日前，藍(lán)光地產(chǎn)發(fā)布了“紅街·金種子計(jì)劃”，推出“紅街”系列商業(yè)地產(chǎn)品牌，試圖打造街區(qū)商業(yè)新模式，以區(qū)別于“巨無霸”式的商業(yè)綜合體。據(jù)悉，藍(lán)光地產(chǎn)已率先在成都的項(xiàng)目中嘗試這一商業(yè)模式。目前，藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)軍青島、長沙、重慶、無錫、昆明等全國核心城市。未來，公司將會把自己成熟的商街開發(fā)經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到全國。
實(shí)際上，成都休閑商業(yè)文化早已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士表示，藍(lán)光通過全國一系列“紅街”的開發(fā)，實(shí)際上就是想向全國各地推廣成都的生活方式。據(jù)透露，藍(lán)光會根據(jù)各個城市的氣候條件、消費(fèi)習(xí)慣，對當(dāng)?shù)氐?ldquo;紅街”加以“改良”，以便更適合當(dāng)?shù)厝说奈缚凇?/p>
據(jù)記者了解，藍(lán)光地產(chǎn)正在開發(fā)的“紅街·金種子計(jì)劃”將突破傳統(tǒng)商業(yè)模式，避開當(dāng)前過熱的購物中心，另辟蹊徑瞄準(zhǔn)體驗(yàn)性消費(fèi)需求更強(qiáng)的街區(qū)商業(yè)。
對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，近年來隨著新城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，純住宅性質(zhì)的土地資源越發(fā)稀少。對住宅產(chǎn)品的宏觀調(diào)控，讓不少房企看到了商業(yè)地產(chǎn)這一機(jī)會點(diǎn)。但究竟該打造什么樣的商業(yè)地產(chǎn)，才能滿足不同消費(fèi)人群的需求，也日益成為令各大開發(fā)商最頭疼的問題。
用“小而美”挑戰(zhàn)大商業(yè)
根據(jù)藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)的“紅街”戰(zhàn)略規(guī)劃，“紅街”的半徑規(guī)模一般在1000米至3000米，整個住區(qū)規(guī)模占地50畝左右，整體定位為打造與區(qū)域文化相匹配的、特色鮮明且具有主題靈魂的街區(qū)商業(yè)體，包括獨(dú)棟商業(yè)、地下商業(yè)、社區(qū)底商三種商業(yè)產(chǎn)品，以及主題商業(yè)街、生活廣場兩類建筑形態(tài)。
在“紅街”價(jià)值體系中，將出現(xiàn)標(biāo)配的鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補(bǔ)、美容美發(fā)等八大業(yè)態(tài)，紅街將從日常生活層面引導(dǎo)社區(qū)商圈消費(fèi)。
從目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，一線城市區(qū)域型商業(yè)容量有限，且已接近飽和，社區(qū)型商業(yè)將逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位，成為未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)。
獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛在接受中國商報(bào)記者采訪時表示：“現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)已有十幾年的歷史，它既便民又經(jīng)濟(jì)。大都市的生活要求有更多社會商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置，特別是社區(qū)商業(yè)。城市規(guī)模發(fā)展越大，便民店就顯得越重要。”
“目前較為流行的大型商業(yè)街區(qū)有：主力店+街區(qū)、購物中心+街區(qū)和街區(qū)式綜合體。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受中國商報(bào)記者采訪時說：“街區(qū)類型，其物業(yè)形態(tài)不同，主體功能也有所區(qū)別，主要表現(xiàn)為集散功能、生產(chǎn)功能、管理功能、服務(wù)功能、創(chuàng)新功能等。”
