調(diào)控正在加緊。“我們知道在2008年會加緊調(diào)控，因此在年底對個別優(yōu)質開發(fā)商突擊發(fā)放了一些貸款。”中國農(nóng)業(yè)銀行重慶分行的一人士說。

不過，優(yōu)質開發(fā)商畢竟是少數(shù)，開發(fā)商資金鏈趨緊已是不爭的事實。地產(chǎn)龍頭萬科(000002.SZ)的降幅從12%到15%不等——只為回籠現(xiàn)金。

記者監(jiān)測了13家開發(fā)商的現(xiàn)金流。金融街(行情論壇)2007年期末的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物為23億元，不過，其2007年從銀行貸款取得現(xiàn)金比2006年多17億元，剔除此因素，其籌資活動凈額為-2億元，再加上經(jīng)營現(xiàn)金流為－8億，投資的現(xiàn)金為－3億，因此當年其現(xiàn)金流量凈額為-13億元。以此計算， 招商地產(chǎn)(行情 股吧)、萬科、 北辰實業(yè)(行情 股吧)該指標分別為-16億元、-194億元、-27億元。

現(xiàn)金流趨緊導致房產(chǎn)土地交投輕淡，進而導致資產(chǎn)價格下跌。

3月10日，重慶曉威房地產(chǎn)有限公司以1.7億元拿下一地塊，折合約477萬元/畝。相近一土地曾創(chuàng)下每畝單價約1400萬元。以拍賣價格簡單相比，兩塊土地價格懸殊63%。

上海也有類似情況。年初，美國鐵獅門以樓面地價7500元/平方米拿下一地塊，2007年，仁恒置業(yè)以約20000元/平方米的價格拿下相鄰地塊，龍湖集團也在附近以約10000元/平方米的價格拿下附近一地塊。

李學全介紹，由于資金鏈吃緊，最近找他們做土地交易(賣出)評估的客戶明顯增多，與去年相比，個別土地成交價格降幅達20%。

土地價格下降使銀行貸款風險被放大，因開發(fā)商貸款的主要抵押品就是土地，其中相當一部分是在土地價格到一個高點后抵押的。比如，2007年10月，金科集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以石馬河街道石子山村C宗土地向工行貸款。

李學全介紹，銀行一般的風險折扣率上限是70%，一般在50%到60%，也就是說，一塊土地評估價值1000萬元，那么最多可以貸款700萬，至于具體的金額還要根據(jù)企業(yè)的狀況而定。

假如一開發(fā)商在2007年9月拿一評估價值為1000萬元的土地向銀行貸款，按70%放貸700萬元，按上述中介機構下降20%的說法，價值將只有800萬元，銀行的風險完全暴露。

此外，值得關注的是，這些貸款中有相當一部分是非抵押貸款。比如，在 保利地產(chǎn)(行情 股吧)90億元的長期借款中，信用借款為11億元，質押借款不過8615萬元，保證借款約59億元，抵押借款不過20億元。

這并非個案。

在北辰實業(yè)26億元長期借款中，抵押借款不過6億元，另外20億元為信用貸款。北辰實業(yè)的債權人包括 中信銀行(行情 股吧)，借款10.5億元， 興業(yè)銀行(行情 股吧)6億元， 北京銀行(行情 股吧)8億元， 建設銀行(行情 股吧)9.5億元，交通銀行1.2億元。 (本文來源：21世紀經(jīng)濟報道 作者：張友 劉振盛)