彭澎
日前,廣州市政府公布最新的《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》明確提出,要用10年的時間基本完成廣州市“三舊”改造,在未來3-5年的時間基本完成位于城市重點(diǎn)功能區(qū)的52個城中村的重建改造工作,并將實(shí)行稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策,吸引社會資金參與。
據(jù)披露,“三舊”(舊城區(qū)、舊村莊、舊廠房)改造,將為廣州新增高達(dá)353平方公里的建設(shè)用地,相當(dāng)于其未來10年新增建設(shè)用地2.4倍。那么多的土地資源“入市”,對廣州的房地產(chǎn)市場影響如何?實(shí)際上,獵德村改造是一個試點(diǎn)和起點(diǎn),琶洲村等多條村改造的全面啟動宣告廣州正式對“城中村”發(fā)起攻堅(jiān)站,放棄了原來不讓開發(fā)商介入城中村改造的政策;同時,在國家控制土地、廣東省土地資源緊張的前提下,讓城中村成為新增土地的來源,也使開發(fā)商將開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以城中村為主的“三舊”改造,開發(fā)商的角色可能要多承擔(dān)城市建設(shè)的任務(wù),這從琶洲村改造方案中開發(fā)商的角色可以看出。
大量而優(yōu)質(zhì)的土地資源毫無疑問是財(cái)富的盛宴。這對于各個利益主體(政府、開發(fā)商、村委會、居民等)來說,在不一定招投標(biāo)的情況下,會構(gòu)成一個怎樣的利益博弈格局?據(jù)說,城中村的一些村委頭頭早被開發(fā)商“盯上”,在既有體制下,這傳遞出了一種什么樣的信息?前些時候,聽一家開發(fā)商說他們?yōu)榱丝刂颇硞區(qū)域,不僅把該區(qū)域的地塊通過招標(biāo)全拿下了,對于我說還有幾塊城中村可能成為政府調(diào)控當(dāng)?shù)氐墓ぞ撸撻_發(fā)商表示已經(jīng)在與當(dāng)?shù)卮謇镞\(yùn)作;最近又聽某國企高層準(zhǔn)備打造一個新的科技園區(qū),用地的目標(biāo)就是“三舊”項(xiàng)目。也就是說,“三舊”已經(jīng)成為開發(fā)商、政府、國企新的爭搶目標(biāo),在這新一輪搶地潮中,村委或居委將是各大利益集團(tuán)圍繞的軸心。因此,防范腐敗要從這個環(huán)節(jié)抓起,不要讓“三舊”改造大潮出現(xiàn)太多貪腐大案。但村官并不是反腐倡廉體系的重點(diǎn),也不是體制內(nèi)能夠很好監(jiān)管的對象,其靈活性、隱蔽性很多時候被當(dāng)作體制優(yōu)勢,所以這是重點(diǎn),也是難點(diǎn)。
政府和開發(fā)商可以從城市拆遷改造中獲取巨大收益,并在對民眾的利益侵占中威脅社會穩(wěn)定,這幾近常識。所以,省國土資源廳副廳長黃德發(fā)日前發(fā)出警告,“拆遷改造,政府不能總想賺大頭”。問題是,如何遏制政府的這種牟利沖動呢?由于開發(fā)商介入,因此,政府首先要讓開發(fā)商有利可圖。當(dāng)初不讓開發(fā)商介入城中村改造,一是擔(dān)心傷害村民利益,二是擔(dān)心容積率太高,不利城市建設(shè)。前者由于開發(fā)商要得利,政府只能大幅退讓,但具體操作中仍可從開發(fā)商身上得利,并將部分城市建設(shè)的職能轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,作為低價批地或不經(jīng)過招標(biāo)的條件;后者肯定會出現(xiàn)容積率偏高的現(xiàn)象,這在獵德村就可看到,但問題的關(guān)鍵是高到多少才是極限。由于有“事前征詢制度”,村民的利益在某種程度上可以得以保障,但也要防止村干部為了私利損害村民的集體利益。對于容積率要有最高限度,并對不同區(qū)域要有指導(dǎo),有關(guān)部門要實(shí)行批復(fù)程序的公開、公平、公正,通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督,來保證不會出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。
“三舊”改造可以說非常復(fù)雜,牽涉多方面的利益,而最需要保護(hù)的就是被拆遷房主的利益。為此,廣州將試行舊城更新改造“事前征詢制度”。第一輪,征詢改造區(qū)域居民意愿,同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%以上(含90%)的,方可啟動改造。第二輪,征詢改造區(qū)域居民對補(bǔ)償安置方案的意見,在規(guī)定時間內(nèi),簽訂附有生效條件的房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3以上(含2/3)的,方可實(shí)施拆遷。僅是這樣的一個制度可以保護(hù)拆遷戶利益么?“事前征詢制度”在新的搬遷(拆遷)條例出臺前注定是一個討價還價的艱辛漫長的過程,既要防止原居民的利益受損,又要防止出現(xiàn)“釘子戶”,影響改造進(jìn)程。談判機(jī)制的設(shè)定非常重要,利益的整合需要技巧,這是參加過獵德村改造的有關(guān)政府官員對我談的心得。任何談判都是利益磨合過程,城市建設(shè)的大義、城市規(guī)劃的嚴(yán)肅、普通民眾利益的保護(hù)、政府公信力的權(quán)威、村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用、改選方案的科學(xué)等等都是事前征詢的基本要素。