類似“紅街”這種街區(qū)商業(yè)體形態(tài)，似乎已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇方向。如在萬科“市級商業(yè)+區(qū)域級商業(yè)+社區(qū)級商業(yè)”三級商業(yè)架構(gòu)中，也可以看到類似的配比，其社區(qū)配套商業(yè)資源占比超過了50%。
戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管、董事甄仕奇在接受采訪時表示：“社區(qū)商業(yè)主要提供社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，具有經(jīng)常性、便利性的特點(diǎn)，因此具備持續(xù)性消費(fèi)的先天優(yōu)勢，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，容易形成消費(fèi)黏性。在激烈競爭的大環(huán)境下，商業(yè)項(xiàng)目如何增加客戶黏性是其在市場站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵。為了實(shí)現(xiàn)差異化競爭、提升客戶滿意度，開發(fā)商也正開始由單純關(guān)注商鋪銷售轉(zhuǎn)向重視商業(yè)經(jīng)營。”
融合“互聯(lián)網(wǎng)思維”
據(jù)了解，藍(lán)光地產(chǎn)的“紅街”街區(qū)商業(yè)新模式其實(shí)是作為其“居家服務(wù)體系”的核心而推出的。目前，藍(lán)光地產(chǎn)集團(tuán)正在推動“生活家”系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)工作，而該系統(tǒng)由居家服務(wù)體系、健康服務(wù)體系、文教服務(wù)體系三大體系組成。
據(jù)透露，在這一“居家服務(wù)體系”中，除了社區(qū)金融、超市、便利店、蔬果超市外，還包括了醫(yī)藥、餐廳等，藍(lán)光將對這些基礎(chǔ)商業(yè)和服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有針對性的補(bǔ)貼，為的就是在藍(lán)光社區(qū)第一個客戶入駐前就可以看到這些已經(jīng)基本具備的服務(wù)設(shè)施。
因此，在藍(lán)光地產(chǎn)提出的“紅街”概念中，還有兩處亮點(diǎn)。其一是“社區(qū)金融”，其二是“社區(qū)醫(yī)藥”。記者曾就“紅街”項(xiàng)目的具體規(guī)劃，和藍(lán)光地產(chǎn)北京總部的媒體處聯(lián)絡(luò)，但是他們以北京目前沒有“紅街”計(jì)劃婉拒了采訪要求。藍(lán)光地產(chǎn)媒體處聯(lián)系了總部后表示，將在整體資料理清后再做回復(fù)。
此外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是“紅街”街區(qū)商業(yè)新模式融合“互聯(lián)網(wǎng)思維”的一種體現(xiàn)，銀行可以在社區(qū)設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)，社區(qū)醫(yī)藥可以引入各大藥房，以區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式。
據(jù)了解，“紅街”系列品牌還將首創(chuàng)社區(qū)商業(yè)階段性自持模式。即藍(lán)光地產(chǎn)將在品質(zhì)項(xiàng)目中保留20%至30%的自持量，通過藍(lán)光專業(yè)化自持管理，讓商業(yè)項(xiàng)目順利開業(yè)經(jīng)營；此外，藍(lán)光地產(chǎn)還承諾項(xiàng)目交房一年可實(shí)現(xiàn)平均70%以上的招商率，公司將投入巨資對旗下商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位，制定發(fā)展計(jì)劃。
目前，藍(lán)光地產(chǎn)將這一全新的品牌模式定位為第4代社區(qū)商業(yè)品牌，而近日藍(lán)光地產(chǎn)攜手迪康藥業(yè)重組上市的消息，也讓市場對其重組后推出的系列產(chǎn)品保持著較強(qiáng)的關(guān)注度。
