二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)終于塵埃落定。
6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定的通知》（下稱《通知》），明確規(guī)定二套房認(rèn)定不僅要以家庭為單位，并且還要執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。
“此前各家商業(yè)銀行的標(biāo)準(zhǔn)都很混亂，有的認(rèn)房不認(rèn)貸，有的認(rèn)家庭不認(rèn)個(gè)人，并且不乏暗中寬松的案例，現(xiàn)在就已經(jīng)很難打擦邊球了。”光大銀行總行個(gè)人信貸人士表示總行已經(jīng)向各分行轉(zhuǎn)發(fā)了《通知》，“一切都按照新界定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”
而在光大銀行之外，中行、農(nóng)行、深發(fā)展等銀行相關(guān)從業(yè)人士也向本報(bào)記者表示房貸業(yè)務(wù)業(yè)已按照《通知》辦理。
“這是對‘新國十條’的細(xì)化，為其落地提供可操作的行為準(zhǔn)則，同時(shí)也說明監(jiān)管層依然在堅(jiān)持原有的抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控觀點(diǎn)。”平安證券地產(chǎn)行業(yè)分析師劉英華分析，隨著房貸標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步嚴(yán)厲，說明地產(chǎn)調(diào)控已漸入深水區(qū)，未來銀行面對的信貸監(jiān)管將更加嚴(yán)格。
松綁異地購房
此次的嚴(yán)厲除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，更是對以往銀行“認(rèn)房難”的問題做出了回應(yīng)。
根據(jù)《通知》，三部門責(zé)成各地加快房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)，并要求在2010年年底前完成系統(tǒng)的基本建立。此外也強(qiáng)調(diào)了提供虛假信息證明的購房者所要承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)。
然而這還不是《通知》中最大的看點(diǎn)。真正讓坊間聚焦的則是此次通知在傳遞監(jiān)管層對地產(chǎn)調(diào)控決心的同時(shí)，所帶有的糾偏色彩——對異地購房的松綁。
三部門的《通知》明確表示：“能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民”首次申請利用貸款購買住房，“如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的”以及“不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民”申請住房貸款的，均“按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行”。
鏈家地產(chǎn)在出具的一份報(bào)告中表示這將直接放行“在外地有房，準(zhǔn)備在京購房的置業(yè)者”以及“在北京工作，已經(jīng)在外地買房還未在京置業(yè)的購房者”。
“即使是不能提供證明的流動(dòng)投資者，也只是按照二套房、三套房標(biāo)準(zhǔn)放貸。”一位商業(yè)銀行從業(yè)人士表示這與此前“新國十條”的嚴(yán)厲大有不同。
根據(jù)“新國十條”，此前京滬穗深等中心城市紛紛要求轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格限制發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，嚴(yán)格限制發(fā)放不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民購買住房貸款。
在北京的“京十二條”中更是明確表示不得發(fā)放第三套住房貸款，暫停異地購房。
“中國人口的流動(dòng)性高，這也是為了避免一定程度的誤傷。”劉英華表示弱化嚴(yán)厲的異地購房政策將使整個(gè)信貸調(diào)控更具有長期性。
在昆明一家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士看來，兼顧“房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款”的原則，這種放行實(shí)際上是對樓市泡沫較小的二三線城市的利好。“相信不屬于房價(jià)過快上漲的城市，接下來異地購房貸款不會(huì)再像前期那么嚴(yán)格。”
實(shí)操仍有困難
相對于各家研究機(jī)構(gòu)的熱烈反應(yīng)，銀行的態(tài)度則極為沉寂。記者接觸的多家銀行盡表示已經(jīng)學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)發(fā)了《通知》，而涉及異地購房業(yè)務(wù)的重新開展卻多未詳談。
“主要是不好說，三部門通知盡管在邏輯理論上對二套房進(jìn)行了界定，但仍有部分細(xì)節(jié)尚未闡述明確，這就使得我們在執(zhí)行上面臨著一些實(shí)際的困難。”一家南方的股份制銀行相關(guān)人士表示，因?yàn)殡y于解釋，該行僅是向各分行轉(zhuǎn)發(fā)了《通知》，“具體由各分行自行決定。”
而根據(jù)記者從銀行從業(yè)人士收集的意見，這些尚待進(jìn)一步明確的細(xì)節(jié)包括：沒有明確描述何為“當(dāng)?shù)?rdquo;；沒有明確哪些是房價(jià)過高、上漲過快和供應(yīng)緊張的地區(qū)；最起碼在2011年前無法實(shí)現(xiàn)房屋登記信息系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)；未能對“新國十條”中第三套及以上住房政策進(jìn)行具體細(xì)化等。
“譬如‘當(dāng)?shù)?rsquo;這個(gè)概念。”一位南方的股份制商業(yè)銀行人士表示有的銀行內(nèi)部以“省”作為“當(dāng)?shù)?rdquo;，有的以“市”作為“當(dāng)?shù)?rdquo;。“我們是細(xì)化到市的，概念劃分不同，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也就不同，更有個(gè)別商業(yè)銀行以‘借款人戶籍所在地’為‘當(dāng)?shù)?rsquo;，這種劃定標(biāo)準(zhǔn)的滑稽之處就在于‘消滅’了異地購房，所有的申請人都變成了當(dāng)?shù)厝恕?rdquo;
“這種關(guān)于界定的混亂局面，還是希望有關(guān)部門來統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。”該人士進(jìn)一步表示，單憑銀行，由于各家不同的戰(zhàn)略考慮，很難統(tǒng)一。
對于房屋登記信息系統(tǒng)難以全國聯(lián)網(wǎng)的問題，深發(fā)展銀行信貸人士表示，這說明“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策目前還只能停留在感官判別上。
“即使是在單一城市實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)，也只能是在大城市才有可能。我們早在一個(gè)月前就已經(jīng)給北京市住建委上報(bào)過一個(gè)請求，要求住建委提供密鑰，允許銀行進(jìn)入住建委信息系統(tǒng)，查詢貸款人信息。現(xiàn)在住建委正在進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)測試，估計(jì)很快就會(huì)正式聯(lián)網(wǎng)。”上述深發(fā)展人士表示要想在一些二三線城市實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)則更加困難，更不要說全國聯(lián)網(wǎng)。
