晨報記者 張昱欣 徐運

　　自樓市調(diào)控政策出臺以來，“開盤價比預期售價低了××%”的提法頻頻見諸報端。而隨著時間推移，降幅百分比的幅度似乎有逐步擴大趨勢。記者注意到，在樓市普跌表象之下，開發(fā)商頻頻祭出“預期售價”的真實性已越來越多地受到消費者質(zhì)疑。

　　“13萬元首付”原為博眼球

　　“首付只需13萬元可享百萬元級生活”，近日，位于松江九亭板塊某知名樓盤打出了“首付13萬”的誘人廣告標語。記者網(wǎng)上查到的該盤在售房源均價是16800元/平方米。以其中最小的63平方米一房一廳戶型計，按廣告首付三成13萬元的話，折算單價連7000元都不到，比預期售價低了一半以上，“腰斬價”有些離譜。

　　為了一探這“13萬元首付”的究竟，記者昨天致電該項目售樓處。售樓工作人員解釋說，所謂“13萬元首付”是“首付分期”中一期的金額。“為了便于部分資金暫時有困難的客戶需要，簽訂相關(guān)協(xié)議后，買房的首付款在規(guī)定時間內(nèi)分3期到賬。”售樓工作人員表示，這兩天前來咨詢的客戶較多，“單價基本還是維持在16000元以上，目前沒有降價。”

　　開盤價頻頻低于“預期價”

　　如果說“13萬元首付”是開發(fā)商吸引眼球的招數(shù)，那么新盤開盤時實際售價低于“預期”的情況，則隨著時間的推移而呈現(xiàn)蔓延態(tài)勢。5月，復地北橋城推出了一批單價在1.1萬元-1.5萬元/平方米的房源，按照開發(fā)商的說法，這一銷售價格比預期的1.6萬元-1.8萬元/平方米便宜了不少；6月，隨著綠地、萬科等地產(chǎn)巨頭紛紛“明盤”優(yōu)惠促銷，“預期價”更是頻頻被提及。

　　來自佑威地產(chǎn)和搜房網(wǎng)等調(diào)研機構(gòu)統(tǒng)計，開發(fā)商近期降價促銷手段頻出，如綠地薔薇九里降價20%；嘉定板塊的龍湖和新城兩家開發(fā)商項目也已降價；萬科在報價大幅上漲的預期中推出了“打折價”；恒盛地產(chǎn)則通過外圍樓盤促銷彌補豪宅滯銷帶來的困境。

　　成交均價上周止住“4連跌”

　　眼見中意的樓盤價格出現(xiàn)松動，有不少買房者選擇了出手。上周（6.21-6.27）上海市商品住宅（剔除動遷房及配套商品房項目）成交面積為10.7萬平方米，環(huán)比前周的6.5萬平方米大漲64.6%。在商品住宅成交面積繼連續(xù)七周低于10萬平方米后，成交量首次出現(xiàn)回暖態(tài)勢。另外，上周成交均價也止住了連續(xù)4周下跌之勢。分析人士指出，這主要由于豪宅銷售成交所致，如湯臣一品、白金灣、綠城玫瑰園等豪宅在上周都有成交，不過價格也和外圍樓盤相似出現(xiàn)了調(diào)整，白金灣成交均價也只有9萬元出頭，而上周綠城玫瑰園成交均價相比5月底成交的房源低了3.5萬元多，上周均價為60894元/平方米。

　　“預期價”真假難辨引爭議

　　上海萬科近日首度公開證實，包括萬科第五園、城花新園、花園小城等三個新盤近期陸續(xù)上市，實際價格與樓市新政前萬科預報價相比下降近20%。而此前，萬科琥珀臻園推出的50套限量房售價為25000元/平方米，而這批房源的預期價格達到35000-40000元/平方米。盡管如此，萬科琥珀臻園的價格仍比其所在的寶山美蘭湖板塊內(nèi)周邊樓盤要高。

　　采訪中，對于近期申城樓市頻現(xiàn)的實際銷售價格大大低于“預期價”的現(xiàn)象，不少消費者存疑，認為開發(fā)商有“先做高房價，再打折促銷”之嫌的不在少數(shù)。“有些樓盤此前根本就沒開過盤，那么這個預期價有何意義？它代表的究竟是開發(fā)商的預期，還是市場預期？”、“有些盤打了折還比歷史價位或周邊同類項目高出不少，估計在樓市火爆期都很難賣到這個價位。”在網(wǎng)絡(luò)論壇上，近期有關(guān)“預期價是否注水”成了大家熱議話題。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士也有自己的看法。易居（中國）控股有限公司副總裁金湛久分析認為，隨著樓市調(diào)控政策影響的深入，新開樓盤項目低于“預期價”在情理之中，但不能一概以“假摔”而論。“如萬科新近開盤的幾個項目，此前已看過樣板房并完成了VIP客戶預約，這些客戶可以視作接受了預期報價；而綠地部分促銷項目此前已開盤發(fā)售，目前的售價也確實低于前期售價。”

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，不能完全排除個別樓盤利用“預期價”和實際開盤價的巨大落差而跟消費者打“心理戰(zhàn)”。而消費者通過對項目周邊項目的橫向?qū)Ρ�，以及項目歷史成交價格的縱向?qū)Ρ�，就能較輕易地判斷開發(fā)商給出的價格是“真跌”還是“假摔”。