■在預(yù)售制度下,開發(fā)商幾乎是“零投入”
■房價高“政府和開發(fā)商都是贏家”
6月24日,2010北京夏季房地產(chǎn)展示交易會開幕 資料圖片
五年前,花費(fèi)約200萬元買地;五年后,蓋了商品房出售,獲純利兩億元。百倍的利潤源自高漲的房價,而背后卻是一個一個的房奴。
劉生(化名),一位來自南方某城市的房產(chǎn)商人,涉足房地產(chǎn)行業(yè)已20多年。正是他,上述項(xiàng)目的開發(fā)商,日前向記者講述了這個近乎空手套白狼的暴利故事,還有鮮為人知的潛規(guī)則……
開發(fā)商若“運(yùn)作得好”,利潤遠(yuǎn)不止1/3,個中奧妙多多:
上億元商業(yè)面積白送開發(fā)商
記者:今年初,任志強(qiáng)公開宣稱房地產(chǎn)開發(fā)拿地成本高,并非暴利行業(yè),您覺得到底是不是暴利行業(yè)?
劉生:房地產(chǎn)是暴利行業(yè),無可置疑。任志強(qiáng)只講了事實(shí)的一部分,沒有講全面。建房成本是由三部分構(gòu)成:一部分是土地成本,因此任志強(qiáng)說現(xiàn)在土地價格很高,房子要賣很貴;第二部分是人工費(fèi),主要指工人工資,是彈性部分;還有一部分就是鋼筋水泥,會隨市場行情而調(diào)整,但這個成本是可控的。
有個調(diào)查,開發(fā)商買地和蓋房子的有形成本大概占總成本的1/3,包括拿土地、建筑材料、人工費(fèi)用等。還有1/3是“渠道費(fèi)用”,指國家征稅及申報費(fèi)用等合理開支,還包括了行賄資金等隱性成本。最后1/3就是開發(fā)商的利潤。而實(shí)際上,如果運(yùn)作得好,利潤遠(yuǎn)不止這么多。
記者:怎么運(yùn)作的呢?
劉生:“用土生金”。2004年我們開發(fā)某房產(chǎn)項(xiàng)目。地塊是政府拆遷安置用地,我們拿地總共花了200萬元。該項(xiàng)目的土地由A村和B村兩村的土地組成。B村的土地已在一期工程中完成,共21棟農(nóng)民房,容積率3.3,而全部工程竣工后的實(shí)際容積率是4.0。
記者:你們擅自提高容積率來增加利潤,有關(guān)部門不會追究嗎?
劉生:一般不會。有時就是利用規(guī)劃的空子,比如項(xiàng)目中A村的土地,總共7539平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地,其余4830平方米的土地面積已由政府為農(nóng)民興建了住房,實(shí)際建筑面積也只有4000平方米,容積率在0.82左右。而事實(shí)上,當(dāng)初的規(guī)劃容積率是1.6,這樣開發(fā)商又多出了0.78的容積率開發(fā)空間。
記者:除了提高容積率,還有什么渠道增加盈利?
