彭澎

日前，廣州市政府公布最新的《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》明確提出，要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造，在未來3-5年的時間基本完成位于城市重點功能區(qū)的52個城中村的重建改造工作，并將實行稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，吸引社會資金參與。

據(jù)披露，“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造，將為廣州新增高達353平方公里的建設(shè)用地，相當于其未來10年新增建設(shè)用地2.4倍。那么多的土地資源“入市”，對廣州的房地產(chǎn)市場影響如何？實際上，獵德村改造是一個試點和起點，琶洲村等多條村改造的全面啟動宣告廣州正式對“城中村”發(fā)起攻堅站，放棄了原來不讓開發(fā)商介入城中村改造的政策；同時，在國家控制土地、廣東省土地資源緊張的前提下，讓城中村成為新增土地的來源，也使開發(fā)商將開發(fā)重點轉(zhuǎn)向以城中村為主的“三舊”改造，開發(fā)商的角色可能要多承擔城市建設(shè)的任務(wù)，這從琶洲村改造方案中開發(fā)商的角色可以看出。

大量而優(yōu)質(zhì)的土地資源毫無疑問是財富的盛宴。這對于各個利益主體（政府、開發(fā)商、村委會、居民等）來說，在不一定招投標的情況下，會構(gòu)成一個怎樣的利益博弈格局？據(jù)說，城中村的一些村委頭頭早被開發(fā)商“盯上”，在既有體制下，這傳遞出了一種什么樣的信息？前些時候，聽一家開發(fā)商說他們?yōu)榱丝刂颇硞�區(qū)域，不僅把該區(qū)域的地塊通過招標全拿下了，對于我說還有幾塊城中村可能成為政府調(diào)控當?shù)氐墓ぞ�，該開發(fā)商表示已經(jīng)在與當?shù)卮謇镞\作；最近又聽某國企高層準備打造一個新的科技園區(qū)，用地的目標就是“三舊”項目。也就是說，“三舊”已經(jīng)成為開發(fā)商、政府、國企新的爭搶目標，在這新一輪搶地潮中，村委或居委將是各大利益集團圍繞的軸心。因此，防范腐敗要從這個環(huán)節(jié)抓起，不要讓“三舊”改造大潮出現(xiàn)太多貪腐大案。但村官并不是反腐倡廉體系的重點，也不是體制內(nèi)能夠很好監(jiān)管的對象，其靈活性、隱蔽性很多時候被當作體制優(yōu)勢，所以這是重點，也是難點。

政府和開發(fā)商可以從城市拆遷改造中獲取巨大收益，并在對民眾的利益侵占中威脅社會穩(wěn)定，這幾近常識。所以，省國土資源廳副廳長黃德發(fā)日前發(fā)出警告，“拆遷改造，政府不能總想賺大頭”。問題是，如何遏制政府的這種牟利沖動呢？由于開發(fā)商介入，因此，政府首先要讓開發(fā)商有利可圖。當初不讓開發(fā)商介入城中村改造，一是擔心傷害村民利益，二是擔心容積率太高，不利城市建設(shè)。前者由于開發(fā)商要得利，政府只能大幅退讓，但具體操作中仍可從開發(fā)商身上得利，并將部分城市建設(shè)的職能轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，作為低價批地或不經(jīng)過招標的條件；后者肯定會出現(xiàn)容積率偏高的現(xiàn)象，這在獵德村就可看到，但問題的關(guān)鍵是高到多少才是極限。由于有“事前征詢制度”，村民的利益在某種程度上可以得以保障，但也要防止村干部為了私利損害村民的集體利益。對于容積率要有最高限度，并對不同區(qū)域要有指導(dǎo)，有關(guān)部門要實行批復(fù)程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督，來保證不會出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。

“三舊”改造可以說非常復(fù)雜，牽涉多方面的利益，而最需要保護的就是被拆遷房主的利益。為此，廣州將試行舊城更新改造“事前征詢制度”。第一輪，征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達到90%以上(含90%)的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附有生效條件的房屋拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達到2/3以上(含2/3)的，方可實施拆遷。僅是這樣的一個制度可以保護拆遷戶利益么？“事前征詢制度”在新的搬遷（拆遷）條例出臺前注定是一個討價還價的艱辛漫長的過程，既要防止原居民的利益受損，又要防止出現(xiàn)“釘子戶”，影響改造進程。談判機制的設(shè)定非常重要，利益的整合需要技巧，這是參加過獵德村改造的有關(guān)政府官員對我談的心得。任何談判都是利益磨合過程，城市建設(shè)的大義、城市規(guī)劃的嚴肅、普通民眾利益的保護、政府公信力的權(quán)威、村集體經(jīng)濟組織的作用、改選方案的科學(xué)等等都是事前征詢的基本要素。