《21世紀》：最近各地戶改新政頻頻。8月西部某市出臺的戶改政策提出，農(nóng)民要轉(zhuǎn)戶到主城區(qū)，必須符合“務(wù)工經(jīng)商五年、投資興辦實業(yè)且三年累計納稅10萬元或一年納稅5萬元以上、購買商品房”這些條件中的一個。你如何看這樣的新政？
陳志武：農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)應(yīng)該是無條件的，中國公民本應(yīng)有遷徙自由，憑什么農(nóng)民要“務(wù)工經(jīng)商五年、投資興辦實業(yè)且三年累計納稅10萬元或一年納稅5萬元以上、購買商品房”才能獲得城鎮(zhèn)戶口？如果認為城鎮(zhèn)人享受的福利待遇跟農(nóng)民多年的貢獻沒有關(guān)系，那是站不住腳的。
過去這么多年對糧價、菜價、油價甚至連大蒜價格、生姜價格也要由政府管制壓低，這犧牲了農(nóng)民的利益，讓他們的收入一直被行政性壓低，變相給城鎮(zhèn)輸血，甚至連農(nóng)民有限的儲蓄得到的利息也很低，并用來幫助城鎮(zhèn)建設(shè)。
即使到今天，城市建設(shè)、房地產(chǎn)建設(shè)也大多數(shù)都靠農(nóng)民工，他們的低收入、低待遇都是給城市奉獻，憑什么他們不可以像城鎮(zhèn)人一樣享受國民福利？我們不能說農(nóng)民給城鎮(zhèn)的貢獻是城鄉(xiāng)二元制度與政策所致，我們也不能不算農(nóng)民多年來給城鎮(zhèn)建設(shè)的貢獻。
所以，一方面農(nóng)民應(yīng)該有權(quán)自由得到城鎮(zhèn)戶口和相配套的福利，不該有任何條件，另一方面，既然政府收到這么多稅、有這么多國有資產(chǎn)和企業(yè)，就應(yīng)該給老百姓以福利。目前政府主導(dǎo)的城市化可能造成行政權(quán)力對農(nóng)民權(quán)利的擠壓。
《21世紀》：某些觀點認為西部某市此次戶改是“宅基地換房，土地換社保”的翻版，是“只要農(nóng)民的地，不要農(nóng)民的人”，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文也認為，社保作為公共服務(wù)，是政府必須提供的，而不需要通過土地去置換。如何看待這個問題？怎樣解決農(nóng)民的社保問題？
陳志武：贊同陳錫文主任的看法。只要是一直按法律納稅的中國公民，不管是農(nóng)民還是城市人，都應(yīng)該享受到社保。農(nóng)民收入低，或許交稅少，但是我們并沒有認為低收入的城市人不應(yīng)該得到社保呀？而且沒有人說城里人要把房子、把家產(chǎn)放棄才能換到社保，那為什么要求農(nóng)民以土地換社保呢？農(nóng)民的土地是他們祖祖輩輩留下的最主要財產(chǎn)，如果要求他們放棄財產(chǎn)才能得到社保，而同時并不要求城里人放棄家產(chǎn)，那不公平。
《21世紀》：某些三農(nóng)問題專家指出，三農(nóng)問題的關(guān)鍵是農(nóng)民增收，而農(nóng)民增收的關(guān)鍵是進城，因為在目前的土地承包經(jīng)營責任制下，農(nóng)民光靠一畝三分地是很難有什么收入上的突破的。這是否也涉及到土地流轉(zhuǎn)問題？
陳志武：靠種田是致富不了的，這是過去幾千年的經(jīng)歷所證明的。那么，如何才能放開農(nóng)民的手腳去最大化發(fā)財致富呢？需要允許農(nóng)民自由抵押、轉(zhuǎn)讓土地，還其自由遷徙權(quán)和金融創(chuàng)業(yè)權(quán)。最能永久改變農(nóng)民局面的，是給他們本來就該有的這些權(quán)利，讓他們能利用這些資本進城創(chuàng)業(yè)或謀生。但在目前的體制下，農(nóng)民即使進城，也很難有在城里真正落戶、發(fā)展的資本。
《21世紀》：不過，部分學(xué)者卻認為不應(yīng)該放棄目前的土地制度，認為土地流轉(zhuǎn)后，進城農(nóng)民遇上經(jīng)濟危機之后回鄉(xiāng)之后無地可種，無房可住，將失去最后的一道防線。
陳志武：如果這部分學(xué)者能夠把農(nóng)民看成是跟城市人同等同權(quán)的公民，那這個問題就很好理解了。關(guān)鍵是：他們首先假定農(nóng)民及其子弟即使進城成為城鎮(zhèn)居民，也不該得到其他城鎮(zhèn)居民有的社保和福利。這種假定顯然違背國民權(quán)利平等的原則。前面講到應(yīng)該給遷徙進城的農(nóng)民以同樣的社保和福利，一樣對待他們和城里出生長大的國民。一旦能從權(quán)利平等的角度來理解，就不用總是把土地等同農(nóng)民的社保了。
