中信泰富（01618.HK）因其前主席榮智健買(mǎi)下海南省萬(wàn)寧市的5宗土地而陷入關(guān)聯(lián)交易指責(zé)，盡管中信泰富公開(kāi)否認(rèn)公司與榮智健之間存在利益輸送，但記者在深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)的兩次土地出讓和競(jìng)買(mǎi)僅僅是中信泰富和榮智健私人公司的“二人游戲”。
或許榮智健與中信泰富之間至今仍存在著難以割舍的情感，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在海南萬(wàn)寧采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，榮智健在萬(wàn)寧成立的兩家私人公司與中信泰富萬(wàn)寧發(fā)展有限公司共處同一幢辦公大樓。
商務(wù)策劃師崔元星認(rèn)為，在現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的體制下，土地在二級(jí)市場(chǎng)上公開(kāi)招拍掛只是一個(gè)形式，失去了現(xiàn)實(shí)意義，這并非是開(kāi)發(fā)商能否控制土地的問(wèn)題，而是一種游戲規(guī)則。“盡管土地所有權(quán)仍在政府手中，但只要土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商愿意，他們就可以想要哪一方拿就讓哪一方拿，只要是他們的利益共同體。”
中信泰富出讓土地是為緩解資金壓力？
正在萬(wàn)寧進(jìn)行大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)透露，中信泰富去年出讓土地很大程度上是出于無(wú)奈，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，萬(wàn)寧市乃至海南省政府曾多次要求加快神州半島的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。
去年4月22日和29日，萬(wàn)寧市國(guó)土局通過(guò)掛牌方式公開(kāi)出讓神州半島的12宗地塊。其中，榮智健私人名下的海南耀星置業(yè)有限公司和海南帝港置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“帝港置業(yè)”）一共奪得5塊住宅用地。剩余7塊土地分別由中信泰富屬下的4家子公司獲得。
引發(fā)外界質(zhì)疑的是，榮智健在去年4月因期權(quán)對(duì)賭風(fēng)波而離開(kāi)中信泰富，但他卻在臨走時(shí)以每平方米700元的低價(jià)拿到了中信泰富作為一級(jí)開(kāi)發(fā)整理的土地。
中信泰富作為一級(jí)開(kāi)發(fā)商本可以以?xún)?yōu)先權(quán)獲得土地，但“似乎”沒(méi)有盡力競(jìng)買(mǎi)。中信泰富主席常振明在5月14日的股東會(huì)后召開(kāi)的記者會(huì)上表示，榮智健是通過(guò)正常的公開(kāi)投標(biāo)程序獲得這5幅土地，中信泰富與榮智健之間并無(wú)關(guān)聯(lián)交易。中信泰富負(fù)責(zé)神州半島項(xiàng)目的總體規(guī)劃、基建等事項(xiàng)，但土地仍屬于政府所有，而項(xiàng)目的總體規(guī)劃也需要得到政府批準(zhǔn)。
此前的2005年9月，中信泰富與萬(wàn)寧市政府簽署合作開(kāi)發(fā)框架協(xié)議，利用10年時(shí)間開(kāi)發(fā)神州半島，該項(xiàng)目規(guī)劃范圍約38.43平方公里，計(jì)劃總投資100億元。萬(wàn)寧市國(guó)土局上述接受采訪的官員說(shuō)，目前神州半島的投資額約20億元。
在5月14日記者會(huì)上，常振明在回答包括本報(bào)在內(nèi)的媒體提問(wèn)時(shí)并沒(méi)有掩飾這種無(wú)奈。他坦言：“2008年由于中信泰富衍生產(chǎn)品問(wèn)題發(fā)生后，中信泰富受到巨大沖擊，2008年底我們停建和緩建了大批國(guó)內(nèi)項(xiàng)目，包括鋼鐵生產(chǎn)線和土地開(kāi)發(fā)。通過(guò)競(jìng)標(biāo)我們從海南省政府拿到240萬(wàn)平方米的土地，不但我們的地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，基建設(shè)施也相當(dāng)緩慢。當(dāng)時(shí)海南省政府和萬(wàn)寧市政府有關(guān)高層人士都多次視察，要求中信泰富加快開(kāi)發(fā)。去年4月我去萬(wàn)寧，當(dāng)時(shí)政府就要求加快開(kāi)發(fā)，問(wèn)我們是否還有能力開(kāi)發(fā)神州半島。”在這種背景下，中信泰富曾在去年將一部分土地轉(zhuǎn)讓給保利集團(tuán)，以緩解資金壓力。
