另一方面，本地涉農(nóng)銀行亦成為花山項目的積極融資方。
去年9月在武漢市農(nóng)村信用社基礎(chǔ)上成立的武漢農(nóng)村商業(yè)銀行，即在去年組織了全省的78家（農(nóng)信社）社團單位共同簽署了社團（貸款）協(xié)議，為花山生態(tài)新城項目貸款10億元。
而記者了解到，鑒于金融信貸政策的變化，地方政府越來越傾向于建立更多的本地金融機構(gòu)，為地方項目尋求可靠的資金支持。
宅基地置換加大收益保障
除了涉農(nóng)資金等短期融資支持，湖北聯(lián)發(fā)投亦在尋求對于中長期債務(wù)風(fēng)險的解決之道。
“根據(jù)新城項目所在地屬于遠(yuǎn)城區(qū)的情況，我們不再尋求通過基礎(chǔ)設(shè)施打包貸款的方式進行融資，而是通過宅基地置換的方式。”王含冰對記者表示。
傳統(tǒng)土地抵押貸款融資模式下，融資平臺的項目還款保證由兩部分組成：一是土地抵押，由當(dāng)?shù)赝恋貎渲行淖鲀滟J款；二是政府的增信，即由地方政府提供財政擔(dān)保的方式來為融資債務(wù)風(fēng)險兜底。“花山項目則劃斷了政府財政和融資平臺之間直接的風(fēng)險聯(lián)系。”王含冰表示，其信用擔(dān)保來自聯(lián)發(fā)投，而其還款保證，則通過宅基地置換后的土地出讓收益來確定。
記者從洪山區(qū)政府相關(guān)部門了解到，花山新城項目進行土地整理并歸還安置房建設(shè)用地后，通過宅基地置換大約能節(jié)約出來70%的土地，節(jié)余的可出讓土地面積達到7800畝。
這部分土地，將委托花山公司進行收儲并依法辦理出讓事宜，其土地出讓金收入扣除應(yīng)上繳國家規(guī)費后由區(qū)政府支配的部分，全額返還給花山公司支配使用，用于該項目建設(shè)支出以及歸還該項目銀行貸款。
而根據(jù)花山公司的運營思路，騰退后的宅基地多余部分的出讓收益中，一部分用來覆蓋農(nóng)民拆建費用、以及還建房修建、污水處理和其他基建，一部分作為財務(wù)費用，主要是銀行貸款利息，最后一部分就是公司收益，收益中大部分再來用作項目的滾動開發(fā)。
根據(jù)花山鎮(zhèn)政府的《花山鎮(zhèn)花山生態(tài)新城拆遷賠償相關(guān)細(xì)則》，一般老百姓房屋，按照每平米639元的價格補償，房屋宅基地按每平米1500元；而置換后還建房的購買價格則是1200元一平米。“目前東湖高新區(qū)內(nèi)，每畝土地的出讓價已經(jīng)達到300-400萬元。”東湖高新管委會的一位人士告訴記者，花山新城建成后，可期望土地出讓收益將高于目前的情況。
如根據(jù)東湖高新區(qū)目前的土地出讓市價計算，東湖高新區(qū)目前每平米出讓價達4500-6000元。如通過置換取得的宅基地成本為每平米1500元，差價至少有3000元。
聯(lián)發(fā)投內(nèi)部人士透露，目前的拆遷綜合成本約為40億，其中10億是公司的自有資本，而30億則來自農(nóng)發(fā)行的貸款支持。而根據(jù)目前的征遷建設(shè)成本，未來的回報將頗為可觀。
湖北省國資委人士表示，由于聯(lián)發(fā)投是省級層面上的融資平臺，但省政府、武漢城市圈各市政府、以及6大央企都進行了現(xiàn)金出資，因此很難歸屬到哪一級政府擔(dān)保，而是相對獨立的市場項目運作主體。
“公司是省級平臺，人、財、物等資源集中在武漢市，沒有具體的隸屬關(guān)系，洪山區(qū)政府雖然提供支持，但財力有限，這逼著我們用市場化運作的方式去尋找出路。”王含冰說。