從另一個角度來看，中國房價之所以高得離譜，其重要原因也在于地方政府壟斷了土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的決定權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房的“黑市價”遠低于商品房市場價即為其反映。如果農(nóng)民自己和農(nóng)民集體都有權(quán)利決定自己土地是否用于房產(chǎn)開發(fā)，而不是由政府獨家壟斷這種決定權(quán)，那么，房產(chǎn)價格會比現(xiàn)在低很多。因此關(guān)于土地流轉(zhuǎn)這一塊，除了政府之外，農(nóng)戶和集體多方都應(yīng)獲得決策權(quán)。
押注物業(yè)增值
一位接近北京市住建委的人士向記者表示，公租房大規(guī)模建設(shè)是一個復(fù)雜的物業(yè)包，北京市敢于提出來大規(guī)模建設(shè)，必然是對公租房建設(shè)模式有了一定的經(jīng)驗。
作為列入公積金試點保障房建設(shè)名單的城市，北京將動用超過200億元公積金貸款，支持保障性住房建設(shè)，其中大多數(shù)將投向公租房建設(shè)。
除此以外，戴德梁行一位負責人向記者透露，北京、上海和天津都已經(jīng)籌劃好了本地的REITS試點方案，并且上報國務(wù)院。而國務(wù)院也準備以保障性住房試點REITS。一旦能夠?qū)⒐夥孔鳛槲磥鞷EITS資產(chǎn)打包融資，將部分實現(xiàn)地方政府財政投入的滾動發(fā)展。
實際上，上述北京市西二旗公租房項目方案設(shè)計中也暗含玄機。記者了解到，其1.255億元的土地出讓金將按照年租制支付，開發(fā)商每年僅需要支付180萬元，連續(xù)支付70年即可，這讓開發(fā)商免去了龐大的資金初始投入成本，每年亦可節(jié)省627萬元的利息成本。
給開發(fā)商充分讓利，讓開發(fā)商有了介入公租房開發(fā)的愿望。對于開發(fā)商來說，公租房項目不僅可以變相免除土地出讓金，而且可以享受到金融大力支持，用公租房項目開發(fā)可以起到房地產(chǎn)上市公司資金流穩(wěn)定基礎(chǔ)的作用，效果可堪比商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
此外，項目地塊中還預(yù)留1萬平方米給開發(fā)商，可建設(shè)成普通商品房進行出售，以回收公租房建設(shè)成本。以每平方米1.5萬元的價格測算，西二旗項目配建的可售物業(yè)可以回款1.5億元-2億元之間，這離政府需要付出的2.85億元回購價格只差8500萬元了。
記者了解到，在北京市大規(guī)模集中建設(shè)公租房的背后，是一個將公租房打包作為REITS進行再融資的計劃，如果要實現(xiàn)資產(chǎn)再融資，這些配套商業(yè)物業(yè)就必須保證政府持有，以商業(yè)物業(yè)的租金來提高整個項目的租金收入水平。
這必然讓政府陷入一個兩難的選擇：如果不將配建商業(yè)物業(yè)一次性出售，就不能籌集政府回購資金，實現(xiàn)項目資金自循環(huán)；但如果將商業(yè)物業(yè)出售，必然面臨公租房租金水平太低，無法實現(xiàn)相應(yīng)的收益率，而無法做成REITS產(chǎn)品。
上述戴德梁行負責人表示，無論是否出售配建的商業(yè)物業(yè)，這種操作模式都是建立在押注房價和商業(yè)物業(yè)價值升值的基礎(chǔ)上的，這些資產(chǎn)不漲價，是沒有辦法實現(xiàn)公租房投入成本回收的。
依此邏輯，短期大量建設(shè)公租房的做法，將導(dǎo)致地方政府更加依賴土地財政，地方政府對維持高房價更有動力，最終將起不到公租房來調(diào)控房價的政策調(diào)控效果。
中國土地學(xué)會副理事長黃小虎向記者表示，要解決土地財政帶來的地產(chǎn)泡沫問題，就必須改革土地財政和有償使用范圍，成立國有經(jīng)營公司負責土地財政資金的使用，不能控制在地方政府手中。
地方政府又當裁判員又當運動員，結(jié)果必然是土地財政利益邏輯下的左手倒右手的活動。