常振明說(shuō)：“這些土地本身就不是一家公司可以完成開(kāi)發(fā)的，我們需要加快開(kāi)發(fā)，也需要緩解我們的資金壓力，因此中信泰富一直希望，引進(jìn)一些投資者共同開(kāi)發(fā)這些土地。”常振明同時(shí)稱(chēng)，一方面去年底海南省規(guī)劃變成國(guó)際旅游島，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)情況發(fā)生了很大變化。另一方面中信泰富這一年通過(guò)出售許多資產(chǎn)，資金已相當(dāng)充裕，“我們希望能夠保留現(xiàn)在的土地繼續(xù)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有再轉(zhuǎn)讓的計(jì)劃。”
無(wú)第三方參與的土地拍賣(mài)
在萬(wàn)寧市建設(shè)銀行支行辦公大樓3樓，中信泰富在這里成立了至少4家子公司。再往上走到5樓，就是榮智健的兩家私人公司辦公所在地。記者試圖聯(lián)絡(luò)上述幾家公司負(fù)責(zé)人進(jìn)行采訪，但均被拒絕。
本報(bào)在萬(wàn)寧市工商管理局查詢(xún)到的企業(yè)工商注冊(cè)資料發(fā)現(xiàn)，海南耀星置業(yè)有限公司和帝港置業(yè)為2009年6月獲批成立，經(jīng)營(yíng)范圍為神州半島北岸房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，法人代表均為榮智健。
據(jù)了解，榮智健私人公司和中信泰富拿地價(jià)格并無(wú)明顯懸殊，相反有些土地價(jià)格甚至低于中信泰富。以游艇碼頭地塊為例，中信泰富獲得的兩宗地塊價(jià)格均為每平方米325元，而帝港置業(yè)的競(jìng)得價(jià)為每平方米316元。
萬(wàn)寧市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)表示，上述土地出讓完全符合政策規(guī)定，并沒(méi)有設(shè)置準(zhǔn)入門(mén)檻或定向出讓要求，“但土地拿出來(lái)公開(kāi)掛牌之后并沒(méi)有其他企業(yè)過(guò)來(lái)報(bào)名，最終只有一家報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，結(jié)果只能按企業(yè)的出價(jià)成交。其實(shí)，我們也希望地價(jià)拍賣(mài)得越高越好，政府收益也可以相應(yīng)提高。”
按照國(guó)土資源部出臺(tái)的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：“在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交。”這意味著榮智健私人公司在神州半島拿地并無(wú)違規(guī)操作。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，通往神州半島的風(fēng)豪大橋已經(jīng)建成通車(chē)，12米寬的雙車(chē)道路網(wǎng)建設(shè)基本完成。記者走進(jìn)神州半島發(fā)現(xiàn)，拆遷之后這里已經(jīng)人煙稀少，規(guī)劃中的喜來(lái)登、福朋等高級(jí)酒店在大片的沙漠化濱海之畔已顯雛形。
榮智健在這里所拿的土地均為海景地塊，每畝約25萬(wàn)元。而萬(wàn)寧市國(guó)土局上述接受采訪的官員說(shuō)，目前萬(wàn)寧部分縣城的非海景土地價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每畝30萬(wàn)元左右。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，榮智健通過(guò)私人公司介入神州半島的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)并不為奇，因?yàn)闃s智健個(gè)人一直對(duì)海南情有獨(dú)鐘。早在2004年，在中信地產(chǎn)還未正式進(jìn)入博鰲之前，時(shí)任中信泰富董事長(zhǎng)的榮智健考察博鰲特別規(guī)劃區(qū)，試圖進(jìn)入?yún)⑴c博鰲開(kāi)發(fā)。同年11月27日，榮智健又率團(tuán)考察神州半島。
僅2005年，榮智健就五訪海南，三入萬(wàn)寧，無(wú)不圍繞開(kāi)發(fā)神州半島項(xiàng)目。經(jīng)過(guò)6次規(guī)劃研討評(píng)審會(huì)和20多次的談判，終于在2005年9月6日，中信泰富與萬(wàn)寧市政府達(dá)成框架協(xié)議。顯然，榮智健如今通過(guò)私人公司參與神州半島開(kāi)發(fā)也實(shí)屬無(wú)奈。
投資上百億元的神州半島，被譽(yù)為一把倒掛在海南島腰間的“金鑰匙”。在海南土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中浸淫多年的商務(wù)策劃師崔元星向本報(bào)表示，目前海南島南北岸線基本被開(kāi)發(fā)商瓜分完畢，神州半島地處東岸線最中間，與博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)隔關(guān)口而望，這樣的特殊地理位置決定了其未來(lái)的投資價(jià)值和地位。