劉生:當(dāng)然還有。我再告訴你兩條開發(fā)商的生財之道。比如我們這個項(xiàng)目,總建筑面積4萬多平方米,其中,住宅面積3.4萬平方米,商業(yè)面積3000多平方米。第一條生財之道是,這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明,是開發(fā)商的紅利,至少價值1億元。
另外一條就是,總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農(nóng)民的1萬平方米以及給農(nóng)民興建的4000平方米住房后,開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該樓盤均價12000元/平方米來算,一共可售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元,因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費(fèi)用1億元左右,開發(fā)此項(xiàng)樓盤,開發(fā)商總共可以獲益兩億元,另外還有一個價值1億元的商業(yè)面積用地。
從這個過程你就可看出,開發(fā)商是怎么把200萬元變成兩億元的。
開發(fā)商蓋房子幾乎“不要錢”
房屋預(yù)售“拿業(yè)主的錢來開發(fā)”,還有建筑商墊資、銀行貸款……
記者:有人說房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險、高回報。
劉生:錯了,開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)幾乎是零投入。在房屋預(yù)售制度下,開發(fā)商拿購房者的錢來做自己的開發(fā)資金,房產(chǎn)開發(fā)商蓋房子是不要錢的,“空手套白狼”。
在房屋預(yù)售的時候,開發(fā)商幾乎可以收回全部成本,甚至還有盈余。至于拉水泥、買鋼材、付工資,則全由建筑商包干。開發(fā)商等房子售出賺到巨額利潤后才給建筑商清算工程款。這就是“蓋房子不要錢”的商業(yè)模式,具體來講,就是拿你業(yè)主的錢來做我的開發(fā)資金,加上建筑商墊資蓋房,既是現(xiàn)實(shí),又是合法的狀態(tài)。銀行還會大力支持,因?yàn)殂y行也獲得了最大的收益。銀行的按揭貸款利息部分最終是比本金還高。
政府與開發(fā)商就像“丈母娘和女婿”
有此一說:不少地方出臺的政策是為開發(fā)商量身定做的
記者:房地產(chǎn)商背后有政府在撐腰,是這樣嗎?
劉生:房地產(chǎn)商利益的獲得是與政府間的合作分不開的。我給你舉個我們20多年前收地的例子,你就明白了。
土地只能是政府征收,國家征用以后再賣給我們。政府按每畝1.6萬元的價格從農(nóng)民手上收過來,再按每畝20萬元的價格賣給我們。我們沒有和村民談,政府征了地就給我們了。我們躲在政府后面,那時候還沒有“招拍掛”這個概念,只有行政劃撥和國家征用。一開始我們就是搞房地產(chǎn)開發(fā),只是村民不知道。而對于村民來講,地是不要錢的。那時,哪個村能把土地賣掉,那是很能干的。
記者:政府和開發(fā)商到底誰是贏家?
劉生:都是贏家。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目,政府可以賺1000萬元,這是國有資產(chǎn),因此政府就算干了一件大好事,而且也帶動了當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè),帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。房子建好以后可能賣到3000萬元,這樣我們就賺了2000萬元。
記者:這樣說政府和開發(fā)商像是合作的關(guān)系。
劉生:政府跟開發(fā)商的關(guān)系,就像是丈母娘和女婿。有句俗話說:丈母娘看女婿,越看越歡喜。我們現(xiàn)在干部的評價體制是看GDP、就業(yè)和投資,這些都離不開開發(fā)商。
不少地方政府出臺的政策基本都是為開發(fā)商量身定做的,比如房子不好賣的時候,就出臺購房入戶政策,肯定就會有很多人借錢也要買房了。
政策轉(zhuǎn)變:房子是住的,不是炒的
多建保障房,樓價肯定降
記者:房子作為一項(xiàng)固定資產(chǎn),有投資的價值……
劉生:房子是有投資屬性的,但作為國策,要保證社會的和諧穩(wěn)定,房子只能是拿來住的。現(xiàn)在我們看到房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了一個根本性的改變,就是把房子定位為是用來住的,現(xiàn)在中央已經(jīng)有一個很明顯的意圖,就是房子的功能是用來住的,所以遏制投機(jī)炒樓。
記者:您認(rèn)為怎樣才能遏制房價飆升?
劉生:政府應(yīng)大量興建保障房,用來解決普通百姓的住房問題。
記者:你認(rèn)為我國現(xiàn)在的土地出讓和開發(fā)制度是否有缺陷?
劉生:我們知道,所有的政策本身都有滯后性,但制定政策時的動機(jī)卻是具體的部門或個人,這樣,專業(yè)的房地產(chǎn)商便有了利益輸送的目標(biāo)。政策的缺位或錯誤更加讓房地產(chǎn)商如魚得水。比如,一些地方一會兒推出“購房入戶”,一會兒又取消,政策變化背后無不有房地產(chǎn)商的身影。據(jù)《中國青年報》