如此冰火兩重天的情景暴露出土地拍賣過程中的非理性因素，在采用掛牌拍賣方式出讓土地的操作中，一些地方政府片面追求土地市場價值的最大化，加之開發(fā)商助推，導(dǎo)致地價飆升，房價上漲。這種非理性表現(xiàn)在樓市火熱時，不斷催生“地王”，樓市遇冷時又馬上無人問津，土地的真實價值被嚴(yán)重忽略。

深圳大學(xué)金融學(xué)教授國世平認(rèn)為，這次深振業(yè)A拍得的土地價格比較便宜，地價的下跌是個回歸理性的過程，土地調(diào)控力度的加大，銀行信貸的緊縮，樓市的持續(xù)冷清，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，減少了囤積土地的沖動。另有專家從政策面解讀，國家通過對閑置土地的清查整頓、對延期開發(fā)土地的增值部分利潤征收稅費等措施，都給開發(fā)商釋放出一個明確的信號，盲目炒地將面臨極大風(fēng)險。

宏觀調(diào)控令開發(fā)商謹(jǐn)慎出手

地價的下跌始于宏觀調(diào)控政策的實施，去年全年調(diào)控新政不斷，土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，第二套住房以家庭為單位，企業(yè)征收土地增值稅，限制開發(fā)商囤地等一系列調(diào)控政策的出臺，讓開發(fā)商的資金壓力大增。加之樓價持續(xù)走低，成交萎縮，以深圳為例，關(guān)外許多樓盤價格直降30％以上，關(guān)內(nèi)價格也屢創(chuàng)新低，樓盤積壓嚴(yán)重，開發(fā)商回籠資金困難。

如此一來，現(xiàn)金為王成了開發(fā)商無奈的選擇，以地稱王的時代一去不復(fù)返。恒大地產(chǎn)在為香港上市所公布的招股說明書中顯示，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米，然而其IPO卻遭遇擱淺。碧桂園在其2007年年報中稱，土地儲備建筑面積由2007年4月上市時的約1900萬平方米增加至年底的約3840萬平方米。富力地產(chǎn)也表示，截至去年年底總土地儲備增加至2620萬平方米。

然而在業(yè)內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)分析師卻不看中這些土地儲備。分析師認(rèn)為，目前投資者判斷地產(chǎn)公司的投資價值由土地轉(zhuǎn)移到持有現(xiàn)金量。根據(jù)各公司公布的業(yè)績，截至去年底，恒大的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物只有11.53億元；而碧桂園的現(xiàn)金只有約10.13億港元；富力稍好，現(xiàn)金近23億港元。

大開發(fā)商尚且如此，中小開發(fā)商日子更難過，深圳頻傳開發(fā)商私下借貸融資。深圳大學(xué)金融學(xué)國世平教授認(rèn)為，目前樓市低迷，積壓嚴(yán)重，開發(fā)商回籠資金十分困難，誰都不會輕易拿重金購買土地。

除了資金緊張，土地新政也給了開發(fā)商當(dāng)頭棒喝。2007年10月，國土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》明確，受讓人必須付清全部土地出讓金，方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。土地新政無疑給拿大宗地的開發(fā)商造成很大的融資難度，加之房貸緊縮，土地頻遭“流拍”正是近期市場的正常反應(yīng)。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，地價下跌以及流拍，是土地市場價值重估的過程，正在擠出以前積累的泡沫，地價的走低有利于房價的走低。開發(fā)商是在重估相對于未來的地價水平，在房價瘋漲時期被一些地方政府和開發(fā)商合力推高的地價水平，目前正在回歸理性。

對于土地頻頻流拍，開發(fā)商減慢開發(fā)速度，會不會造成商品房供不應(yīng)求，反而對房價形成支撐的問題，國世平教授坦陳，從開發(fā)速度和市場供應(yīng)來看，市場上是供大于求，不會對房價形成支撐，更不用擔(dān)心房價會上漲。 (本文來源：中國證券報 )