文/姚冬琴
11月22日午后，建外SOHO東區(qū)冷清而平靜。不過(guò)，一場(chǎng)因物業(yè)管理而起的曠日持久的糾紛，正在此處燃起新的火花。
這是一處位于北京長(zhǎng)安街旁、CBD核心區(qū)的高檔商業(yè)社區(qū)。與往常不同的是，這里的保安比原來(lái)多了，幾乎每棟樓的拐角處都有保安的身影。
事實(shí)上，物業(yè)管理糾紛在北京并不算是新鮮事，而建外SOHO東區(qū)的這一樁糾紛由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大腕級(jí)”人物潘石屹的“鼓”和“呼”，成了能上央視的大新聞。起初，潘石屹因?yàn)?ldquo;在自己建的樓盤里挨凍了”被稱為“最窩囊的開(kāi)發(fā)商”，而僅僅一周后，風(fēng)頭急轉(zhuǎn)，潘石屹又成了預(yù)謀操控物業(yè)管理的“大陰謀家”。
事實(shí)的真相究竟是怎樣?建外SOHO到底怎么了?
潘石屹的“求救信”
一切要從潘石屹的一封“求救信”說(shuō)起。
11月10日，潘石屹在博客中寫道，大雪天，建外SOHO東區(qū)停暖、停熱水，室內(nèi)溫度不足3度，……很多租戶要求退租。
就在當(dāng)天，來(lái)自朝陽(yáng)供電公司華威營(yíng)業(yè)所的一紙“欠費(fèi)停電通知書(shū)”貼到了建外SOHO東區(qū)各個(gè)公共區(qū)域。通知書(shū)中稱，建外SOHO東區(qū)拖欠電費(fèi)5202173.31元。
事實(shí)上，在過(guò)去的一年中，建外SOHO東區(qū)已經(jīng)不止一次接到停電通知書(shū)了。
2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委員會(huì)以1700萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)去向不明為由，通知當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理公司賽特物業(yè)“終止合同”，同時(shí)委托賓至物業(yè)對(duì)建外SOHO東區(qū)進(jìn)行臨時(shí)托管。但業(yè)委會(huì)的做法并沒(méi)有得到業(yè)主們的一致同意，有部分業(yè)主對(duì)賓至物業(yè)的資質(zhì)、管理質(zhì)量等諸多問(wèn)題有質(zhì)疑，同時(shí)前任的賽特物業(yè)也不愿撤離，兩家物業(yè)的保安還為爭(zhēng)奪辦公室等公共物資釀成沖突，小區(qū)由此陷入長(zhǎng)達(dá)一年的混亂。在這期間，建外SOHO的各項(xiàng)常規(guī)費(fèi)用收取工作一度停滯。至今，賽特物業(yè)與業(yè)主之間的官司尚未結(jié)束。
據(jù)稱，得知物業(yè)欠費(fèi)后，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委托潘石屹牽頭開(kāi)立了物業(yè)“應(yīng)急保障賬戶”，潘石屹“提供了公司賬號(hào)作為一個(gè)公開(kāi)的繳費(fèi)平臺(tái)”。這個(gè)平臺(tái)于今年11月20日正式啟動(dòng)，當(dāng)天便收到業(yè)主交來(lái)的物業(yè)費(fèi)41.89萬(wàn)元。
而正是這個(gè)所謂的“第三平臺(tái)”，引起了現(xiàn)任物業(yè)管理公司賓至物業(yè)的不滿。在接受本刊記者采訪時(shí)，賓至物業(yè)總裁范希俊表示，潘石屹成立這個(gè)“第三平臺(tái)”并無(wú)法律依據(jù)，他們保留訴訟的權(quán)利。“物業(yè)管理我來(lái)做，出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任我來(lái)?yè)?dān)，但是物業(yè)費(fèi)卻是他收，這種事說(shuō)得通嗎?”
