銀行向房屋中介“返點”近期受到各方規(guī)制。繼上海市銀行同業(yè)公會擬叫停銀行“返點”消息之后，浙江省銀行業(yè)協(xié)會近日表示，杭州工商局正在調(diào)查銀行與房產(chǎn)中介的費(fèi)用往來，如認(rèn)定為房貸“返點費(fèi)”，將以不正當(dāng)競爭、涉嫌商業(yè)賄賂論處。
如同其他行業(yè)的“潛規(guī)則”一樣，各銀行向房屋中介“返點”由來已久，且彼此心照不宣。就其實質(zhì)而言，商業(yè)銀行有為搶奪房貸客戶而進(jìn)行利益輸送之嫌。時下，各地主管部門紛紛出面對此進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)制，將有利于倒逼房屋中介公司回歸主業(yè)，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)二級市場失序的局面。
本輪房價飆漲演繹至今，房屋中介從火爆的行情中分得一杯羹。按照正常邏輯看，房屋中介主要盈利模式當(dāng)為“居間服務(wù)”收入，也就是其通過優(yōu)勢信息資源促成房屋買賣或者租賃而獲得的“傭金”。但事實上，中介還握有所謂的銀行“返利”，即中介公司把客戶推薦給某家商業(yè)銀行做按揭貸款，該銀行就要給予中介公司一定比例的“返傭”。通過這一“隱秘”的利益輸送紐帶，銀行之間搶奪客戶的“戰(zhàn)火”蔓延到了房屋交易二級市場，具體“返點”的高低隨著銀行房貸指標(biāo)進(jìn)度以及房貸政策松緊等變化而漲跌。例如在杭州，大致維持在房貸總額的千分之六至千分之八之間。以此推算，向銀行推薦一筆100萬元的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，中介在理論上可以獲得6000元-8000元不等的傭金收入。
可見，相比較要花費(fèi)大量時間與精力搜集整理房源信息、帶客戶看房與回訪，銀行“返點”業(yè)務(wù)收入則要更加輕松舒服。市場上漸次誕生了一種以個人住房抵押貸款代理為主業(yè)的中介公司，為借款人向銀行申請二手房貸款提供資料收集、預(yù)審及擔(dān)保。從趨利本性看，中介充當(dāng)銀行房貸業(yè)務(wù)“先行軍”的角色，向銀行提供客戶鑒定信息并收取相應(yīng)的報酬本無可厚非，但是以房貸客戶資源為買賣對象、以“返點”高低為指揮棒的合作模式卻給房地產(chǎn)市場健康發(fā)展帶來諸多隱患，這才是需要監(jiān)管部門深刻反思的問題所在。
從今年以來房價上漲的助推因素看，違規(guī)房貸導(dǎo)致資金流入市場是推高房價的直接因素之一。其中房屋中介機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的二手房交易更是違規(guī)放貸的重災(zāi)區(qū)，大量的二套以上房都可以享受7折利率、首付兩成的優(yōu)惠政策，至于監(jiān)管部門規(guī)定的利率上浮10%、首付四成則如同虛設(shè)。究其原因，房屋中介機(jī)構(gòu)根據(jù)銀行規(guī)定而針對性地修改客戶信息，正是其中造成操作漏洞的直接助推因素。同時“返點”因素的存在，使得商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)形成利益共同體，銀行業(yè)為了維持與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系，也會對其所提供的客戶疏于嚴(yán)控，在一味追求完成房貸指標(biāo)的過程中降低了資產(chǎn)安全性。其結(jié)果就是，房價在信貸資金的推動之下扶搖直上，而銀行與中介機(jī)構(gòu)則是皆大歡喜。
銀行之間有競爭、中介之間也有競爭，從理論上應(yīng)該已經(jīng)封殺了中介的強(qiáng)勢地位。所謂“返點”問題的根源，并不在于中介與銀行之間利益勾結(jié)，而在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不平衡，以及信貸監(jiān)管制度的缺位。因此，雖然“返點”被監(jiān)管部門叫停，但是一些中介機(jī)構(gòu)卻開始醞釀收取貸款服務(wù)費(fèi)，繼續(xù)把相關(guān)成本轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)買家。試想，如果房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)，供求力量相對平衡，作為中介機(jī)構(gòu)根本不可能享受到如此強(qiáng)勢的地位。而正是基于其這一強(qiáng)勢的市場地位，才進(jìn)一步加大了市場買家的弱勢心理，并成為助推房價繼續(xù)飆升的重要因素。
從根源上講，商業(yè)銀行二套房信貸管制被人為放松才是所謂“商業(yè)賄賂”產(chǎn)生的根本所在。鑒于政策被隱形放松，導(dǎo)致寬松信貸政策執(zhí)行的時間存在不確定性。這就導(dǎo)致銀行都想趁政策收緊之前大量集中放貸，這才是銀行不得不積極“賄賂”中介機(jī)構(gòu)的原因，也是中介機(jī)構(gòu)能夠獲得強(qiáng)勢地位的源頭所在。
筆者認(rèn)為，銀行“返點”的確涉嫌商業(yè)賄賂，但是依目前“返點”行為的普遍化狀況，期望司法部門介入依法嚴(yán)懲其實也并不現(xiàn)實。市場修正的真正關(guān)鍵在于，讓商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)回歸有序競爭，即銀行以合理化產(chǎn)品設(shè)計與優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引客戶，中介機(jī)構(gòu)以服務(wù)質(zhì)量競爭取勝，而不再是沉迷于“返點”的潛規(guī)則模式。其間制度建設(shè)的要害在于，既定的監(jiān)管政策不能隨意被放松執(zhí)行，否則失衡的市場關(guān)系會導(dǎo)致賭徒心態(tài)橫行，最終只會攪亂市場秩序，而買單者則是渴望安居置業(yè)的普通買家。(作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)