當(dāng)然，房地產(chǎn)商最核心的競爭要素是不動產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務(wù)水平，這就同樣要求社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要注重對硬件的打造，更應(yīng)從人性化服務(wù)、文化塑造、互動體驗(yàn)等軟件方面做文章，例如設(shè)置母嬰室、多媒體互動式服務(wù)設(shè)施、互動體驗(yàn)感的休息區(qū)，提供服飾搭配、健康飲食建議，倡導(dǎo)綠色環(huán)保文化等。
戴德梁行華東區(qū)寫字樓部主管、董事沈潔告訴記者，在美國、英國等商業(yè)較為發(fā)達(dá)的國家，大多數(shù)購物中心都是社區(qū)商業(yè)，日本便利店巨頭羅森和7-11在中國的成功也是社區(qū)商業(yè)可以參考的發(fā)展路徑。商業(yè)和住宅互動，銷售和物業(yè)管理互動，將優(yōu)質(zhì)的持有型社區(qū)商業(yè)打包發(fā)展成連鎖零售業(yè)，將是未來開發(fā)企業(yè)重要的利潤增長點(diǎn)。
并非穩(wěn)賺不賠
國內(nèi)各具特色的街區(qū)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，擁擠熱鬧的景象折射了一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所正在成為發(fā)展的潮流。
在杜猛看來，“中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展緩慢，沒有形成獨(dú)具特色的文化氛圍。為什么人們要泡吧就會想到三里屯，關(guān)鍵在于三里屯酒吧一條街代表了一種開放的國際文化氛圍。社區(qū)需要類似托兒所、寵物店、花店、書店等各類便民小店，但目前真正的社區(qū)商業(yè)利潤較薄，生存艱難，其原因有很多：首先是區(qū)域性壟斷，其次是稅收多，而且政府扶持力度不夠，最后是商鋪?zhàn)饨鸢嘿F。”
杜猛認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)僅靠補(bǔ)貼還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，時間一長就會影響經(jīng)營的積極性，最重要的還是需要政府提供系統(tǒng)的政策扶持，包括稅收減免、社區(qū)文化建設(shè)、便捷的行政審批流程、開放注冊資金最低限額并給予優(yōu)惠等等。”
運(yùn)營良好的商業(yè)街區(qū)能夠滿足社區(qū)以及周邊居民的消費(fèi)需求，繁榮當(dāng)?shù)厣倘Γ傮w規(guī)劃不清晰，項(xiàng)目一味定位高端的商業(yè)街區(qū)則難以有較好的盈利水平。
韓長吉對記者表示，“紅街”主要以居家服務(wù)為核心，其涵蓋的八大業(yè)態(tài)雖然都是社區(qū)居民日常生活所必備的，但是人們的需求具有差異性，“紅街”的總體定位將影響入駐商家的檔次，從而影響服務(wù)價(jià)格，因此將不能很好地滿足各階層居民的需求；另一方面，社區(qū)醫(yī)院等投入大，盈利或者不高，需要一定的補(bǔ)貼，這就影響了企業(yè)總體利潤。
具有多年房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)的偉城戰(zhàn)略策劃顧問有限公司總裁徐偉成在接受中國商報(bào)記者采訪時表示，可以用“萬變不離其宗”來概括未來社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢。
徐偉成表示：“商業(yè)街區(qū)的本質(zhì)在于為居民提供足夠豐富的公共體驗(yàn)空間，不同的主題文化創(chuàng)意滿足情感互動的風(fēng)情生活區(qū)域，各種比較完善的消費(fèi)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)自然互補(bǔ)。”
徐偉成認(rèn)為，受地域環(huán)境的制約，社區(qū)商業(yè)選址的前提是要因地制宜，考慮南北方自然氣候條件的差距，進(jìn)而注重選擇高密度的剛需住宅聚集區(qū)，確保擁有大量常住人口以及業(yè)主較高的收入水平，確保消費(fèi)基數(shù)和消費(fèi)方式，這樣才能為整個社區(qū)注入全新的商業(yè)和休閑生活氛圍。另外，住宅與商業(yè)比例不超過10%也是開發(fā)商需要謹(jǐn)慎把握的一個重要原則�？傊挥谐浞至私忭�(xiàng)目開發(fā)前期社區(qū)規(guī)劃商業(yè)總建筑面積、業(yè)態(tài)、主題、產(chǎn)品定位，理性結(jié)合后期建筑設(shè)計(jì)、銷售持有比例、經(jīng)營管理等各方面，社區(qū)商業(yè)才會發(fā)展得更好、走得更遠(yuǎn)。（記者 曾靜婕）
（圖片：記者王越）
