上海房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整通道，且呈現(xiàn)自郊區(qū)向市中心包圍的蔓延態(tài)勢(shì)。
目前，對(duì)于外地客戶在上海買房辦按揭，所有銀行都要求有一年以上上海市稅單，連外資銀行都不例外。對(duì)此，方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告說(shuō)：“新政下，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷招數(shù)是什么呢？無(wú)招！”
這還僅僅是此次調(diào)控系列新政的其中一條，在眾多政策同時(shí)作用下，越來(lái)越多的人相信，房?jī)r(jià)是要跌了。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙指出，房?jī)r(jià)至少跌20％，調(diào)整周期至少365天。
降價(jià)：“郊區(qū)包圍市區(qū)”
新一輪調(diào)控政策出臺(tái)近一個(gè)月，上海房?jī)r(jià)相對(duì)國(guó)內(nèi)其他重點(diǎn)城市，表現(xiàn)得最為堅(jiān)挺，近幾日也熬不住了，打折促銷開(kāi)始加速出現(xiàn)。
市場(chǎng)信息顯示，4月份至今，上海共有近40個(gè)樓盤(pán)有折扣讓利舉措，其中涉及綠地集團(tuán)5個(gè)樓盤(pán)，最高折扣為88折。
“可能有些企業(yè)還在對(duì)促銷措施遮遮掩掩，但銷售中采取了這些措施是事實(shí)，綠地旗下確實(shí)有樓盤(pán)在進(jìn)行不同程度優(yōu)惠，這是公司根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)采取的積極應(yīng)對(duì)，對(duì)公司整體長(zhǎng)遠(yuǎn)有利。”綠地集團(tuán)對(duì)外部門(mén)有關(guān)人士坦言相關(guān)營(yíng)銷策略。
近期踴躍出現(xiàn)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整行為，除了上海房企“老大”綠地旗下綠地公園壹品、綠地薔薇九里等多個(gè)樓盤(pán)外，越來(lái)越多房企攜旗下項(xiàng)目加入了這個(gè)隊(duì)伍。
郊區(qū)板塊是目前上海樓市出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的集中區(qū)域，從一些新開(kāi)盤(pán)和即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，有郊區(qū)樓盤(pán)從原來(lái)的99折98折開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)?5折或是折上折，目前公開(kāi)層面出現(xiàn)的最高折扣是上海松江九亭某樓盤(pán)打出的88折優(yōu)惠。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴記者，市場(chǎng)的觀望不會(huì)持續(xù)太久，隨著政策落實(shí)和地方執(zhí)行細(xì)則逐步推出，市場(chǎng)的走勢(shì)將隨之明確。
市中心區(qū)域近日也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)跡象，已有部分區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始下調(diào)，更加驗(yàn)證了價(jià)格在觀望后的走向。
來(lái)自代理機(jī)構(gòu)披露的信息，部分市中心一手項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始著手推出優(yōu)惠促銷的營(yíng)銷策略，價(jià)格下調(diào)一觸即發(fā)。
與一手房相比，賣家更為分散的二手房市場(chǎng)，價(jià)格下調(diào)早已在市中心的眾多房源中出現(xiàn)。而近期地王周邊的二手房?jī)r(jià)格更呈現(xiàn)領(lǐng)跌市中心房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)。
二手市場(chǎng)的公開(kāi)信息顯示，上海市中心“長(zhǎng)風(fēng)”地王周邊二手房?jī)r(jià)格，部分掛牌房源已從此前的30000元/平方米左右下調(diào)到24000元/平方米，下調(diào)幅度達(dá)到5000元/平方米水平；另一塊上海市中心“地王”周邊二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯波動(dòng)，去年出讓的全國(guó)單價(jià)地王“蘇河灣1號(hào)”，其周邊二手房掛牌價(jià)最新出現(xiàn)了8％—9％的跌幅，普通公園房源總價(jià)普遍下調(diào)幅度能達(dá)到20萬(wàn)元。
“上海幾大房企近期已經(jīng)紛紛在內(nèi)部通知，要趕在上海調(diào)控新政細(xì)則出臺(tái)和實(shí)施前，盡快銷售出貨回籠資金，能賣多少賣多少。”尹伯成透露。
