■在預(yù)售制度下，開發(fā)商幾乎是“零投入”

　　■房?jī)r(jià)高“政府和開發(fā)商都是贏家”

　　6月24日，2010北京夏季房地產(chǎn)展示交易會(huì)開幕 資料圖片

　　五年前，花費(fèi)約200萬元買地；五年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元。百倍的利潤(rùn)源自高漲的房?jī)r(jià)，而背后卻是一個(gè)一個(gè)的房奴。

　　劉生（化名），一位來自南方某城市的房產(chǎn)商人，涉足房地產(chǎn)行業(yè)已20多年。正是他，上述項(xiàng)目的開發(fā)商，日前向記者講述了這個(gè)近乎空手套白狼的暴利故事，還有鮮為人知的潛規(guī)則……

　　開發(fā)商若“運(yùn)作得好”，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止1/3，個(gè)中奧妙多多：

　　上億元商業(yè)面積白送開發(fā)商

　　記者：今年初，任志強(qiáng)公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高，并非暴利行業(yè)，您覺得到底是不是暴利行業(yè)？

　　劉生：房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，無可置疑。任志強(qiáng)只講了事實(shí)的一部分，沒有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成：一部分是土地成本，因此任志強(qiáng)說現(xiàn)在土地價(jià)格很高，房子要賣很貴；第二部分是人工費(fèi)，主要指工人工資，是彈性部分；還有一部分就是鋼筋水泥，會(huì)隨市場(chǎng)行情而調(diào)整，但這個(gè)成本是可控的。

　　有個(gè)調(diào)查，開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1／3，包括拿土地、建筑材料、人工費(fèi)用等。還有1／3是“渠道費(fèi)用”，指國家征稅及申報(bào)費(fèi)用等合理開支，還包括了行賄資金等隱性成本。最后1／3就是開發(fā)商的利潤(rùn)。而實(shí)際上，如果運(yùn)作得好，利潤(rùn)遠(yuǎn)不止這么多。

　　記者：怎么運(yùn)作的呢？

　　劉生：“用土生金”。2004年我們開發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。地塊是政府拆遷安置用地，我們拿地總共花了200萬元。該項(xiàng)目的土地由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已在一期工程中完成，共21棟農(nóng)民房，容積率3．3，而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4．0。

　　記者：你們擅自提高容積率來增加利潤(rùn)，有關(guān)部門不會(huì)追究嗎？

　　劉生：一般不會(huì)。有時(shí)就是利用規(guī)劃的空子，比如項(xiàng)目中A村的土地，總共7539平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地，其余4830平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房，實(shí)際建筑面積也只有4000平方米，容積率在0．82左右。而事實(shí)上，當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1．6，這樣開發(fā)商又多出了0．78的容積率開發(fā)空間。

　　記者：除了提高容積率，還有什么渠道增加盈利？

　　劉生：當(dāng)然還有。我再告訴你兩條開發(fā)商的生財(cái)之道。比如我們這個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積3．4萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一條生財(cái)之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，至少價(jià)值1億元。

　　另外一條就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬平方米以及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該樓盤均價(jià)12000元／平方米來算，一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤(rùn)和其他費(fèi)用1億元左右，開發(fā)此項(xiàng)樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個(gè)價(jià)值1億元的商業(yè)面積用地。

　　從這個(gè)過程你就可看出，開發(fā)商是怎么把200萬元變成兩億元的。

　　開發(fā)商蓋房子幾乎“不要錢”

　　房屋預(yù)售“拿業(yè)主的錢來開發(fā)”，還有建筑商墊資、銀行貸款……

　　記者：有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。

　　劉生：錯(cuò)了，開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下，開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金，房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的，“空手套白狼”。

　　在房屋預(yù)售的時(shí)候，開發(fā)商幾乎可以收回全部成本，甚至還有盈余。至于拉水泥、買鋼材、付工資，則全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤(rùn)后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式，具體來講，就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金，加上建筑商墊資蓋房，既是現(xiàn)實(shí)，又是合法的狀態(tài)。銀行還會(huì)大力支持，因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高。

　　政府與開發(fā)商就像“丈母娘和女婿”

　　有此一說：不少地方出臺(tái)的政策是為開發(fā)商量身定做的

　　記者：房地產(chǎn)商背后有政府在撐腰，是這樣嗎？

　　劉生：房地產(chǎn)商利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個(gè)我們20多年前收地的例子，你就明白了。

　　土地只能是政府征收，國家征用以后再賣給我們。政府按每畝1．6萬元的價(jià)格從農(nóng)民手上收過來，再按每畝20萬元的價(jià)格賣給我們。我們沒有和村民談，政府征了地就給我們了。我們躲在政府后面，那時(shí)候還沒有“招拍掛”這個(gè)概念，只有行政劃撥和國家征用。一開始我們就是搞房地產(chǎn)開發(fā)，只是村民不知道。而對(duì)于村民來講，地是不要錢的。那時(shí)，哪個(gè)村能把土地賣掉，那是很能干的。

　　記者：政府和開發(fā)商到底誰是贏家？

　　劉生：都是贏家。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可以賺1000萬元，這是國有資產(chǎn)，因此政府就算干了一件大好事，而且也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。房子建好以后可能賣到3000萬元，這樣我們就賺了2000萬元。

　　記者：這樣說政府和開發(fā)商像是合作的關(guān)系。

　　劉生：政府跟開發(fā)商的關(guān)系，就像是丈母娘和女婿。有句俗話說：丈母娘看女婿，越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評(píng)價(jià)體制是看GDP、就業(yè)和投資，這些都離不開開發(fā)商。

　　不少地方政府出臺(tái)的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的，比如房子不好賣的時(shí)候，就出臺(tái)購房入戶政策，肯定就會(huì)有很多人借錢也要買房了。

　　政策轉(zhuǎn)變：房子是住的，不是炒的

　　多建保障房，樓價(jià)肯定降

　　記者：房子作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，有投資的價(jià)值……

　　劉生：房子是有投資屬性的，但作為國策，要保證社會(huì)的和諧穩(wěn)定，房子只能是拿來住的�，F(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一個(gè)根本性的改變，就是把房子定位為是用來住的，現(xiàn)在中央已經(jīng)有一個(gè)很明顯的意圖，就是房子的功能是用來住的，所以遏制投機(jī)炒樓。

　　記者：您認(rèn)為怎樣才能遏制房?jī)r(jià)飆升？

　　劉生：政府應(yīng)大量興建保障房，用來解決普通百姓的住房問題。

　　記者：你認(rèn)為我國現(xiàn)在的土地出讓和開發(fā)制度是否有缺陷？

　　劉生：我們知道，所有的政策本身都有滯后性，但制定政策時(shí)的動(dòng)機(jī)卻是具體的部門或個(gè)人，這樣，專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯(cuò)誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如，一些地方一會(huì)兒推出“購房入戶”，一會(huì)兒又取消，政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。據(jù)《中國青年報(bào)》