全球金融危機(jī)后，迪拜房地產(chǎn)價(jià)格原本從2007年的最高值下跌了近五成，近期難得出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭。然而，迪拜主權(quán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)預(yù)示著危機(jī)在進(jìn)一步深化，這股苗頭被迅速遏制。
迪拜“上海島”島主——上海中州集團(tuán)董事長(zhǎng)胡賓因之前2800萬(wàn)美元購(gòu)買迪拜“上海島”項(xiàng)目，此次就被外界稱之為“被套”的典型版本。
不過(guò)事實(shí)似乎并非如此。“土地款分3年支付。在2008年初見(jiàn)國(guó)際形勢(shì)不對(duì)，我們就撤離了。”胡賓笑言。
12月2日，胡賓向記者講述了上海島項(xiàng)目的運(yùn)作真相。這正是迪拜市場(chǎng)在危機(jī)前后，外資大規(guī)模出逃，使金融地產(chǎn)泡沫迅速破裂的一個(gè)縮影。
堆砌幻影
一邊是沙漠，一邊大海，七星帆影更成了全球奢靡的制高點(diǎn)。
胡賓的“上海島”是接盤迪拜最大的房地產(chǎn)開發(fā)商N(yùn)akheel集團(tuán)的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目曾被稱之為用金錢堆砌的地球奇跡。Nakheel集團(tuán)用砂石在波斯灣海域堆積了300多個(gè)人工島，均以國(guó)家或以國(guó)際性的著名城市命名。連線，便形同一張世界地圖。
Nakheel集團(tuán)因此每年會(huì)送出50封冠有“擁有整個(gè)世界”的請(qǐng)?zhí)o他們認(rèn)為的潛在購(gòu)買者。比如大企業(yè)、明星以及皇室成員，邀請(qǐng)他們到迪拜進(jìn)行體驗(yàn)之旅。2007年7月，胡賓也被拉進(jìn)這個(gè)投資的團(tuán)隊(duì)。
在蔚藍(lán)色海洋和沙漠夕照的致命誘惑下，胡賓迅速為之傾倒。僅僅三個(gè)月，他就與Nakheel集團(tuán)達(dá)成“上海島”2800萬(wàn)美元的購(gòu)買協(xié)議。胡賓因此被境內(nèi)外媒體大肆報(bào)道，并將其快速的投資方式稱之為“中國(guó)速度”。
其實(shí)，胡賓的投資“狂熱”只是當(dāng)時(shí)迪拜市場(chǎng)上全球資本投資熱潮的一個(gè)縮影。
旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是迪拜經(jīng)濟(jì)繁榮的兩大支撐點(diǎn)。尤其是房地產(chǎn)業(yè)，根據(jù)“全球物業(yè)指南網(wǎng)站”之前公布的數(shù)據(jù)，迪拜別墅的價(jià)格2003年到2007年平均增長(zhǎng)了226%；公寓價(jià)格平均增長(zhǎng)了100%以上。迪拜房產(chǎn)的投資價(jià)值，還在于高額的租金收入。公開的資料顯示，迪拜130萬(wàn)人口中，有三分之二來(lái)自世界各地。此前，政府對(duì)房屋租金價(jià)格不設(shè)限，每年增幅在25%-40%間。
尤其在2006年，迪拜政府允許外國(guó)人在指定地區(qū)購(gòu)買可永久保有的不動(dòng)產(chǎn)之后，迪拜更成了熱錢的天堂。
雖然沒(méi)有確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不過(guò)曾有媒體報(bào)道，這一年進(jìn)入市場(chǎng)的熱錢總額達(dá)到8000億美元。
記者在采訪中了解到，浙商資金是涌進(jìn)迪拜的主力軍團(tuán)。在繼胡賓出手“上海島”后不到一個(gè)月，兩位溫州籍地產(chǎn)開發(fā)商在阿聯(lián)酋與當(dāng)?shù)卣莺烆A(yù)購(gòu)協(xié)議，得到約80萬(wàn)平方米的土地用于房產(chǎn)開發(fā)。而且，之后在亞洲商務(wù)衛(wèi)視的促成下，當(dāng)月又有10名華人攜資本進(jìn)入迪拜。
“10位都是溫州商人，其中有7人做房地產(chǎn)生意，2人做制造業(yè)生意，1人做科技產(chǎn)品生意。”亞洲商務(wù)衛(wèi)視董事長(zhǎng)王偉勝回憶，總共單月資金投資額達(dá)到了70億人民幣。
泡沫壘自“樓花”
對(duì)于海外投資者而言，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑還在于交易方式上。
“相當(dāng)于中國(guó)早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以賣‘樓花’。”胡賓介紹，迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)買賣不需要取得預(yù)售許可證。如此操作起來(lái)非常簡(jiǎn)便，也節(jié)省了開發(fā)商到個(gè)人投資者之間的資金成本。
這是因?yàn)�，在迪拜開發(fā)房地產(chǎn)，前期投入的資金占比甚少。一位知情人士稱，胡賓當(dāng)時(shí)購(gòu)入“上海島”其實(shí)只支付了15%，原本協(xié)議規(guī)定是3個(gè)月后再支付15%的資金，但之后胡并沒(méi)有兌現(xiàn)。對(duì)此，胡賓也承認(rèn)，2800萬(wàn)美元當(dāng)時(shí)的確沒(méi)有全額支付，但具體付了多少不愿透露。
另一名買下迪拜“丹娜島”的投資商張進(jìn)云，則透露了其間“動(dòng)人”的運(yùn)作細(xì)節(jié)。
張進(jìn)云說(shuō)，買下丹娜島，他的總投資是50億元人民幣，按阿聯(lián)酋當(dāng)?shù)卣倪\(yùn)作模式，他只要付2%，即1億元就可動(dòng)工；接著，再付3%，即1.5億元就可以賣樓花；再付5%即總付10%就可以實(shí)現(xiàn)銷售。也就是說(shuō)，他只要投3億-5億元人民幣，就可算完成投資了。
這是開發(fā)環(huán)節(jié)上的“樓花”運(yùn)作。樓花到了與其對(duì)接的個(gè)人投資客環(huán)節(jié)上，一般首付總購(gòu)房款的15%后，三個(gè)月或者半年后，再付5%—10%的購(gòu)房款。
由于當(dāng)時(shí)熱錢不斷涌進(jìn)迪拜，這種方式不斷地推高房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此運(yùn)作，個(gè)人投資者往往不到半年，就可達(dá)到盈利100%。
熱錢推手
由于賣“樓花”的暢通無(wú)阻，項(xiàng)目開發(fā)商拿著設(shè)計(jì)圖紙就可以對(duì)外實(shí)行房產(chǎn)推銷。
胡賓的中州集團(tuán)在簽訂了協(xié)議后，迅速制定了一個(gè)上海島的奢華藍(lán)圖，預(yù)計(jì)用兩年時(shí)間建成，建設(shè)總投資需12億元人民幣左右。在這個(gè)被命名為“海上皇宮”的藍(lán)圖上，規(guī)劃的豪宅有游艇庫(kù)，直升飛機(jī)降落坪等。