“潘石屹欠物業(yè)費(fèi)10多萬(wàn)”
11月22日，記者在建外SOHO東區(qū)4號(hào)樓見(jiàn)到賓至物業(yè)總裁范�？『透笨傎Z陸的時(shí)候，他們剛剛送走一撥央視的記者。
“要解決問(wèn)題應(yīng)當(dāng)通過(guò)正當(dāng)途徑 而不是說(shuō)這邊收錢、那邊收錢的。潘石屹說(shuō)業(yè)主不放心把物業(yè)費(fèi)交給我們，這個(gè)情況不屬實(shí)。一開(kāi)始，我們收費(fèi)是沒(méi)有問(wèn)題的，包括賽特(物業(yè))在的情況下，都是沒(méi)有問(wèn)題的。但是后來(lái)，開(kāi)發(fā)商的介入，我覺(jué)得對(duì)收費(fèi)影響是很大的。”范希俊說(shuō)。
在近一個(gè)小時(shí)的采訪過(guò)程中，范�？〗o記者看了多份文件材料，其中包括街道的測(cè)溫記錄，證明小區(qū)實(shí)際上并沒(méi)有停暖;還有來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)的會(huì)議紀(jì)要，證明賓至物業(yè)才是唯一合法的托管方。
除此以外，記者還看到，賓至物業(yè)出示的一份收費(fèi)明細(xì)顯示，潘石屹欠繳物業(yè)費(fèi)達(dá)100180元。
“住著建外SOHO最大的房子，卻不交物業(yè)費(fèi)，潘總是社會(huì)知名人士，他不應(yīng)該是這樣的。” 范�？�(duì)記者強(qiáng)調(diào)，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，欠費(fèi)的業(yè)主不能成為業(yè)委會(huì)的成員，而潘石屹還在牽頭業(yè)委會(huì)成立事宜。他對(duì)此表示不認(rèn)同。
與賓至物業(yè)一墻之隔，就是賽特物業(yè)的值班室。兩家物業(yè)公司在此并存的狀態(tài)令外界難以想象。即便是賓至物業(yè)要帶領(lǐng)記者前往會(huì)議室，也要找賽特物業(yè)的人拿鑰匙開(kāi)門。
賽特物業(yè)值班室一位工作人員告訴記者，他們留守此地，原因一是要向賓至物業(yè)索賠，因?yàn)橘e至搬進(jìn)來(lái)之后，使用的都是他們?cè)鹊霓k公設(shè)備;二是他們還想備戰(zhàn)下一輪的選聘競(jìng)爭(zhēng)。
事實(shí)上，無(wú)論是賽特，還是賓至，都不能算是建外SOHO東區(qū)真正的物業(yè)管理方。建外SOHO東區(qū)正處于管理真空的狀態(tài)。因?yàn)橘愄匚飿I(yè)已被“終止合同”;賓至物業(yè)是臨時(shí)托管，而且其物業(yè)管理資質(zhì)已于今年9月到期。建外SOHO東區(qū)上一屆業(yè)主委員會(huì)自2009年2月解散之后，由于各方拉票、阻撓等原因，至今并未成立新的業(yè)委會(huì)，也無(wú)法選聘下一輪的物業(yè)管理公司。
在這期間，即便有關(guān)部門并未對(duì)建外SOHO東區(qū)采取斷電、停暖等措施，但長(zhǎng)期的扯皮、各種設(shè)備無(wú)人維修，建外SOHO東區(qū)的業(yè)主并未享受到高檔社區(qū)應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)。
“潘石屹在為操控物管作鋪墊”
事實(shí)上，在北京市，像建外SOHO東區(qū)一樣處于管理“真空”狀態(tài)的小區(qū)不在少數(shù)。物業(yè)管理問(wèn)題也連年成為北京市“兩會(huì)”關(guān)注的熱門話題。據(jù)北京市人大常委會(huì)報(bào)告顯示，在北京3200余個(gè)住宅區(qū)中僅有574個(gè)成立了業(yè)委會(huì)。與此相對(duì)應(yīng)的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)2868家，幾乎是一家物業(yè)企業(yè)僅服務(wù)一到兩個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士分析，這樣的比例在一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)中是根本不可想象的。
然而，盡管物業(yè)管理行業(yè)“很亂”，“很不賺錢”，但是潘石屹似乎已經(jīng)決定要趟這灘渾水了。
在賓至物業(yè)副總賈陸看來(lái)，潘石屹之前在博客上發(fā)負(fù)面消息、成立“第三平臺(tái)”等，不過(guò)都是為最終操控物業(yè)管理作“鋪墊”。
范�？t認(rèn)為，潘石屹開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都是高端項(xiàng)目，推廣的手法是口碑傳播。“如果是開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)公司，肯定是替他們說(shuō)話的。即使發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目本身存在一些質(zhì)量問(wèn)題，也不會(huì)站出來(lái)說(shuō)。”
“比如說(shuō)建外SOHO，好多排污管井，標(biāo)準(zhǔn)都是不夠的，所以就造成了經(jīng)常性的管道泄漏。在我們之前的物業(yè)公司管理時(shí)，就是這種情況。”范�？⊥嘎�。
他還反駁說(shuō)，物業(yè)管理并不像潘石屹說(shuō)的那樣不賺錢，應(yīng)該說(shuō)是“微利”行業(yè)。以建外SOHO來(lái)看，寫字樓26元/平米·年，商鋪28元/平米·年，公寓4.5元/平米·年，建外SOHO投入使用5年多來(lái)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)近3億元。
據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)總裁閻巖已經(jīng)表示，公司已經(jīng)組成了非常龐大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，甚至包括剛剛接手的嘉盛中心在內(nèi)，都要逐一接手自己管理。