此前被披露的所謂上海寶山眾樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商結(jié)成漲價(jià)聯(lián)盟，也已經(jīng)名存實(shí)亡，寶山陸續(xù)出現(xiàn)打折優(yōu)惠促銷的樓盤(pán)。
循著泡沫的足跡
5月11日，上海中科大學(xué)城項(xiàng)目、上海正陽(yáng)投資集團(tuán)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)王士章告訴記者，以2009年樓市不同區(qū)域的漲幅看，郊區(qū)漲幅顯然過(guò)大且最大，目前則出現(xiàn)最明顯的調(diào)整趨勢(shì)和力度，相對(duì)而言，市中心去年漲幅不及郊區(qū)，當(dāng)前的調(diào)整幅度也相對(duì)較弱。“由于房?jī)r(jià)泡沫的郊區(qū)化特點(diǎn)，價(jià)格調(diào)整越往市中心越弱。不過(guò)在郊區(qū)也出現(xiàn)區(qū)域分化，如在中科大學(xué)城所在板塊，由于相對(duì)其他郊區(qū)板塊泡沫較小，目前的調(diào)整跡象也并不明顯。”
目前已經(jīng)出現(xiàn)促銷樓盤(pán)的區(qū)域，往往在前幾年尤其是去年漲幅領(lǐng)先、量?jī)r(jià)齊升。
上述上海浦東新區(qū)“臨港藍(lán)色城邦”項(xiàng)目，代表的正是在去年南匯并入浦東新區(qū)的“大浦東”概念下出現(xiàn)價(jià)格暴漲的眾多原南匯區(qū)樓盤(pán)。本報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在目前上海市場(chǎng)率先領(lǐng)跌的樓盤(pán)中，原南匯樓盤(pán)占據(jù)了重要比例，此外還有如位于原南匯區(qū)康橋板塊的親和源項(xiàng)目，進(jìn)行全款95折優(yōu)惠。
去年松江、寶山等郊區(qū)同樣漲幅驚人，屬于上海的領(lǐng)漲區(qū)域，現(xiàn)在同樣降價(jià)盤(pán)不斷涌現(xiàn)。如松江的海派青城二期項(xiàng)目、寶山區(qū)的萬(wàn)業(yè)紫辰苑項(xiàng)目、陽(yáng)光迪金閣項(xiàng)目等。
循著泡沫的足跡，在市中心，降價(jià)調(diào)整也率先在泡沫最大的區(qū)域啟動(dòng)。在市中心的泡沫制造因素中，“地王”是一個(gè)不容忽視的泡沫制造者和載體，而如今市中心去年兩大“地王”周邊二手房?jī)r(jià)格的明顯下調(diào)，無(wú)疑進(jìn)一步在市中心體現(xiàn)了“調(diào)整循著泡沫足跡”的市場(chǎng)調(diào)整規(guī)律。調(diào)整的范圍和幅度與泡沫程度呈現(xiàn)正相關(guān)。
至少跌20％至少365天
各方最為關(guān)注的是，房?jī)r(jià)最終下跌多少？調(diào)整持續(xù)多久？
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，調(diào)整與否的依據(jù)主要是看這些企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)指標(biāo)是否強(qiáng)勁、健康，越是資金流有問(wèn)題的企業(yè)，越著急促銷降價(jià)。潘石屹預(yù)計(jì)，住房?jī)r(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%—20%左右，住房的價(jià)格回到2009年初的水平。
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)最新報(bào)告的結(jié)論則是：此輪調(diào)整，房?jī)r(jià)調(diào)整幅度至少跌20％，調(diào)整時(shí)間至少365天。
如此“悲觀”的預(yù)期，無(wú)疑將開(kāi)發(fā)商為主的市場(chǎng)主體逼到需要考慮后市生存的緊迫問(wèn)題。
胡宗亙指出，目前大部分企業(yè)還在等待。但以開(kāi)發(fā)高端住宅為主的企業(yè)，雖然決定出貨，效果卻未如期望，比如仁恒河濱城搶在了政策出臺(tái)前全面出貨，但目前個(gè)別天數(shù)仍出現(xiàn)零成交。
中房指數(shù)研究院的最新報(bào)告指出，上周（5月3日—5月9日）上海住宅市場(chǎng)共有13個(gè)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，推盤(pán)面積、成交面積和成交價(jià)格環(huán)比均有較大降幅。而新政出臺(tái)后的第三周，繼續(xù)呈現(xiàn)30%的下跌。住宅成交量低位運(yùn)行已成定局，價(jià)格也開(kāi)始逐步進(jìn)入下行通道。
連鎖反應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)。工行上海分行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人王洪海告訴記者，目前，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)還貸逾期的情況，郊區(qū)物業(yè)房貸較中心區(qū)域更為明顯。不過(guò)，中心區(qū)域也逐漸出現(xiàn)一些情況，不再是一點(diǎn)也不受影響了，其中原因在于市中心項(xiàng)目的買家有較大比例的外地人，新政對(duì)這類買家的打擊和限制直接而明顯。
