經(jīng)過幾個(gè)月時(shí)間的“消化”，貸款新規(guī)已然讓開發(fā)商感到泰山壓頂。
5月11日，SOHO中國（00410. HK）董事長潘石屹在香港表示，有關(guān)部門可能要出臺(tái)政策限制銀行直接向開發(fā)商發(fā)放貸款，轉(zhuǎn)而給施工單位貸款；前提條件為：一是開發(fā)商和施工單位已簽訂施工合同；二是開發(fā)商要給施工單位墊付30%以上的工程款。
接受本報(bào)記者采訪的多位銀行人士次日表示，潘石屹的上述說法應(yīng)為商業(yè)銀行落實(shí)“固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法”之舉，各行尚未收到監(jiān)管部門的專門指令。
但接近監(jiān)管部門的銀行人士亦透露，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行“四管齊下，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。
與此同時(shí)，開發(fā)貸利率“水漲船高”。本報(bào)記者調(diào)查顯示，有股份制銀行已要求開發(fā)貸上浮20%，某大型銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右，更有甚者，近期已暫停受理開發(fā)貸的申請(qǐng)。
但一家大行相關(guān)人士擔(dān)憂，一些融資平臺(tái)旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，依然可以通過母公司獲得銀行信貸。對(duì)此，銀行人士呼吁，只要同業(yè)堅(jiān)守底限，開發(fā)商就撐不下去。
開發(fā)商“學(xué)乖”
開發(fā)商已經(jīng)放下了架子。
最為突出的現(xiàn)象是，由于資金面偏緊，房企已不再奢望銀行能夠提供優(yōu)惠利率。“像保利這樣的龍頭企業(yè)，原來統(tǒng)一口徑，不管是什么項(xiàng)目，都要求統(tǒng)一的優(yōu)惠利率；現(xiàn)在有所松動(dòng)，上浮5%，或者10%都可以接受。”5月12日，一家上市銀行相關(guān)人士告訴記者，“雖然我們還在投放開發(fā)貸款，但有些銀行房地產(chǎn)企業(yè)的貸款基本上都收掉了”。
此言不虛。上海某大行人士透露，“該行開發(fā)貸的客戶準(zhǔn)入門檻大大提高，最近基本上停了”。
供求關(guān)系決定資金價(jià)格。前述上市銀行已提高開發(fā)貸的利率。“在開發(fā)商提款時(shí)，利率至少上浮20%，如果低于20%，要看開發(fā)商的資質(zhì)。”上述銀行人士直言。而能享受上浮程度低于20%的，必須是大的房企集團(tuán)，在海外有分支機(jī)構(gòu)的，從而可以拿到便宜的資金，如并購貸款等，“這樣的開發(fā)商在國內(nèi)還能跟銀行討價(jià)還價(jià)，不過估計(jì)也撐不了多久”。
相對(duì)而言，部分大行的開發(fā)貸利率較為“溫和”。上述大行上海分行人士稱，該行開發(fā)貸利率并未明顯提升，基本為上浮10%左右，大的房企還可以拿到上浮5%的利率。
調(diào)控政策已經(jīng)見效。5月12日，安徽某大行人士透露，在當(dāng)?shù)兀G城、大連萬達(dá)等開發(fā)商還有拿地舉動(dòng)外，其他開發(fā)商幾乎已停止拿地，由于市場觀望氣氛濃郁，個(gè)貸業(yè)務(wù)幾乎陷入停滯。
但本報(bào)記者調(diào)查顯示，政府融資平臺(tái)依舊是房地產(chǎn)信貸閘門的“軟肋”。“比如，一些地方國資管理部門下屬的融資平臺(tái)，可以從銀行拿到貸款，而且多為優(yōu)惠利率，他們會(huì)將資金再借給關(guān)聯(lián)企業(yè)，去投房地產(chǎn)。”上述大行上海分行人士直言。
根據(jù)他了解的案例，這些融資平臺(tái)還從中套利。一般融資平臺(tái)拿到的銀行貸款利率為6%左右，然后，平臺(tái)企業(yè)通過委托貸款的方式發(fā)放給關(guān)聯(lián)的開發(fā)商，利率高達(dá)10%，融資平臺(tái)從中還賺取4%的利差。
對(duì)此，這位大行人士呼吁同業(yè)，“要堅(jiān)守底限，至少是四大行”，如此方能讓房地產(chǎn)調(diào)控政策顯效。
實(shí)貸實(shí)付枷鎖
潘石屹的前述評(píng)價(jià)，已證實(shí)了貸款新規(guī)的威力。而貸款新規(guī)核心之一便是，以“實(shí)貸實(shí)付”和“受托支付”取代之前銀行業(yè)通行的“實(shí)貸實(shí)存”。
上海多家商業(yè)銀行人士介紹，自去年年底開始，貸款新規(guī)已開始實(shí)施；盡管貸款新規(guī)會(huì)減少一些利息收入，且增加了某些環(huán)節(jié)的操作成本，但保證了信貸資金�？顚Ｓ煤桶踩厥铡�
以上海農(nóng)商銀行為例，2009年10月，該行向上海市一家房產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放了一筆總額達(dá)8000萬元的貸款。按照原貸款操作方式，8000萬元一次性放入監(jiān)管賬戶，企業(yè)一年承擔(dān)的銀行利息費(fèi)用為496.8萬元；而按照新的貸款支付方式，上海農(nóng)商銀行根據(jù)其施工合同規(guī)定的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，以受托支付的方式逐筆發(fā)放，估算下來，銀行會(huì)減少155.25萬元的利息收入。
雖然銀行給自己節(jié)約了利息支出，但多數(shù)開發(fā)商笑不出來。因?yàn)榉倾y行專業(yè)人士的潘石屹也認(rèn)識(shí)到，“這個(gè)政策的主要目的是限制開發(fā)商囤地……房地產(chǎn)商從銀行取得貸款將比現(xiàn)在困難得多，那些拿著貸款去盲目擴(kuò)張的開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。”
但一位國有銀行人士透露，部分銀行違背“三個(gè)辦法、一個(gè)指引”要求，違規(guī)給企業(yè)打包放款，致使企業(yè)集團(tuán)向關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)子公司提供轉(zhuǎn)貸款，用于高價(jià)搶地，獲取暴利。
不過，上述大行人士稱，監(jiān)管部門已經(jīng)注意到今年1季度房地產(chǎn)市場的異常情況，以及一些銀行在對(duì)開發(fā)商融資中的不盡職行為，并要求商業(yè)銀行“四管齊下”，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)其介紹，這些要求包括，商業(yè)銀行實(shí)行開發(fā)商企業(yè)名單式管理，對(duì)存在土地閑置超一年以上的，一律不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款；對(duì)土地閑置超兩年和有炒地行為的，要求商業(yè)銀行對(duì)已發(fā)放的貸款調(diào)減并采取保全，列入黑名單；提高押品標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款，且貸款總額不得超過在建工程的5成，對(duì)已有土地抵押的，要根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)狀況相應(yīng)下調(diào)成數(shù)；對(duì)住房銷售回籠資金要實(shí)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還開發(fā)貸款，對(duì)到期難以歸還的開發(fā)貸款一律不得再給予展期。
