暴漲；否則將引起房屋拋售，房?jī)r(jià)雪崩，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)崩潰。但是租金其實(shí)代表著大眾真正的購(gòu)買力，沒有工資暴漲其實(shí)租金是上不去的。房屋持有稅還只是輿論，我們就看到了租金上漲，政府提出收入倍增計(jì)劃。工資的普遍上漲將提高房租，阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。

有人肯定會(huì)說，你這一套推理建立在對(duì)每套房子都征收房屋持有稅的基礎(chǔ)上。其實(shí)，即使第一套房子不收，房屋持有稅一樣引起租金暴漲及其連鎖反應(yīng)，區(qū)別僅僅是自住房房主減輕了負(fù)擔(dān)，但征收的難度卻極大地增加了。

一個(gè)人擁有兩套45平米的小房子，另一個(gè)人擁有一套300平米的別墅，怎么辦？不管幾套，都從實(shí)有面積中扣除90平米免征部分，又如何呢？北京六環(huán)的150平米房子，其價(jià)值只相當(dāng)于北、西、東三環(huán)的50平米；湖南農(nóng)民住200多平米的很多，還不算豬圈、牛棚，但那房屋價(jià)格只有北京北、西、東五環(huán)的10平米。唯一公平的方法似乎是價(jià)格多少以內(nèi)免征，但是政府連已經(jīng)交易的二手房?jī)r(jià)格都搞不清，對(duì)所有存量房屋做出準(zhǔn)確的估價(jià)可能嗎？所以我懷疑，所謂房屋持有稅也只是裝裝樣子，安慰一下那些買不起房的人罷了。

（作者系知名北京學(xué)者）