新的《土地管理法(修訂意見稿》(下稱《意見稿》)，上周已在省一級國土系統(tǒng)內(nèi)部征求意見。一位國土資源部司局級官員透露，此后《意見稿》還將公開征求社會意見，最后報送全國人大法工委，“預(yù)計年內(nèi)可以出臺”。
《意見稿》對現(xiàn)行《土地管理法》做了大幅修改，總計新增49條法條。其中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯。另外，《意見稿》依然堅持宅基地只能在集體居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和抵押亦受到一定限制。
記者獲悉，《征求意見稿》新增49條“新規(guī)”，涵蓋了農(nóng)村集體土地權(quán)利、承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、土地督察、土地使用權(quán)到期處置、宅基地權(quán)利、土地交易、征地及其補償、土地調(diào)查登記、耕地保護等多方面的內(nèi)容。
70年后無償續(xù)期被調(diào)整
去年夏天，國土資源部內(nèi)部曾起草了《土地管理法》的意見稿，對現(xiàn)行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動無償續(xù)期等。
然而，在《征求意見稿》文本中，上述內(nèi)容都已“刪除”或“調(diào)整”。商品住宅土地使用權(quán)70年到期之后如何續(xù)期，便是被“調(diào)整”的內(nèi)容。
“是有償續(xù)期還是無償續(xù)期，現(xiàn)在還說不準。”一位長期從事土地制度研究的專家表示，如果修訂中明確了“無償”，那么，政府將肯定不能在續(xù)期中收取費用，而以“按照國家有關(guān)規(guī)定”的表述，“就可以是無償，也可以是有償，這樣就有了回旋的空間，按照屆時的情況管理，實際上把這個權(quán)力交給了政府。”他強調(diào)。
他還告訴記者，即便政府采用住宅用地有償續(xù)期的方式，也會由各地設(shè)定不同的“收費標準”———因為全國的地價不同。而在北京，已經(jīng)有按1300元/平方米價格續(xù)期的說法流傳，但官方未予證實。
“小產(chǎn)權(quán)”合法化成泡影
一直以來，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)都是一個焦點問題。在新法案里，雖然取消了對農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或出租的限制，但對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)仍然沒有完全放開。
新法案規(guī)定，依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)所在地縣級人民政府批準，可以出讓、租賃、入股、作價出資等方式，用于非公益性項目，但土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，非因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等情形不得轉(zhuǎn)讓。
按照最新法案，農(nóng)村集體建設(shè)用地要有條件流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。例如，宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體組織同意，在保障基本居住條件的前提下，可將其宅基地向符合宅基地申請條件的人轉(zhuǎn)讓、贈予或者出租。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓、贈予或者出租宅基地后，再申請宅基地的不予批準。
這樣的規(guī)定也讓此前對“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的想象化為泡影。“新法案中明確指出，商品住宅建設(shè)應(yīng)當使用國有建設(shè)用地，小產(chǎn)權(quán)的問題沒有放松。”上述專家說，“法案很明確，中國的土地不會‘私有化’。”
違規(guī)用地將追究領(lǐng)導責任
針對地方政府一些不規(guī)范土地交易行為，新修訂的《土地管理法》將從制度設(shè)置角度，加強中央對地方的監(jiān)督。消息人士透露，法案新增加了對縣級以上地方政府主要負責人違規(guī)行為的處罰意見。
新法案同時規(guī)定，國家將建立土地調(diào)查制度、統(tǒng)一的土地登記系統(tǒng)，而且土地登記資料也可以依法進行公開查詢。
修訂意見稿新規(guī)
●住宅70年大限到期后，按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期。
●農(nóng)村集體建設(shè)用地要有條件流轉(zhuǎn)，不得改變土地用途。
●商品住宅建設(shè)應(yīng)當使用國有建設(shè)用地。
●建立土地調(diào)查制度、統(tǒng)一的土地登記系統(tǒng)。
據(jù)《中國經(jīng)營報》、《中國房地產(chǎn)報》、《華夏時報》
